Økonomien i en lille håndfuld andelsboligforeninger er i så elendig en forfatning, at de styrer mod en konkurs. Foreningerne er kørt af sporet, fordi ejendommen før finanskrisen blev købt så dyrt, at økonomien ikke hænger sammen, og samtidig har risikable lån udhulet værdierne.
Fællestrækket er, at beboerne har givet op, og de ser ingen fremtid for de stærkt gældsplagede foreninger. På generalforsamlinger har de derfor smidt håndklædet i ringen og stemt for, at foreningerne opløses. Hvilket i realiteten er det samme som at sætte kurs direkte mod en konkurs.
For beboerne virker det som den bedste løsning, selvom det betyder, at alt hvad de har sat i deres andelsbevis går tabt. For en konkurs vil betyde, at den store gæld i foreningerne havner hos långiverne i stedet for beboerne, da de ikke hæfter personligt for foreningens gældsposter.
Og samtidig med at beboerne kan vinke farvel til den tyngende foreningsgæld, vil de kunne blive boende som lejere i stedet. Med gælden ekspederet videre til bankerne, giver det udsigt til en lavere husleje.
Lånegiganterne som står bag udlånene til foreningerne stritter af gode grunde imod. De ønsker ikke, at de store tab havner hos dem, og derfor forsøger finansinstitutterne at spænde ben for konkurserne.
Og onsdag skal andelsboligforeningen Bangsbohus og Danske Bank i Sø- og Handelsretten, hvor det skal afgøres, om foreningen kommer igennem med en konkurs.
AB Bangsbohus, Frederiksberg
Tilbage i 2006 gik beboerne i Bangsbohus på Frederiksberg fra lejere til andelshavere. Sælger var Danske Bank-koncernens pensionsselskab Danica Pension.
Da ejendommen blev udbudt til salg, skulle beboerne efter reglerne om tilbudspligt i lejeloven have tilbuddet om at få fod under eget bord. Beboerne i 51 ud af 82 af lejlighederne endte med at takke ja til tilbuddet, og med finansiering fra Danske Bank i ryggen købte beboerne ejendommen for 166 mio. kr. i efteråret 2006.
I september i år sendte advokat Finn Lynge Jepsen et brev til Sø- og Handelsretten som i overskriften indeholdt ordene; begæring om konkurs.
"Det viste sig efter stiftelsen, som i en række andre andelsboligforeninger stiftet i samme periode, at ejendommens budgetter ved stiftelsen var helt urealistiske, og at navnlig vedligeholdelsesudgifterne var kraftigt underbudgetterede," skriver han i konkursbegæringen, som kommer fra foreningen selv.
Foreningen har siden stiftelsen kæmpet med underskud på driften, og i 2010 var situationens alvor så tydelig, at banken gik med til at afskrive en del af renterne, ligesom boligafgiften måtte sættes 1,5 pct. op årligt i perioden 2011 til 2013.
Men aftalen med banken udløb i maj i år, og herefter er situationen spidset yderligere til. Beboerne har besluttet sig for, at man ville opløse foreningen.
Men udover driftsunderskud er der en andet væsentligt problem. Da foreningens finansiering skulle på plads i 2006, blev den strikket sammen med et såkaldt swap-lån. Swap-lånet sikrer en fast forrentning, men kursværdien svinger voldsomt i takt med renteniveauet. Falder renteniveauet, stiger restgælden.
Og da Finn Lynge Jepsen sendte konkursbegæringen, var værdien af swap-aftalen negativ med ca. 34 mio. kr. Og samtidig er selve gælden vokset til 170 mio. kr. Altså skylder foreningen nu mere end 200 mio. kr. væk.
Og ifølge en ejendomsvurdering, som foreningen har fået udarbejdet, er Bangbohus kun 90-95 mio. kr. værd, hvis ejendommen skal sælges. Altså vil der være et hul i kassen på mere end 100 mio. kr.
AB Duegården, Frederiksberg
Andelsboligforeningen Duegården på Frederiksberg har ligesom Bangsbohus i flere år været nødlidende. Foreningen blev stiftet i 2007 med Nykredit som långiver.
Før sommerferien i år gav beboerne op, og på en ekstraordinær generalforsamling vedtog man en opløsning. Advokaten Per Hald blev sammen med revisoren Hanne Sandersen indsat som uvildige likvidatorer, og meget tyder på, at man også her ender med at indgive en konkursbegæring.
I hvert fald skal Nykredit indstille sig på at eftergive en stor del af gælden, hvis ikke det skal ske. For likvidatorerne har fået Duegårdens ejendom vurderet, og ifølge ejendomsmægleren kan den kun sælges for 235 mio. kr.
Nykredit har ifølge det seneste regnskab 539 mio. kr. i klemme i foreningen - altså mere end 300 mio. kr. mere, end ejendommen er værd.
En af årsagerne, til at økonomien er i så elendig en forfatning, er, at ejendommen også her er belånt med et såkaldt swaplån, der sikrer en fast rente, men som giver et gevaldigt kurstab, hvis renten falder. Swaplånet har, siden det blev tegnet, udhulet formuen i foreningen med op mod 180 mio. kr.
Duegården har tidligere selv indgivet konkursbegæring, men Nykredit bremsede processen ved at gennemtrumfe en rekonstruktion og stillede samtidig en underskudsgaranti.
Thurøvej, Frederiksberg
Andelsboligforening Thurøvej har ligesom både Bangsbohus og Duegården hjemme på Frederiksberg. Og selv om foreningen er langt mindre end de to førstnævnte, er økonomien også kørt skævt her.
Og derfor arbejdes der også her på muligheder, som kan løse beboerne fra de tunge forpligtelser.
Selvom boligafgiften siden stiftelsen af foreningen er skruet kraftigt i vejret, hænger økonomien ikke sammen.
"De beskylder os for grådighed og for at spekulere i en konkurs. Men hvad er vores udvej med en økonomi, der ikke kan hænge sammen, og en boligydelse, der allerede er steget 40 pct.? Jeg kan ikke sælge lejligheden, og om godt tre år stiger boligydelsen kraftigt, når foreningen skal til at betale afdrag på sine lån," udtaler foreningens formand, Jan Søndergaard, i dagens udgave af Jyllands-Posten.
AB Dommervænget, Hobro
I Hobro er andelsboligforeningen Dommervænget også økonomisk i knæ. Her har beboerne også stemt for en likvidation.
Fællestrækket er, at beboerne har givet op, og de ser ingen fremtid for de stærkt gældsplagede foreninger. På generalforsamlinger har de derfor smidt håndklædet i ringen og stemt for, at foreningerne opløses. Hvilket i realiteten er det samme som at sætte kurs direkte mod en konkurs.
For beboerne virker det som den bedste løsning, selvom det betyder, at alt hvad de har sat i deres andelsbevis går tabt. For en konkurs vil betyde, at den store gæld i foreningerne havner hos långiverne i stedet for beboerne, da de ikke hæfter personligt for foreningens gældsposter.
Og samtidig med at beboerne kan vinke farvel til den tyngende foreningsgæld, vil de kunne blive boende som lejere i stedet. Med gælden ekspederet videre til bankerne, giver det udsigt til en lavere husleje.
Lånegiganterne som står bag udlånene til foreningerne stritter af gode grunde imod. De ønsker ikke, at de store tab havner hos dem, og derfor forsøger finansinstitutterne at spænde ben for konkurserne.
Og onsdag skal andelsboligforeningen Bangsbohus og Danske Bank i Sø- og Handelsretten, hvor det skal afgøres, om foreningen kommer igennem med en konkurs.
AB Bangsbohus, Frederiksberg
Tilbage i 2006 gik beboerne i Bangsbohus på Frederiksberg fra lejere til andelshavere. Sælger var Danske Bank-koncernens pensionsselskab Danica Pension.
Da ejendommen blev udbudt til salg, skulle beboerne efter reglerne om tilbudspligt i lejeloven have tilbuddet om at få fod under eget bord. Beboerne i 51 ud af 82 af lejlighederne endte med at takke ja til tilbuddet, og med finansiering fra Danske Bank i ryggen købte beboerne ejendommen for 166 mio. kr. i efteråret 2006.
I september i år sendte advokat Finn Lynge Jepsen et brev til Sø- og Handelsretten som i overskriften indeholdt ordene; begæring om konkurs.
"Det viste sig efter stiftelsen, som i en række andre andelsboligforeninger stiftet i samme periode, at ejendommens budgetter ved stiftelsen var helt urealistiske, og at navnlig vedligeholdelsesudgifterne var kraftigt underbudgetterede," skriver han i konkursbegæringen, som kommer fra foreningen selv.
Foreningen har siden stiftelsen kæmpet med underskud på driften, og i 2010 var situationens alvor så tydelig, at banken gik med til at afskrive en del af renterne, ligesom boligafgiften måtte sættes 1,5 pct. op årligt i perioden 2011 til 2013.
Men aftalen med banken udløb i maj i år, og herefter er situationen spidset yderligere til. Beboerne har besluttet sig for, at man ville opløse foreningen.
Men udover driftsunderskud er der en andet væsentligt problem. Da foreningens finansiering skulle på plads i 2006, blev den strikket sammen med et såkaldt swap-lån. Swap-lånet sikrer en fast forrentning, men kursværdien svinger voldsomt i takt med renteniveauet. Falder renteniveauet, stiger restgælden.
Og da Finn Lynge Jepsen sendte konkursbegæringen, var værdien af swap-aftalen negativ med ca. 34 mio. kr. Og samtidig er selve gælden vokset til 170 mio. kr. Altså skylder foreningen nu mere end 200 mio. kr. væk.
Og ifølge en ejendomsvurdering, som foreningen har fået udarbejdet, er Bangbohus kun 90-95 mio. kr. værd, hvis ejendommen skal sælges. Altså vil der være et hul i kassen på mere end 100 mio. kr.
AB Duegården, Frederiksberg
Andelsboligforeningen Duegården på Frederiksberg har ligesom Bangsbohus i flere år været nødlidende. Foreningen blev stiftet i 2007 med Nykredit som långiver.
Før sommerferien i år gav beboerne op, og på en ekstraordinær generalforsamling vedtog man en opløsning. Advokaten Per Hald blev sammen med revisoren Hanne Sandersen indsat som uvildige likvidatorer, og meget tyder på, at man også her ender med at indgive en konkursbegæring.
I hvert fald skal Nykredit indstille sig på at eftergive en stor del af gælden, hvis ikke det skal ske. For likvidatorerne har fået Duegårdens ejendom vurderet, og ifølge ejendomsmægleren kan den kun sælges for 235 mio. kr.
Nykredit har ifølge det seneste regnskab 539 mio. kr. i klemme i foreningen - altså mere end 300 mio. kr. mere, end ejendommen er værd.
En af årsagerne, til at økonomien er i så elendig en forfatning, er, at ejendommen også her er belånt med et såkaldt swaplån, der sikrer en fast rente, men som giver et gevaldigt kurstab, hvis renten falder. Swaplånet har, siden det blev tegnet, udhulet formuen i foreningen med op mod 180 mio. kr.
Duegården har tidligere selv indgivet konkursbegæring, men Nykredit bremsede processen ved at gennemtrumfe en rekonstruktion og stillede samtidig en underskudsgaranti.
Thurøvej, Frederiksberg
Andelsboligforening Thurøvej har ligesom både Bangsbohus og Duegården hjemme på Frederiksberg. Og selv om foreningen er langt mindre end de to førstnævnte, er økonomien også kørt skævt her.
Og derfor arbejdes der også her på muligheder, som kan løse beboerne fra de tunge forpligtelser.
Selvom boligafgiften siden stiftelsen af foreningen er skruet kraftigt i vejret, hænger økonomien ikke sammen.
"De beskylder os for grådighed og for at spekulere i en konkurs. Men hvad er vores udvej med en økonomi, der ikke kan hænge sammen, og en boligydelse, der allerede er steget 40 pct.? Jeg kan ikke sælge lejligheden, og om godt tre år stiger boligydelsen kraftigt, når foreningen skal til at betale afdrag på sine lån," udtaler foreningens formand, Jan Søndergaard, i dagens udgave af Jyllands-Posten.
AB Dommervænget, Hobro
I Hobro er andelsboligforeningen Dommervænget også økonomisk i knæ. Her har beboerne også stemt for en likvidation.
