De danske boligejere med F1-lån må ruste sig til stigende renter i kølvandet på SR-regeringens redningsplanke til F1-lånene.
Det vurderer to eksperter fra den globale ratinggigant Moody's i et interview med Børsen, Kim Bergø, specialist i den danske banksektor, og Alexander Zeidler, specialist i obligationer.
Loven gør sådan set det, den skal - nemlig at fjerne den store refinansieringsrisiko fra de årlige fleksauktioner fra realkreditinstitutterne. Den vej rundt er der ros til erhvervs- og vækstminister Henrik Sass Larsen (S), der står bag loven.
Flere løftestænger
Men når investorerne overtager risikoen, så vil flere ting løfte renten i vejret til skade for boligejerne.
For det første skal risikoen for, at obligationen bag F1-lånet bliver tvangsforlænget og renten bliver frosset fast, lægges oven i renten. Og for det andet skal et sandsynligt investor-exit også prises ind - færre udenlandske investorer vil eje de danske obligationer, når de er blevet mere komplekse.
Læs også: Megainvestorer: F1-lån bliver dyrere
"Loven ændrer obligationerne og introducerer et optionselement. Udenlandske investorer bryder sig ikke nødvendigvis om det, så nogle vil forlade de danske F1’ere. Hvor stor effekten bliver, er svært at svare på. De første auktioner vil give os et klarere svar på, hvad der sker med renten," siger Kim Bergø, senior credit officer i Moody's, til Børsen.
Men retningen er entydig.
"Alt andet lige vil investorerne hellere have de nuværende obligationer end dem, der bliver udstedt efter 1. april, fordi der ikke er et loft over, hvor meget investor kan få," siger Kim Bergø.
Advarsel mod rentetrigger
Moody's har netop offentliggjort en analyse, hvor der bliver sat flere ord på detaljerne, og de understøtter kritikken fra den danske professor Jesper Rangvid, der har advaret mod den såkaldte rentetrigger i loven.
Hvis renten stiger brat med 5 procentpoint eller mere inden for ét år, så bliver obligationen tvangsforlænget med et år, og renten bliver frosset fast på kuponen plus 5 procentpoint - også selv om renten skulle stige mere.
De investorer, der sidder tilbage med F1'erne, får altså et lavere afkast, end andre kan få i markedet.
Det kan få investorer til at sælge fra, når renten er på vej opad, så renten kommer til at ligge højere, end den ellers ville have gjort - selv hvis man ikke rammer de usandsynlige 5 procentpoint.
Salgspres løfter renter
Og det er eksperterne fra Moody's helt enige i.
"For obligationer, der nærmer sig en auktion, og hvor markedet forventer en eller anden sandsynlighed for en rentestigning på mere end 5 procentpoint, kan der opstå et salgspres på grund af risikoen for tvangsforlængelse eller renteloft," skriver Moody's i analysen.
Til gengæld er loven en stor fordel for realkreditinstitutterne, der slipper for den store refinansieringsrisiko. Der skal dog mere til, før sektorens ratings bliver sat op - og dermed baner vejen for billigere kapital.
Bedre ratings kræver bedre økonomi
"Lovindgrebet er kredit-positivt, og det er en del af grunden til, at vi har stabiliseret vores rating på Nykredit. Men ud over det er det ikke i sig selv noget, der kan drive ratings i vejret," siger Kim Bergø til Børsen.
Kræver det bedre økonomisk vækst og lavere gældsætning for at ratings kan blive løftet?
"Det tror jeg. Vi har peget på svage og udfordrende makroøkonomiske forhold i Danmark. Selv om der er tegn på stabilisering, skal vi stadig se forbedringer her for, at ratings kan stige. Men der er selvfølgelig mange flere variabler i spil," siger Kim Bergø.
Lovindgrebet tager fat i F1- og F2-lån. Derimod er de mere og mere populære F3-lån ikke omfattet af rentetriggeren.
Mere som de andre lande
Hvad synes I om, at F3’erne ikke er omfattet. Tre år mellem refinansieringerne er jo ikke nogen lang horisont, når vi taler 30-årige lån?
”Nej, det er ikke en lang horisont. Hvis det tager 30 år at tilbagebetale lånet, så skal der ganske mange refinansieringer til. Men det er ikke unikt for Danmark, at fundingen i boliglån løber over meget kortere tid end de 30 år. Tre år får det danske system til at se mere ud som de andre," siger Kim Bergø.
Han tilføjer dog, at fordi obligationsmarkedet er så stort i Danmark i forhold til økonomien, er det ganske mange penge, der kører rundt i systemet.
Men I er ikke specielt bekymrede for det?
"Det er en afvejning. Hvis varigheden går fra ét til tre år, så er man på rette vej og der er mindre risiko for, at det går galt. Jeg vil ikke sige, at så er vi ikke bekymrede, men vi er mindre bekymrede." siger Kim Bergø.
Det vurderer to eksperter fra den globale ratinggigant Moody's i et interview med Børsen, Kim Bergø, specialist i den danske banksektor, og Alexander Zeidler, specialist i obligationer.
Loven gør sådan set det, den skal - nemlig at fjerne den store refinansieringsrisiko fra de årlige fleksauktioner fra realkreditinstitutterne. Den vej rundt er der ros til erhvervs- og vækstminister Henrik Sass Larsen (S), der står bag loven.
Flere løftestænger
Men når investorerne overtager risikoen, så vil flere ting løfte renten i vejret til skade for boligejerne.
For det første skal risikoen for, at obligationen bag F1-lånet bliver tvangsforlænget og renten bliver frosset fast, lægges oven i renten. Og for det andet skal et sandsynligt investor-exit også prises ind - færre udenlandske investorer vil eje de danske obligationer, når de er blevet mere komplekse.
Læs også: Megainvestorer: F1-lån bliver dyrere
"Loven ændrer obligationerne og introducerer et optionselement. Udenlandske investorer bryder sig ikke nødvendigvis om det, så nogle vil forlade de danske F1’ere. Hvor stor effekten bliver, er svært at svare på. De første auktioner vil give os et klarere svar på, hvad der sker med renten," siger Kim Bergø, senior credit officer i Moody's, til Børsen.
Men retningen er entydig.
"Alt andet lige vil investorerne hellere have de nuværende obligationer end dem, der bliver udstedt efter 1. april, fordi der ikke er et loft over, hvor meget investor kan få," siger Kim Bergø.
Advarsel mod rentetrigger
Moody's har netop offentliggjort en analyse, hvor der bliver sat flere ord på detaljerne, og de understøtter kritikken fra den danske professor Jesper Rangvid, der har advaret mod den såkaldte rentetrigger i loven.
Hvis renten stiger brat med 5 procentpoint eller mere inden for ét år, så bliver obligationen tvangsforlænget med et år, og renten bliver frosset fast på kuponen plus 5 procentpoint - også selv om renten skulle stige mere.
De investorer, der sidder tilbage med F1'erne, får altså et lavere afkast, end andre kan få i markedet.
Det kan få investorer til at sælge fra, når renten er på vej opad, så renten kommer til at ligge højere, end den ellers ville have gjort - selv hvis man ikke rammer de usandsynlige 5 procentpoint.
Salgspres løfter renter
Og det er eksperterne fra Moody's helt enige i.
"For obligationer, der nærmer sig en auktion, og hvor markedet forventer en eller anden sandsynlighed for en rentestigning på mere end 5 procentpoint, kan der opstå et salgspres på grund af risikoen for tvangsforlængelse eller renteloft," skriver Moody's i analysen.
Til gengæld er loven en stor fordel for realkreditinstitutterne, der slipper for den store refinansieringsrisiko. Der skal dog mere til, før sektorens ratings bliver sat op - og dermed baner vejen for billigere kapital.
Bedre ratings kræver bedre økonomi
"Lovindgrebet er kredit-positivt, og det er en del af grunden til, at vi har stabiliseret vores rating på Nykredit. Men ud over det er det ikke i sig selv noget, der kan drive ratings i vejret," siger Kim Bergø til Børsen.
Kræver det bedre økonomisk vækst og lavere gældsætning for at ratings kan blive løftet?
"Det tror jeg. Vi har peget på svage og udfordrende makroøkonomiske forhold i Danmark. Selv om der er tegn på stabilisering, skal vi stadig se forbedringer her for, at ratings kan stige. Men der er selvfølgelig mange flere variabler i spil," siger Kim Bergø.
Lovindgrebet tager fat i F1- og F2-lån. Derimod er de mere og mere populære F3-lån ikke omfattet af rentetriggeren.
Mere som de andre lande
Hvad synes I om, at F3’erne ikke er omfattet. Tre år mellem refinansieringerne er jo ikke nogen lang horisont, når vi taler 30-årige lån?
”Nej, det er ikke en lang horisont. Hvis det tager 30 år at tilbagebetale lånet, så skal der ganske mange refinansieringer til. Men det er ikke unikt for Danmark, at fundingen i boliglån løber over meget kortere tid end de 30 år. Tre år får det danske system til at se mere ud som de andre," siger Kim Bergø.
Han tilføjer dog, at fordi obligationsmarkedet er så stort i Danmark i forhold til økonomien, er det ganske mange penge, der kører rundt i systemet.
Men I er ikke specielt bekymrede for det?
"Det er en afvejning. Hvis varigheden går fra ét til tre år, så er man på rette vej og der er mindre risiko for, at det går galt. Jeg vil ikke sige, at så er vi ikke bekymrede, men vi er mindre bekymrede." siger Kim Bergø.
