Den stærkt gældsplagede andelsboligforening Duegården på Frederiksberg styrer mod en konkurs, og det viser sig nu, at økonomien er i endnu ringere forfatning end hidtil antaget.
Nykredit har ifølge det seneste regnskab 539 mio. kr. i klemme i foreningen, og det truende tab, som den økonomiske ruin kan efterlade til lånegiganten, vokser derfor i omgang.
To uvildige likvidatorer arbejder på at opløse foreningen og sælge rub og stub, hvad der er af værdier. Ifølge det seneste regnskab fra 2012 er værdien af ejendommen opgjort til 290 mio. kr., og derudover er der kun andre aktiver for 2 mio. kr.
Men den værdi holder ikke i virkelighedens verden, lyder det nu fra likvidatorerne, advokat Per Hald og revisor Hanne Sandersen. Handelsværdien er 55 mio. kr. lavere.
"Likvidatorerne har nu modtaget den endelige vurderingsrapport udarbejdet af et uvildigt erhvervsmæglerfirma. Det er erhvervsmæglernes vurdering, at værdien af ejendommen er kr. 235 mio. Dette er markant lavere end foreningens gæld til Nykredit, hvorved Nykredits pantesikkerhed langt overstiger værdien af ejendommen," står der i en orientering til foreningens beboere.
Børsen Finans har talt med advokat Per Hald, der er partner hos advokatfirmaet Brandt & Lauritzen, som bekræfter, at han mener, at det er den pris, den store ejendom med knap 200 lejligheder skal sælges til.
Læs også:Advokat gør klar til at likvidere Duegården
Tab på 300 mio
Nykredit vil så stå tilbage med et tab på 300 mio. kr., hvis man tager udgangspunkt i tallene fra 2012-regnskabet.
Beboerne kastede tidligere i år håndklædet i ringen. De ønsker at opløse foreningen, sælge ejendommen og sende restgælden til Nykredit for derefter at fortsætte som lejere. Den manøvre ser for beboerne lukrativ ud, da de ikke hæfter for foreningens gæld.
Nykredit bød ind med finansieringen, da ejendommens beboere gik fra lejere til andelshavere. Foreningen har siden stiftelsen i 2007 kørt med negativ drift, og et såkaldt renteswap-lån har fået restgælden til at vokse voldsomt i omfang.
Swap-lånet sikrer en fast forrentning, men kursværdien svinger voldsomt i takt med renteniveauet. Falder renteniveauet, stiger restgælden. I tilfældet Duegården er økonomien derfor kørt helt skævt, og swap-lånet har siden det blev tegnet udhulet formuen i foreningen med op mod 180 mio. kr.
Samtidig blev ejendommen købt alt for dyrt. Prisen dengang lød på 360 mio. kr., altså 135 mio. kr. mere end det, en uvildig ejendomsmægler nu har vurderet ejendommen til at være værd.
Lige nu sidder Nykredit og tygger på en henvendelse fra likvidatorerne om hvorvidt, de man skal acceptere at ejendommen bliver udbudt til 235 mio. kr. og dermed samtidig se et truende trecifret milliontab i øjnene.
Konkurstrussel
Hvordan de overvejelser skrider frem er uvist, da finanskoncernen ikke udtaler sig offentligt om konkrete
kundesager. Men sikkert er det, at det hele kan ende i skifteretten, hvis ikke Nykredit går med på den.
"Så bliver vi nødt til at indgive konkursbegæring," siger Per Hald til Børsen Finans.
I orienteringen til beboerne skriver de to likvidatorer:
"I det tilfælde at Nykredit afviser at afgive dette forhåndstilsagn, er det ikke formålstjeneligt at forsøge at sælge ejendommen i frihandel. Det vil herefter være likvidatorernes vurdering, at det således ikke længere er muligt at opløse foreningen som en solvent likvidation, hvorfor likvidatorerne ser sig nødsaget til at indgive konkursbegæring."
Foreningen og Nykredit har været gennem et langstrakt slagsmål, som indtil videre kulminerede med at bestyrelsen trak sig, og beboerne valgte, at foreningen skal opløses.
Læs også:Gældsplaget andelsforening smuldrer for øjnene af Nykredit
Forsøgte konkurs for to år siden
Duegården indgav i 2011 selv en konkursbegæring, men den blev bremset af Nykredit. I stedet blev en rekonstruktionsproces iværksat, men det har altså heller ikke ført til, at foreningen har fået en bæredygtig økonomi.
I øjeblikket arbejder Per Hald på at få en løsning på plads med Nykredit.
Hvad er din fornemmelse i forhold til, om Nykredit vil acceptere at sætte ejendommen til salg til den pris?
"Jeg har valgt den holdning at prøve at gå forhandlingsvejen med Nykredit, og derfor vil jeg ikke udtale mig om det. Målet for mig er at finde en mindelig løsning," siger han.
Nykredit har ifølge det seneste regnskab 539 mio. kr. i klemme i foreningen, og det truende tab, som den økonomiske ruin kan efterlade til lånegiganten, vokser derfor i omgang.
To uvildige likvidatorer arbejder på at opløse foreningen og sælge rub og stub, hvad der er af værdier. Ifølge det seneste regnskab fra 2012 er værdien af ejendommen opgjort til 290 mio. kr., og derudover er der kun andre aktiver for 2 mio. kr.
Men den værdi holder ikke i virkelighedens verden, lyder det nu fra likvidatorerne, advokat Per Hald og revisor Hanne Sandersen. Handelsværdien er 55 mio. kr. lavere.
"Likvidatorerne har nu modtaget den endelige vurderingsrapport udarbejdet af et uvildigt erhvervsmæglerfirma. Det er erhvervsmæglernes vurdering, at værdien af ejendommen er kr. 235 mio. Dette er markant lavere end foreningens gæld til Nykredit, hvorved Nykredits pantesikkerhed langt overstiger værdien af ejendommen," står der i en orientering til foreningens beboere.
Børsen Finans har talt med advokat Per Hald, der er partner hos advokatfirmaet Brandt & Lauritzen, som bekræfter, at han mener, at det er den pris, den store ejendom med knap 200 lejligheder skal sælges til.
Læs også:Advokat gør klar til at likvidere Duegården
Tab på 300 mio
Nykredit vil så stå tilbage med et tab på 300 mio. kr., hvis man tager udgangspunkt i tallene fra 2012-regnskabet.
Beboerne kastede tidligere i år håndklædet i ringen. De ønsker at opløse foreningen, sælge ejendommen og sende restgælden til Nykredit for derefter at fortsætte som lejere. Den manøvre ser for beboerne lukrativ ud, da de ikke hæfter for foreningens gæld.
Nykredit bød ind med finansieringen, da ejendommens beboere gik fra lejere til andelshavere. Foreningen har siden stiftelsen i 2007 kørt med negativ drift, og et såkaldt renteswap-lån har fået restgælden til at vokse voldsomt i omfang.
Swap-lånet sikrer en fast forrentning, men kursværdien svinger voldsomt i takt med renteniveauet. Falder renteniveauet, stiger restgælden. I tilfældet Duegården er økonomien derfor kørt helt skævt, og swap-lånet har siden det blev tegnet udhulet formuen i foreningen med op mod 180 mio. kr.
Samtidig blev ejendommen købt alt for dyrt. Prisen dengang lød på 360 mio. kr., altså 135 mio. kr. mere end det, en uvildig ejendomsmægler nu har vurderet ejendommen til at være værd.
Lige nu sidder Nykredit og tygger på en henvendelse fra likvidatorerne om hvorvidt, de man skal acceptere at ejendommen bliver udbudt til 235 mio. kr. og dermed samtidig se et truende trecifret milliontab i øjnene.
Konkurstrussel
Hvordan de overvejelser skrider frem er uvist, da finanskoncernen ikke udtaler sig offentligt om konkrete
kundesager. Men sikkert er det, at det hele kan ende i skifteretten, hvis ikke Nykredit går med på den.
"Så bliver vi nødt til at indgive konkursbegæring," siger Per Hald til Børsen Finans.
I orienteringen til beboerne skriver de to likvidatorer:
"I det tilfælde at Nykredit afviser at afgive dette forhåndstilsagn, er det ikke formålstjeneligt at forsøge at sælge ejendommen i frihandel. Det vil herefter være likvidatorernes vurdering, at det således ikke længere er muligt at opløse foreningen som en solvent likvidation, hvorfor likvidatorerne ser sig nødsaget til at indgive konkursbegæring."
Foreningen og Nykredit har været gennem et langstrakt slagsmål, som indtil videre kulminerede med at bestyrelsen trak sig, og beboerne valgte, at foreningen skal opløses.
Læs også:Gældsplaget andelsforening smuldrer for øjnene af Nykredit
Forsøgte konkurs for to år siden
Duegården indgav i 2011 selv en konkursbegæring, men den blev bremset af Nykredit. I stedet blev en rekonstruktionsproces iværksat, men det har altså heller ikke ført til, at foreningen har fået en bæredygtig økonomi.
I øjeblikket arbejder Per Hald på at få en løsning på plads med Nykredit.
Hvad er din fornemmelse i forhold til, om Nykredit vil acceptere at sætte ejendommen til salg til den pris?
"Jeg har valgt den holdning at prøve at gå forhandlingsvejen med Nykredit, og derfor vil jeg ikke udtale mig om det. Målet for mig er at finde en mindelig løsning," siger han.
