Ja, der er brug for at holde skarpt øje med den voldsomme prisudvikling på det danske boligmarked. Men nej, tiden er ikke moden til et indgreb.
Sådan er meldingen fra de økonomiske vismænd, der fremlægger deres nye temperaturmåling for dansk økonomi tirsdag.
“Vi er enige i, at der er behov for skærpet opmærksomhed, men vurderer ikke at der endnu er et akut behov for indgreb
Overvismand Carl-Johan Dalgaard
Dermed går vismændene imod anbefalingerne fra både Nationalbanken og S-regeringens egen boblevagthund, Det Systemiske Risikoråd, der lige nu ser en opbygning af risici i banker og realkredit.
Og det i en grad, hvor det fører til en appel fra de to organisationer om strammere lånevilkår for boligejerne. Boligejerne skal gøres mere robuste over for en løbsk prisfest og en mulig bristet boligboble. Men sådan ser vismændene det ikke.
“Det diskuteres for tiden, om der er behov for at gribe ind på boligmarkedet. Vi er enige i, at der er behov for skærpet opmærksomhed, men vurderer ikke, at der endnu er et akut behov for indgreb,” siger overvismand Carl-Johan Dalgaard, professor ved Københavns Universitet.
Han fortsætter:
“Prisudviklingen på boligmarkedet minder om tiden op til finanskrisen. Den finansielle regulering er imidlertid strammet på flere områder, og det er ikke oplagt, at der er behov for yderligere stramninger. Men fortsætter udviklingen, kan behovet opstå.”
Så sent som mandag kom der nye tal fra Danmarks Statistik, der viser, at priserne på huse er steget med eksplosive 16,5 pct. på landsplan i løbet af bare ét år fra marts 2020 til marts 2021.
pct. er huspriserne steget fra marts 2020 til marts 2021, og det er den højeste stigning siden 2006, hvor statistikken blev indført
Det er den højeste årsstigning, der nogensinde er målt i statikkens historie, som strækker sig helt tilbage til 2006, lige før den seneste boligboble sprang før finanskrisen.
Også ejerlejligheder er steget kraftigt med 12,8 pct. i løbet af det seneste år. Samtidig sætter antallet af handler rekord, og udbuddet af boliger er skrumpet kraftigt.
Nationalbanken hæfter sig blandt andet ved, at andelen af billige afdragsfri lån igen er stigende, og især blandt de meget gældsatte boligkøbere i de store byer. Regeringen bør øge udbetalingskravet til nye boligkøbere fra de nuværende 5 pct. og samtidig bremse de afdragsfri lån blandt de mest gældsatte boligejere, vurderer Nationalbanken.
I første omgang har S-regeringen afvist at gribe ind, og nu får regeringen altså støtte fra de økonomiske vismænd.
I rapporten skriver vismændene, at selvom boligpriserne er steget meget kraftigt, særligt i københavnsområdet, så er boligbyrden – altså de årlige boligomkostninger som andel af indkomsten – stadig på et ret lavt niveau, fordi renten trods de seneste stigninger stadig er meget lav.
Samtidig kan boligpriserne være boostet lidt kunstigt af udbetalingen af feriepenge, der har givet flere råd til at lægge en stor udbetaling. Og den effekt forsvinder igen.
“Prisudviklingen på boligmarkedet minder om tiden op til finanskrisen
Overvismand Carl-Johan Dalgaard
Og endelig er der allerede masser af restriktioner på lånevilkårene, renten er på vej op, og coronaens jerngreb om forbrugsmulighederne bliver løsnet nu, så der er mulighed for at bruge penge på ferier, restauranter og anden underholdning. Det vil også være med til at skrue ned for prisfesten resten af i år, vurderer vismændene.
Men afvisningen er ikke mere krystalklar, end at også vismændene pudser krystalkuglen ekstra grundigt, når det gælder boligpriserne. Og hvis prisfesten bliver ved, løber vismændene over på Nationalbankens banehalvdel.
“Fortsætter udviklingen i længere tid, kan behovet (for indgreb,red.) dog hurtigt opstå. I givet fald vil et relevant instrument at overveje være at begrænse muligheden for afdragsfrihed. Det vil dæmpe prisstigningerne og polstre boligkøberne, så de står bedre rustet, hvis boligpriserne begynder at falde,” skriver vismændene i rapporten.
Vismændene uddyber, at hvis man begrænser muligheden for at tage afdragsfri lån, er det en ulempe for boligkøbere, der benytter den ekstra likviditet til at betale af på dyrere banklån. Omvendt polstrer det boligkøberne og begrænser gældsætningen.
“En begrænsning af muligheden for afdragsfrihed vil dermed være velegnet til at adressere risikoen for, at en priskorrektion kan trække forbruget med ned,” skriver vismændene.
Også rentefradraget er oplagt at tage med ind på det politiske operationsbord, men bare ikke isoleret set for at tage trykket af boligpriserne. Hvis det skal med, skal det være som led i en større omlægning af kapitalskatterne, mener vismændene.
“Det aktuelt lave renteniveau gør det umiddelbart naturligt at overveje at reducere eller helt fjerne rentefradragsretten. En reduktion af den skattemæssige værdi af rentefradraget vil alt andet lige bidrage til, at boligpriserne reduceres. Samtidig vil et sådan tiltag isoleret set reducere den skattemæssige subsidiering af boliger, der følger af en lav ejendomsværdiskat,” skriver vismændene.
Men de tilføjer:
“Det er imidlertid samtidig væsentligt at se rentefradragsretten i sammenhæng med beskatningen af øvrige kapitalindkomster. Ændringer på dette område bør derfor ske som led i strukturelle overvejelser og ikke ud fra et ønske om at regulere de kortsigtede prisbevægelser på boligmarkedet.”
Men hvor sandsynligt er det så, at vismændene tager fejl i deres hovedscenarie om, at prisfesten bremser op af sig selv nu? Der er faktisk en vis sandsynlighed, erkender vismændene.
“Udviklingen op til finanskrisen viste, at boligpriserne kan stige betydeligt på ganske få år. Den nuværende udvikling kan dermed meget vel ende med væsentligt højere prisstigninger de førstkommende år end forventet i fremskrivningen. I givet fald er der en betydelig risiko for, at priserne kommer ud af trit med de fundamentale forhold, og at boligmarkedet ender i en overophedning med bratte prisfald til følge og afledte, negative konsekvenser for realøkonomien,” skriver vismændene.
