Det ser ud som om, at der er en spekulativ prisboble på ejerlejligheder i København, hvis man kigger på prisudviklingen siden 2012.
Men tager man højde for økonomiske faktorer - ikke mindst den historisk lave rente - så bliver bobleteorien punkteret.
Sådan lyder budskabet i et nyt forskningspapir fra Nationalbanken.
Nationalbanken har de seneste par år haft et vågent øje med boligmarkedet og især det københavnske ejerlejlighedsmarked, hvor priserne er steget med over 50 pct. siden 2012. Det har givet bekymring for en ny boligboble, som man så senest for godt ti år siden op til finanskrisen.
I det nye arbejdspapir prøver man forskellige økonomiske modeller af for at teste, om prisudviklingen på boligmarkedet har boblekarakter.
Renten driver gæk
Modellen indikerer, at der tilbage i 2005 var en prisboble på huse i Danmark. Men selvom huspriserne generelt er steget i Danmark igen siden 2012, er der ikke tegn på spekulativ adfærd på landsplan.
Sagen er imidlertid mere kompleks, hvis kigger isoleret på det københavnske marked for ejerlejligheder.
"Når testet anvendes på lejlighedspriser i København, så indikerer udviklingen i den reale pris i 2015-16 også spekulativ adfærd, men det kan ikke udelukkes, at udviklingen er drevet af fundamentale økonomiske faktorer," skriver Nationalbankens økonom Simon Juul Hviid i resuméet på sit arbejdspapir.
Længere nede i arbejdspapiret sættes flere ord på, hvad det er, som peger i retning af en boble, og hvad der ikke gør.
"I 2015 og starten af 2016 synes de reale boligpriser i København at være i overensstemmelse med udviklingen af en spekulativ prisboble, selv hvis udviklingen i disponible indkomster tages i betragtning," skriver han.
Konklusion falder fra hinanden
Men tager man højde for flere økonomiske faktorer - herunder hvad det koster at eje en bolig under de nuværende renteforhold - smuldrer konklusionen.
I det tilfælde er der ikke noget, der indikerer en boligprisboble "på noget som helst konventionelt signifikansniveau, fordi priserne i nogen grad kan forklares af det lave rentemiljø, som har givet husholdninger historisk lave realkreditrenter".
Så sent som i dag har Boligsiden offentliggjort tal for boligprisudviklingen i marts i år. Tal, som atter viser, at lejlighedspriserne i København fortsat kun søger én vej, og det er op.
"Her steg priserne sæsonkorrigeret med 0,9 pct. i marts. Det var 36. måned i træk med prisstigninger i København by, og den årlige prisstigningstakt er stadig på den høje side af 10 pct.," skriver Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark, i en kommentar til tallene.
Han gør opmærksom på, at en gennemsnitlig københavnerlejlighed på 85 kvadratmeter er blevet 1,265 mio. kr. mere værd siden bunden i 2011.
Bliv ikke vant til store stigninger
På landsplan ser Christian Hilligsøe Heinig - ligesom Nationalbanken - heller ikke tegn på en boble eller overophedning.
"Risikoen for en overophedning af boligmarkedet knytter sig især til lokale lommer af boligmarkedet – herunder netop københavnsområdet og markedet for ejerlejligheder. Allerede nu er der uden tvivl en risiko for, at priserne kan falde en del tilbage, hvis renterne før eller siden stiger betydeligt," siger han og nævner også den fremtidige boligbeskatning som en potentiel modvind for lejlighederne i København.
I Nykredit advarer boligmarkedsanalytiker Jacob Isaksen mod, at man stoler blindt på fortsat lave renter og prisstigninger på 10 pct. om året eller over.
"Vi ser aktuelt ingen boligprisboble i hverken København eller andre steder i Danmark. Som nuværende eller kommende boligejer i hovedstaden skal man dog være opmærksom på, at en lang periode med kraftige prisstigninger øger sandsynligheden for, at man løber ind i en periode, hvor priserne ikke stiger nær så meget, flader ud eller ligefrem falder. Efterspørgslen daler simpelthen, fordi færre vil og kan betale prisen," udtaler han i en kommentar og slår fast:
"Det er vigtigt at understrege, at årlige prisstigninger på 10 pct. på ingen måde er en naturlov på det københavnske ejerlejlighedsmarked, og som boligkøber skal man i den grad passe på med at stirre sig blind på disse tal og forvente en hurtig gevinst ved et køb."
Men tager man højde for økonomiske faktorer - ikke mindst den historisk lave rente - så bliver bobleteorien punkteret.
Sådan lyder budskabet i et nyt forskningspapir fra Nationalbanken.
Nationalbanken har de seneste par år haft et vågent øje med boligmarkedet og især det københavnske ejerlejlighedsmarked, hvor priserne er steget med over 50 pct. siden 2012. Det har givet bekymring for en ny boligboble, som man så senest for godt ti år siden op til finanskrisen.
I det nye arbejdspapir prøver man forskellige økonomiske modeller af for at teste, om prisudviklingen på boligmarkedet har boblekarakter.
Renten driver gæk
Modellen indikerer, at der tilbage i 2005 var en prisboble på huse i Danmark. Men selvom huspriserne generelt er steget i Danmark igen siden 2012, er der ikke tegn på spekulativ adfærd på landsplan.
Sagen er imidlertid mere kompleks, hvis kigger isoleret på det københavnske marked for ejerlejligheder.
"Når testet anvendes på lejlighedspriser i København, så indikerer udviklingen i den reale pris i 2015-16 også spekulativ adfærd, men det kan ikke udelukkes, at udviklingen er drevet af fundamentale økonomiske faktorer," skriver Nationalbankens økonom Simon Juul Hviid i resuméet på sit arbejdspapir.
Længere nede i arbejdspapiret sættes flere ord på, hvad det er, som peger i retning af en boble, og hvad der ikke gør.
"I 2015 og starten af 2016 synes de reale boligpriser i København at være i overensstemmelse med udviklingen af en spekulativ prisboble, selv hvis udviklingen i disponible indkomster tages i betragtning," skriver han.
Konklusion falder fra hinanden
Men tager man højde for flere økonomiske faktorer - herunder hvad det koster at eje en bolig under de nuværende renteforhold - smuldrer konklusionen.
I det tilfælde er der ikke noget, der indikerer en boligprisboble "på noget som helst konventionelt signifikansniveau, fordi priserne i nogen grad kan forklares af det lave rentemiljø, som har givet husholdninger historisk lave realkreditrenter".
Så sent som i dag har Boligsiden offentliggjort tal for boligprisudviklingen i marts i år. Tal, som atter viser, at lejlighedspriserne i København fortsat kun søger én vej, og det er op.
"Her steg priserne sæsonkorrigeret med 0,9 pct. i marts. Det var 36. måned i træk med prisstigninger i København by, og den årlige prisstigningstakt er stadig på den høje side af 10 pct.," skriver Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark, i en kommentar til tallene.
Han gør opmærksom på, at en gennemsnitlig københavnerlejlighed på 85 kvadratmeter er blevet 1,265 mio. kr. mere værd siden bunden i 2011.
Bliv ikke vant til store stigninger
På landsplan ser Christian Hilligsøe Heinig - ligesom Nationalbanken - heller ikke tegn på en boble eller overophedning.
"Risikoen for en overophedning af boligmarkedet knytter sig især til lokale lommer af boligmarkedet – herunder netop københavnsområdet og markedet for ejerlejligheder. Allerede nu er der uden tvivl en risiko for, at priserne kan falde en del tilbage, hvis renterne før eller siden stiger betydeligt," siger han og nævner også den fremtidige boligbeskatning som en potentiel modvind for lejlighederne i København.
I Nykredit advarer boligmarkedsanalytiker Jacob Isaksen mod, at man stoler blindt på fortsat lave renter og prisstigninger på 10 pct. om året eller over.
"Vi ser aktuelt ingen boligprisboble i hverken København eller andre steder i Danmark. Som nuværende eller kommende boligejer i hovedstaden skal man dog være opmærksom på, at en lang periode med kraftige prisstigninger øger sandsynligheden for, at man løber ind i en periode, hvor priserne ikke stiger nær så meget, flader ud eller ligefrem falder. Efterspørgslen daler simpelthen, fordi færre vil og kan betale prisen," udtaler han i en kommentar og slår fast:
"Det er vigtigt at understrege, at årlige prisstigninger på 10 pct. på ingen måde er en naturlov på det københavnske ejerlejlighedsmarked, og som boligkøber skal man i den grad passe på med at stirre sig blind på disse tal og forvente en hurtig gevinst ved et køb."
