Realbanditterne spiser af dine mursten

authorimage
BLOGS
Af: Per Hansen
14. nov 2013

De korteste og mest fleksible renter forbliver fortsat ekstremt lave. Alligevel oplever kunderne ikke den fulde effekt af netop de lave renter på grund af markante prisstigninger som hedder alt fra ”kursskæring” til åbenlyse prisforhøjelser. I bedste livsstilsmagasin stil er der landsdækkende kampagner som tilbyder gebyrrabat ved skift til fastforrentede lån. Men hvis interesse tjener det at kunderne skal skifte og er det reelt sådan, at de kunder med variabelt forrentede lån som sover bedst om natten er dem som afdrager hurtigst på deres lån?

Renterne er fortsat lave

Renterne er lave og med det som vi ved i dag, vil de forblive lave i endnu nogle år. Væksten er svag; amerikanerne har ad flere gange udskudt tiden, hvor den pengepolitiske nødhjælp skal begynde sin afvikling og den europæiske centralbank har gentagne gange betonet, at den næste rentebevægelse meget vel kan blive ”ned” snarere end ”op”. Med det som vi ved i dag er 2016 et godt estimat for, hvornår Europa kan være klar til stigende centralbankrenter. Alt sammen noget som også smitter af på de danske priser på låntagning. Stats- såvel som realkreditrenter.

Ensidig kommunikation

Det er dog ikke de lave renter og muligheden for at kunne tilbagebetale sit lån og gæld hurtigst mulig med fuld afdrag, som kommunikationsluften er tykkest af. Realkreditinstitutterne er pressede på solvensen. Derfor opfordres kunderne til at søge mod det ”sikre”. Der hvor du kender din ydelse 30 år ud i fremtiden. Det tjener nemlig realkreditinstitutternes interesser bedst. Anbefalingen har nu i mange år lydt på det lyksalige i at kende sin ydelse i fremtiden. Udviklingen viser dog, at det har været en ganske dyr fornøjelse at have visheden. I praksis en meget dyr forsikring, som husejerne har betalt.

Prisstigninger åbner for Jyske Bank

Realkreditten tjener for lidt, og derfor er priserne på himmelflugt. Kursskæring og prisstigninger er hverdagskost for de private kunder, som på den måde ikke får fuld valuta for de lave og faldende renter, når de kigger på deres slutopgørelse. Denne fortsatte prisstigning har de seneste uger fået Jyske Bank til at åbne op for via netop fundingsamarbejder med paradoksalt nok realkreditten at love et konkurrerende produkt, som alt i alt vil være billigere for kunderne. Tag den.

”Sove roligt om natten” argumentet

Vi hører det ofte og nærmest i sådan en lind strøm. Det retoriske kneb som serveres som fakta: At hvis du som kunde vil kunne ”sove roligt om natten” skal du kende din ydelse 30 år ud i fremtiden. Serveret som fakta. Men hvis man nu i 10 år har haft variabelt forrentede lån til en lav rente og et stort afdrag, ville man have sovet nærmest tornerosesøvn. Lavest mulige rente og højeste afdrag = laveste restgæld.

Deltagelse i konverteringslotteriet

På et tidspunkt stiger renterne igen. Forhåbentlig. Ikke fordi jeg ønsker noget ondt for husejerne med de variabelt forrentede lån, men fordi det vil være et vidnesbyrd om at samfundsøkonomien vokser igen. Når det sker om 1-3 år, vil vi sikkert igen høre de mange lovprisninger om hvor godt det er at man ”kender” sin ydelse i 30 år. Kunderne får mulighed for at deltage i konverteringslotteriet, hvor den stigende rente samtidig betyder, at de obligationer man har udstedt kan købes tilbage til en lavere kurs. Wupti – restgældsnedskrivning.

Samtidig skal man huske, at det ikke er urealistisk at omkostningerne til tilbagekøb og nysalg af andre fastforrentede realkreditobligationer, differencerente etc., ikke er nogen gratis og given ting, som sagtens kan løbe op i 20.000 eller mere for et gennemsnitligt lån. Restgældsnedskrivning kommer der dog alligevel. Så bliver man ”sikret” i en ny fastforrentet obligation, hvor formålet så enten er at ”kende sin ydelse i 30 år” eller vente på at ens kupon bliver udtrukket igen i konverteringslotteriet.

I mellemtiden har dem med rentetilpasningslånene gjort ingenting og forholdt sig passive. Tiden arbejder for dem og restgælden falder hurtigst muligt.

Fastforrentede lån er en forsikring

Realkreditten vil med rette kunne hævde, at det at kende sin ydelse 30 år frem i tiden er som at tegne en forsikring mod uforudsete hændelser. Det er helt korrekt. Det faktum at man ikke har fået brug for sin forsikring, kan ikke sidestilles med at pengene er spildte. Man kunne jo ikke vide at man ikke fik brug for den. Pointen er således ikke forsikringsargumentet, men om præmien er korrekt?

Afdragsfrihed og kreditvurdering er de reelle problemer

I 2003 blev de afdragsfrie lån introduceret i Danmark. Det er det reelle problem i kombination med en mangelfuld kreditvurdering. Ved at sikre at der løbende betales afdrag og kun de som har økonomien til det kan blive godkendt til variabelt forrentede lån, vil man reelt undgå stort set alle soliditetsproblemer hos kunderne. Når vi i dag står med en række husejere som har netop disse problemer, skyldes det en af ovenstående forhold eller måske en kombination af disse.

Selv hvis kunderne på et forkert grundlag i 2003 blev godkendt til rentetilpassede lån, ville en sikring af løbende afdrag have gjort, at udfordringerne aldrig ville være vokset sig så store som tilfældet er for nærværende. Efter 1/3 af løbetiden på lånet, vil restgælden være faldet med langt mere end den tid som er gået. Til gengæld ville festen og prisstigningerne så ikke have været så voldssomme som det sidenhen har udviklet sig til. Kortere prisfest, men ingen tømmermænd.

Rentetilpasning er genialt til de rigtige kunder

RD introducerede Flexlånet i 1996. Her 17 år senere kan man konkludere, at det var og er et genialt produkt til de rigtige:

  • Sikrer langsigtet de laveste renter
  • Med afdrag sikrer det at kunderne kommer hurtigere ud af deres gæld
  • Det muliggør lån på pengemarkedsvilkår for private
  • Man behøver ikke deltage i konverteringslotteriet og ikke bekymre sig om sit lån. Det kører automatisk. Ingen nyhed er en god nyhed.

De fortsatte prisstigninger muliggør Jyske Banks realkreditentre, og det har givet genlyd. Så meget at realkreditten nu vil tilbyde bankerne at de kan bruge realkreditten som fundingkanal for at konkurrere med sig selv.

Rentetilpasning forbliver attraktiv

De eneste som ikke kan se at det er en modsætning, er vist realkreditten selv. På samme måde som lovprisningen af de fastforrentede lån fortsætter, er det vist også kun realkreditten som ikke kan, vil se eller fortælle, at med det som vi ved i dag, forbliver de variabelt forrentede lån meget attraktive. Også de kommende 1-2 år og måske i hele lånets løbetid uden at kunderne behøver at foretage sig noget andet end at koncentrere sig om at afdrage på gælden og styre uden om gebyrernes himmelflugt.

Profil
Per Hansen authorimage Jeg har arbejdet med investering i mere end 20 år. Primært med aktier og virksomhedsforhold. Men også med de forhold som skaber forudsætninger og rammebetingelser for virksomhederne og som påvirker investorernes lyst til at investere.

I mere end 10 år har jeg intensivt beskæftiget mig med perspektivering af udviklingen på de finansielle markeder og samspillet mellem investorerne, medierne og virksomhederne. I starten som analytiker og de seneste fem år som aktiestrateg.

Hos Nordnet kommer jeg som Investeringsøkonom til at fortsætte perspektiveringen af finansielle forhold og samspillet med investorerne. Udgangspunktet vil være at stå på de private investores side og forsøge at guide dem igennem og afmystificere investeringsprocessen.

Privat bor jeg i Århus; er gift og har 2 børn. Jeg er uddannet Cand. Merc. I Finansiering.

Tidligere bloggere på borsen.dk