Danske boligejere har det godt. Renten har siden 2012 været ultralav, og i stort set hele landet er prisen på huse, ejerlejligheder og sommerhuse bare steget og steget.
De stigende boligpriser, sammenholdt med at stadig flere boligejere afdrager på gælden, betyder, at boligejernes friværdi er tæt på at være rekordhøj, og ser man på belåningsgraden, der er et tal for, hvor meget boligejerne skylder i forhold til værdien af boligen, så er belåningsgraden stærkt faldende i alle dele af landet.
“Det er godt for økonomien, at belåningsgraden er faldet de seneste år. Efter den store nedtur i 00’erne og i starten af 10’erne var belåningsgraden kommet højt op
Lise Nytoft Bergmann, Nordea Kredit
Tal fra Nordea Kredit viser, at den gennemsnitlige belåningsgrad nu er på 62,5 pct. af boligens værdi. For fem år siden var den gennemsnitlige belåningsgrad på 68,9 pct. Den samme udvikling ses i Realkredit Danmark, hvor den gennemsnitlige belåningsgrad i dag er på 59,7 pct. mod 67,2 pct. for fem år siden.
“Det er godt for samfundsøkonomien, at belåningsraden er faldet de seneste år. Efter den store nedtur i 00’erne og i starten af 10’erne var belåningsgraden kommet højt op. I dag er den væsentligt lavere, og det giver en god stødpude til fremtidige fald i boligpriserne,” siger Lise Nytoft Bergmann, chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit.
Det er dog ikke sådan, at der er en én-til-en-sammenhæng mellem boligejernes belåningsgrad og boligejernes økonomiske robusthed, selvom den lavere belåningsgrad trækker i den rigtige retning.
“Under boligboblen i 00’erne faldt boligejernes belåningsgrad som følge af de kraftigt stigende priser, også selvom boligejerne var flittige til at optage nye tillægslån i deres bolig. Men prisstigningerne viste sig efterfølgende at være uholdbare, og da boligboblen sprang, og priserne faldt, var boligmarkedet og mange boligejere igennem nogle svære år,” siger Lise Nytoft Bergmann og tilføjer:
“De faldende priser dengang betød, at mange unge førstegangskøbere, og folk, der havde købt en bolig på toppen af markedet, blev hårdt økonomisk ramt af teknisk insolvens, hvilket vil sige, at de skyldte mere i boligen, end den var værd på det frie marked.”
pct. er dengennemsnitlige belåningsgrad i dag mod 68,9 pct. i 2015
Boligejernes økonomiske robusthed afhænger så også af, hvor mange boligejere, der vælger henholdsvis fast eller variabel rente.
Her viser data fra Nationalbanken, at siden oktober 2016 har andelen af lån med fast rente oversteget andelen af lån med variabel rente.
Ud over at stadig flere afdrager på gælden i boligen, så peger Lise Nytoft Bergmann på endnu en faktor, der gør boligmarkedet mere robust i dag end tidligere.
Her er det især det seneste årtis omfattende politiske regulering, der forhåbentlig vil forhindre, at vi ikke gentager fejlen fra 00’erne, da reguleringerne blandt andet betyder, at boligejerne skal stille med en større udbetaling og en mere sikker økonomi i dag end tidligere, hvis de skal have ja i banken til en bolig.
“Det giver samlet boligmarkedet et langt mere stabilt fundament, hvis vi igen skulle komme i en situation, hvor boligpriserne falder kraftigt,” siger Lise Nytoft Bergmann.
I forhold til belåningsgraden er der nogle store geografiske forskelle.
“Faktisk er mere end halvdelen af realkreditudlån til ejerboliger og fritidshuse fastforrentede lån. Vi skal tilbage til 2009 før andelen af fastforrentede lån var højere end i dag
Christian Hilligsøe Heinig, Realkredit Danmark
Den laveste belåningsgrad findes ifølge Nykredits tal i dag i landsdelen Københavns omegn, hvor en gennemsnitlig ejer af en helårsbolig skylder 57 pct. af værdien af boligen. Den højeste belåningsgrad findes i Vest- og Sydsjælland, hvor belåningsgraden udgør 71 pct. I begge landsdele er der dog tale om en kraftig reduktion i gældsgraden i løbet af de seneste fem år.
Zoomer vi ind på landkortet er de fem kommuner, som har den højeste gennemsnitlige belåningsgrad ifølge Realkredit Danmark, kommunerne Lolland, Guldborgsund, Odsherred, Kalundborg og Vordingborg.
Retter vi blikket mod det fynske og det jyske, så har kommunerne hovedsageligt belåningsgrader, der i snit befinder sig mellem 55-60 pct. Der er dog nogle kommuner, hvor belåningsgraden kommer under 55 pct. – blandt andet i Aarhus, Aalborg og Odense.
“De laveste gennemsnitlige belåningsgrader finder vi primært i Region Hovedstaden – og jo tættere på København, jo lavere er den gennemsnitlige belåningsgrad. Det hænger sammen med, at det også er her, vi har set de største boligprisstigninger gennem en årrække og dermed en større forøgelse af boligernes værdi,” siger Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark.
Boligejernes friværdier er i dag tæt på at være rekordhøje, og med en god portion penge i mursten har boligejerne generelt en solid boligøkonomi, vurderer Christian Hilligsøe Heinig.
“Kombinerer vi dette med de senere års udvikling inden for valg af låntyper, er boligejerne blevet bedre og bedre rustet mod økonomisk uvejr. Siden 2012 er det klassiske fastforrentede lån nemlig blevet mere og mere populært blandt boligejerne. Faktisk er mere end halvdelen af realkreditudlån til ejerboliger og fritidshuse fastforrentede lån. Vi skal tilbage til 2009 før andelen af fastforrentede lån var højere end i dag,” siger Christian Hilligsøe Heinig.
Den lidt højere gæld i boligen i Vest- og Sydsjælland skal ses i lyset af, at de områder har været igennem en længere årrække med mange tvangsauktioner, og hvor det mange steder var svært at finde en køber, også selvom prisen var sat lavt fra start af. I dag går det langt bedre, og det ses også i belåningsgraderne, der er faldet ganske mærkbart de seneste år,” siger Lise Nytoft Bergmann.
Spørgsmålet er så, om boligejere i København og omegn er bedre rustet til en ny stor krise på boligmarkedet?
Til det siger Lise Nytoft Bergmann:
“I dag kreditvurderes boligejerne efter nogle helt andre standarder end i 00’erne, og nye boligkøbere har derfor en væsentligt mere robust økonomi end under den seneste boble på boligmarkedet for ca. 14 år siden. På den baggrund vil langt de fleste boligejere kunne sidde en eventuel krise af, også selvom boligpriserne falder mærkbart.”
