En af de allermest citerede videnskabelige teser er påstanden om, at humlebien ikke bør kunne flyve, fordi den er for tung i forhold til sit beskedne vingefang. Men humlebien ved imidlertid ikke, at den har et vægtproblem, og derfor flyver den lystigt alligevel. Det har selvfølgelig sidenhen vist sig, at de videnskabelige udregninger ikke giver det fulde billede af humlebiens flyveevner. Der er altså en god forklaring på det, der ellers kan synes så naturstridigt.
På samme måde spåede diverse boligeksperter i løbet af foråret, at der ville ske store prisfald som resultat af coronapandemien. Boligpriserne burde simpelthen ikke kunne bære den store belastning. Men pessimismen er sidenhen blevet gjort grundigt til skamme, for priserne på boligmarkedet har været på himmelflugt. Der må altså være nogle andre faktorer, der virker langt stærkere, end eksperterne gik og troede, og som kan forklare, at boligpriserne er lige så flyvedygtige som humlebien.
Coronapandemien har ellers medført omfattende nedlukninger, ikke blot i Danmark, men også i mange andre dele af verden.
Krisen kom efter lang tid med boligprisstigninger og omfattende nybyggeri, der derfor samlet set skulle kunne trykke boligmarkedet i bund. Men effekten skulle vise sig at blive meget kortvarig. Nu lyder prognoserne i stedet på boligprisstigninger i niveauet 3 pct. i 2020.
pct. stiger boligmarkedet i 2020 ifølge prognoserne
“Alle økonomer herhjemme har taget fejl af boligmarkedets modstandsdygtighed mod det store vækstfald i økonomien i år,” siger Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom hos Realkredit Danmark. Den store usikkerhed, som coronapandemien medførte, burde ellers være skidt for boligsalget, lød rationalet.
“Hvis vi skulle have lavet et skøn for boligpriserne i starten af året, hvor vi på forhånd vidste, at bnp ville dykke med 3-4 pct. – som det ser ud i prognoserne for tiden – og at der ville komme et betydeligt fald i beskæftigelsen, så havde vi forventet et ganske pænt boligprisfald. Også selv om renterne ville holde sig nede på historisk lave niveauer. Vi har før set – også i tiden efter finanskrisen – at økonomisk usikkerhed holder boligmarkedet tilbage og i perioder kan dominere effekten af lave og faldende renter,” erkender Christian Hilligsøe Heinig.
Eksperterne har ledt med lys og lygte efter mulige forklaringer på, at boligpriserne kun lod coronakrisen være et kortvarigt bump på vejen mod nye prisrekorder. En del af forklaringen kan bestå i, at krisen bliver set som noget forbigående.
“En del potentielle boligkøbere har tilsyneladende opfattet krisen som midlertidig. Tanken var altså, at det kun er en sundhedskrise, som driver over inden alt for længe,” lyder forklaringen fra Christian Hilligsøe Heinig.
“Alle økonomer herhjemme har taget fejl af boligmarkedets modstandsdygtighed mod det store vækstfald i økonomien i år
Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom, Realkredit Danmark
Jørgen Munksgaard Rasmussen, der er boligøkonomisk ekspert hos Bolius, er inde på samme spor. Han betoner, at et par af de helt grundlæggende betingelser for prisstigninger har været til stede – helt op til coronakrisen.
“Husprisernes fortsatte stigning kan forklares ud fra en lavere boligbyrde. Det betyder, at husejerne i gennemsnit anvender en stadig mindre del af deres disponible indkomst til boligformål,” siger han. Jørgen Munksgaard Rasmussen peger samtidig på, at i fjerde kvartal 2009 gik 23,6 pct. af indkomsten til boligformål, mens dette tal er i dag reduceret til under 20 pct.
Det er først og fremmest udviklingen i henholdsvis renten og reallønnen, som, Jørgen Munksgaard Rasmussen vurderer, har skabt grundlaget for faldet i boligbyrden.
“Bag den faldende boligbyrde gemmer sig et løbende rentefald og en stigende realløn. Når huspriserne ikke er blevet berørt af coronakrisen, må det forklares med, at boligkøberne ikke forventer en langvarig økonomisk effekt af krisen,” siger han.
Da nedlukningen ramte Danmark i foråret, stod boligmarkedet stadig med et uforløst positivt potentiale, lyder analysen fra Christian Hilligsøe Heinig.
“Rentefaldet fra efteråret 2019 havde ikke slået fuldt igennem på boligmarkedet, før krisen ramte os. Der var flere vitaminer tilbage i rentefaldet, og det afspejler sig på boligmarkedet i 2020. Boligmarkedet var i fin form før krisen og ikke ramt af ubalancer,” vurderer han.
Ikke nok med, at den lave rente gør det ekstremt billigt at skylde penge i egen bolig. Når renten er tæt på nul, får stigende huspriser ikke den store virkning på boligejerens faste udgifter. Hvis boligejeren har et afdragsfrit lån, bliver ekstraudgiften ved en stigende boligpris næsten ikke til at mærke.
Men selv hvis der skal betales afdrag på lånet, er den ekstra økonomiske byrde til at overse.
“Den lave rente betyder helt konkret, at en stigning i husprisen får en forholdsvis beskeden effekt på den månedlige ydelse. Stiger prisen for eksempel fra 2,50 mio. kr. med 10 pct. til 2.75 mio. kr., resulterer det kun i en stigning i den månedlige ydelse på 810 kr. Eksemplet gælder ved fast rente med afdrag,” forklarer Jørgen Munksgaard Rasmussen.
De coronaudløste nedlukninger har især ramt de ansatte i hotel-, restaurations-, rejse- og taxibranchen. Men i disse brancher er der en udpræget tendens til, at folk ikke ejer deres egen bolig, men derimod bor til leje. Det har mindsket effekterne på boligmarkedet, forklarer Christian Hilligsøe Heinig.
“Det er ikke så meget de potentielle boligkøbere, som er blevet ramt af stigende ledighed og jobusikkerhed. De er underrepræsenteret i de brancher, som er blevet hårdest ramt af nedlukning og restriktioner,” siger han.
Nedlukningens begrænsninger på danskernes muligheder for at spendere deres penge kan også have haft en stor betydning. Når grænsebommene smækkes i, som tilfældet har været, må pengene i stedet forbruges indenlands.
“Vi bruger ikke så mange penge på rejser og oplevelser. Vi bliver måske mere villige til at bruge en større andel af vores budget på boligen eller alternativt på at få lagt flere penge til side til en udbetaling til en bolig. Boligen er kommet endnu mere i fokus. Vi opholder os mere i hjemmet i en tid med restriktioner, og det sætter tanker i gang om mere plads og om behovet for anden bolig,” siger Christian Hilligsøe Heinig.
Tendensen til at fokusere på boligen under coronapandemiens hærgen kan måske aflæses mest tydeligt på det glohede sommerhusmarked, der i indeværende år har oplevet store prisstigninger i mere eller mindre alle segmenter.
Som projektdirektør hos Boligøkonomisk Videncenter, Curt Liliegreen, konstaterer:
“Sommerhuset er blevet et refugium under corona.”
Sommeren 2020 var præget af mange overskrifter om et brandvarmt boligmarked med store prisstigninger. Men der er dog også en naturlig tendens, der skal tages højde for. Traditionelt klarer boligmarkedet sig nemlig godt om sommeren, og antallet af handler er traditionelt størst i sommerhalvåret.
“Det er ikke så meget de potentielle boligkøbere, som er blevet ramt af stigende ledighed og jobusikkerhed. De er underrepræsenteret i de brancher, som er blevet hårdest ramt af nedlukning og restriktioner
Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom, Realkredit Danmark
“Sæsonudsving mudrer stigninger og fald. Sommer er traditionelt højsæson for boligkøb. Så beretninger om prisstigninger om sommeren skal lige tages med et gran salt,” lyder det fra Curt Liliegreen. Der er ikke grund til at være nervøs for, at coronakrisen rammer boligmarkedet på samme måde, som det blev ramt af finanskrisen, mener han.
“Under finanskrisen var boligmarkedet selve årsagen til krisen. Under coronakrisen er det sunde boligmarked tværtimod en stabiliserende faktor. Så vi skal ikke gå rundt og være bange for boligmarkedet”, siger Curt Liliegreen.
Overordnet kan der således samles en række argumenter for, at boligpriserne er steget så markant i 2020. Men hos økonomerne i Realkredit Danmark er der stadig plads til undren.
“Det er nemt i bagklogskabens lys at komme med de førnævnte forklaringer på de stigende boligpriser i 2020, men det er med vores øjne stadig en smule mystisk, at boligmarkedet har klaret sig så godt, med tanke på udviklingen i økonomien og den tilhørende økonomiske usikkerhed”, lyder konstateringen fra cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig.
Det er altså den samlede virkning af en lav boligbyrde, en meget lav rente og coronanedlukninger, som kun i begrænset omfang har ramt boligejerne på deres beskæftigelse, der har fået en stor del af æren for, at boligpriserne stort set uden besvær har formået at holde flyvehøjden.
Men pandemiens fremtidige udvikling får stor betydning for næste års boligpriser, lydet det.
“Overordnet set er de fundamentale faktorer på plads for fortsatte prisstigninger. Trenden kan dog blive afbrudt, hvis vi rammes af en stigende arbejdsløshed, som i højere grad end i dag vil ramme den købedygtige del af middelklassen,” vurderer Jørgen Munksgaard Rasmussen. Vismændene i Det Økonomiske Råd har, siden coronarestriktionernes indtog i marts, afgivet flere varierende bud på boligprisernes udvikling i 2020. Fra et skrækscenarie på minus 11 pct. i 2020 i april skiftende til minus 2 pct. i juni og nu en stigning på 3 pct. i prognosen fra oktober.
“Men et fald på eksempelvis 2 pct. er ingenting! Se det i forhold til kartoffelkuren i 1980'erne og til finanskrisen i 2007-08, hvor der skete prisfald på 37 pct. Selv dengang var der et begrænset antal af tvangsauktioner,” beroliger Curt Liliegreen. Hos Nordea Kredit forventes det, at et gennemsnitligt hus vil stige 1,8 pct. i 2021 og yderligere 2,2 pct. i 2020, mens forventningen fra Nykredits side er prisstigninger på 2-3 pct. om året de næste par år, da der ikke er udsigt til stigende inflation.
