Den guldregn, der er drysset ned over de danske mursten og ligusterhække det seneste år i form af eksplosive prisstigninger, får nu boligkøberne til at vælge afdragsfri lån.
Efter otte år med fald i andelen af afdragsfri lån er kurven knækket, og i april steg realkreditudlånet uden afdrag med 7,5 mia. kr., mens realkreditudlånet med afdrag til gengæld faldt med 4,7 mia. kr.
Det viser nye tal fra Danmarks Nationalbanks MFI-statistik for april 2021.
“Den store interesse for de afdragsfrie lån skyldes først og fremmest, at boligmarkedet er brandvarmt i øjeblikket
Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom i Nordea Kredit
“De kraftigt stigende boligpriser, den store handelsaktivitet i øjeblikket og lanceringen af lån med op til 30 afdragsfrie år har fået boligejerne til igen at flokkes om de billige lån,” siger Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom i Nordea Kredit.
Hvis man måler over det seneste år, er det samlede realkreditudlån steget med 58,8 mia. kr. Men her ligger hele 47 mia. kr. af stigningen i afdragsfri lån, mens kun 11,8 mia. kr. er med afdrag.
Med andre ord er hele 80 pct. af nyudlånet det seneste år gået til de afdragsfrie lån. Der findes omkring 1,4 mio. boligejere med et realkreditlån i Danmark, så det betyder ifølge Nordea Kredit, at antallet af boligejere med afdragsfrihed er steget med ca. 17.000 familier det seneste år.
“Den store interesse for de afdragsfrie lån skyldes først og fremmest, at boligmarkedet er brandvarmt i øjeblikket, og at rekordmange boliger skifter hænder. Priserne er steget over størstedelen af landet, og da mange købere både har brug for et banklån og et realkreditlån, presser det efterspørgslen efter de afdragsfrie lån op. Det er nemlig sund fornuft at afdrage den dyreste gæld først,” siger Lise Nytoft Bergmann.
mia. kr. er de afdragsfri lån vokset det seneste år, mens lån med afdrag kun er vokset 11,8 mia. kr.
Hun understreger, at lanceringen af realkreditlån med op til 30 afdragsfrie år og for alvor er blevet en populær hyldevare hos realkreditinstitutterne. Det kræver ganske vist en belåningsgrad på højst 60 pct. af ejendommens værdi, men de kraftige prisstigninger – 16,5 pct. på huse og 12,8 pct. på lejligheder alene det seneste år – har gjort det muligt for flere boligejere at plukke den vare ned fra hylden.
Det er lige præcis kombinationen af kraftige prisstigninger og en stigende andel af afdragsfri boliglån, der får Nationalbanken til at slå alarm og opfordre S-regeringen til at stramme op på to konkrete områder. Hæv udbetalingen for boligkøbere fra de nuværende 5 pct. og afskaf afdragsfri lån for de mest forgældede boligejere i storbyerne, hvor priserne er steget allermest.
Lise Nytoft Bergmann understreger dog, at selvom der er kommet flere afdragsfri lån, er de typisk givet med fast rente, som giver noget ekstra sikkerhed, når renten stiger.
Udlånet med fast rente er steget med 102,3 mia. kr. det seneste år, mens udlån med variabel rente er faldet med 43,4 mia. kr. Det betyder også, at andelen af variable lån samlet set er faldet til 46,1 pct. mod 50,4 pct. for et år siden. Og den vandring skyldes øget låneregulering.
“Reglerne for realkreditlån betyder, at familier, der har brug for at låne mere end fire gange deres årsindkomst før skat, og som samtidig har brug for at låne mere end 60 pct. af boligens værdi, ikke både kan få variabel rente og afdragsfrihed,” siger Lise Nytoft Bergmann.
Hun fortsætter:
“I stedet må de vælge, og her prioriterer mange familier muligheden for en afdragsfri periode højere end muligheden for variabel rente, og det er da også den løsning, der giver den laveste betaling på realkreditlånet. Så man kan sige, at den variable rente i øjeblikket bliver ofret til fordel for en afdragsfri periode.”
Sune Malthe-Thagaard, chefanalytiker i Totalkredit, understreger, at de afdragsfri lån isoleret set er mindre sikre end lån med afdrag, hvor boligejerne løbende betaler af på gælden og gør sig bedre polstret til et prisfald. Men når de så til gengæld vælger at fjerne renterisikoen ved at vælge lån med fast rente, er der også noget kompensation den anden vej.
“En fordel ved fast rente er, at gælden er billigere at indfri, når renten stiger. Det udgør en slags sikring af friværdien ved rentestigninger, der kan smitte af på boligpriserne, og kan dermed i nogle situationer kompensere lidt for de manglende afdrag,” siger Sune Malthe-Thagaard, chefanalytiker i Totalkredit.
Han tilføjer, at som en tommelfingerregel får en rentestigning på 1 procentpoint kursen på et 1-procentslån til at falde 8 kurspoint. På den måde kan boligejeren altså købe sin gæld tilbage billigere. Eller med andre ord: Prisen på boligen kan falde, uden at boligejerens friværdi lider skade ved et salg. Hvor meget den kan falde, afhænger af belåningsgraden.
