Risikofyldt manøvre med din friværdi kan booste pensionsformuen

Huspriserne er steget de seneste år og dermed friværdien hos mange – det kan du udnytte ved at øge din belåningsgrad, siger rådgiver. Investeringschef, privatøkonom og professor kalder manøvren risikofyldt

De lave renter har ikke overraskende fået mange boligejere til at konvertere boliglånet for at sikre sig mest muligt luft i budgettet.

Men imens de fleste fokuserer på at optimere deres økonomi ved at konvertere, peger privatøkonomisk rådgiver på, at der i takt med husprisernes stigning over årene er en anden måde at sikre sig afkast på, som de færreste tænker over.

“Mange fokuserer ensidigt på at afvikle, men glemmer, at boligen stiger i værdi, hvormed belåningsgraden falder automatisk. En belåningsgrad på 40 pct. er i min optik for lavt, fordi man gerne skulle have et langsigtet perspektiv i ens boligøkonomi,” siger Karsten Engmann Jensen, indehaver og stifter af rådgivningshuset Pengeministeriet.

Han mener, at man skal ligge på en belåning mellem 40 og 60 pct., og at belåningsgraden skal bero på en individuel vurdering, der tager forbehold for alder, indkomst, jobsikkerhed, pensionsforhold mm., som alt sammen er en del af en 360 graders analyse.

"Som tommelfingerregel vil vi ikke anbefale det, fordi det jo er for lånte penge, du investerer" - Louise Aggerstrøm Hansen, privatøkonom

Ifølge Karsten Engmann Jensen kan man nemlig booste pensionsformuen med mange hundrede tusinde kroner med det, han betegner som en ansvarlig investeringsform, hvilket dækker over omkring 60-65 pct. aktier og resten obligationer.

“Så er der stadig penge til at rejse med børnene og forskellige andre ting. Vi anbefaler ikke, at folk skal gøre det for at øge deres forbrug, men med henblik på den langsigtede investering. Der viser det sig, at man meget ofte kan få en ret stor opbygning af ens formue på 15-20 års sigt.”

Regnestykket

Han har regnet på det med udgangspunkt i et hus på 100 kvm i udvalgte kommuner. Regnestykket ser således ud:

En boligejer i Hørsholm har i gennemsnit tjent 310.000 kr. på et hus på 100 kvm. med en værdi på 3 mio . kr. gennem de seneste fem år. Det svarer til, at huset er steget med godt 10 pct. i værdi.

Beregningerne er lavet ud fra huspriser hentet hos Finans Danmark, og i regnestykket er det forudsat, at der ikke er brugt penge på at konvertere mellem fastforrentede boliglån, men at der i stedet er lavet tillægsbelåning med afdragsfrie variable lån.


“Hvis boligejeren for fem år siden havde belånt en del af sin friværdi og investeret pengene balanceret med f.eks. 70 pct. i aktier og resten i obligationer, ville han opnå en samlet gevinst på godt 550.000 kr., svarende til et afkast på 18,5 pct.,” siger han og fortsætter:

“Man får altså et afkast, der er 45 pct. højere på fem år, hvis man planlægger sin boligøkonomi i stedet for at gå efter billige boliglån eller spare mere op, som banken anbefaler.”

Han understreger, at man skal have en lang tidshorisont, altså 15-20 år, for at kaste sig over metoden, og at man skal investere balanceret.

“Der er en reel risiko for at bolig- og finansmarkedet skuffer i en årrække, og derfor skal man ikke gå ind i denne løsning, medmindre man har tid til at lade den virke og kan tåle, at der kommer nogle dårlige år, før det igen kommer til at gå i den rigtige retning,” siger han.

Privatøkonom i Danske Bank Louise Aggerstrøm Hansen, investeringschef i Dansk Investerings- og Formuepleje Johnny Madsen og Carsten Tanggaard, professor i finansiering ved Aarhus Universitet, har set regnestykket.

Mens Louise Aggerstrøm Hansen og Johnny Madsen begge mener, det er vigtigt at lave en 360 graders vurdering af ens samlede økonomi, er de uenige i, hvorvidt manøvren er fornuftig.

Louise Aggerstrøm Hansen slår fast, at banken helt grundlæggende ikke anbefaler folk at låne i deres bolig for så at lave “risikofyldte investeringer.”

“Beregningerne her tager ikke højde for den ekstra risiko, der er forbundet ved at investere i aktiemarkedet – og ja, det kan godt være, at aktiemarkedet stiger i gennemsnit over en periode, men det er ikke noget, man har sikkerhed for, og set i det lys er det voldsomt at sætte sin bolig på højkant for at investere i aktier,” siger hun.

Selvom man skulle nøjes med at investere blot 40-45 pct. i aktier og resten i obligationer, er det ikke en god idé i hendes optik.

“Der er typisk negative renter på obligationer, og i det nuværende rentemarked vil jeg mene, at det er meget svært at få et risikofrit afkast, der er højere end renteudgifterne inkl. bidrag på dit realkreditlån. Det er selvfølgelig mindre risikofyldt at investere “balanceret,” men det er ikke uden risiko,” siger hun.

Stor risiko

Carsten Tanggaard, professor i finansiering ved Aarhus Universitet, er ikke begejstret for modellen.

“Regnestykket tager udgangspunkt i, hvad der er sket de seneste fem år – og det kan man ikke bruge til noget. Jeg synes, man er nødt til at bruge nogle realistiske antagelser om, hvad man kan få i afkast, hvis man har pensionsovervejelser, og det er ikke realistisk at tro på, at man kan få noget, der bare minder om det, vi har fået de sidste fem år,” siger han.

Derudover fremhæver han de omkostninger, der er forbundet med at låne og investere.

“Man bør tage udgangspunkt i, at man har 4 pct. i omkostninger; 2 pct. på lånesiden, og 2 pct. på investeringssiden, og så skal man se, om man kan få noget afkast ud af det, og det, mener jeg ikke, kan lade sig gøre.”

Carsten Tanggaard tager udgangspunkt i de samfundsforudsætninger, som banken eller pensionsselskabet bruger, når man får pensionsrådgivning, som brancheorganisationen Forsikring og Pension har beregnet.

“De har lavet langsigtede fremskrivninger, og der regner de med afkast på 5,5 pct. på aktier, og ca. 2 pct. på obligationer, hvilket er noget mere, end man får i øjeblikket,” siger han.

Karsten Engmann Jensen anerkender, at netop omkostninger hurtigt kan løbe op, og han forklarer, at det er derfor, at investeringen ifølge ham skal ske udenom banken.

“Det er rigtigt, at investerer man igennem en bank, kan man nemt komme til at betale 2,1 pct. i ÅOP for at spare op, og det kan vi gøre for 0,5 pct. ved at foretage aktiv forvaltning i passive investeringspapirer,” siger han.

Ifølge investeringschef Johnny Madsen kommer det helt an på den enkeltes økonomiske situation, om øvelsen er anbefalelsesværdig.

“Det afhænger af ens risikovillighed, hvor meget man har lyst til at geare, hvilken belåningsgrad har man lyst til at have – for har man gearing, når det går godt, så kan det gå rigtig godt, men har man gearing, når det går skidt, kan det gå rigtig skidt,” siger han.

Johnny Madsen peger på, at der er risiko for, at både aktier og ejendomme falder i værdi.

“Ryger vi ind i en krise, falder både aktier og også ens ejendom i værdi, så man ender med at have en for høj belåning – og så kan man risikere at sidde med en høj gæld. Bliver man arbejdsløs samtidigt, ser det rigtig skidt ud,” siger han.

Investerer for lånte penge

Karsten Engmann Jensen anerkender, at begge markeder kan svinge, og netop derfor skal man have en lang tidshorisont for at kaste sig over metoden.

“Vi er ikke lykkeriddere, vi rådgiver folk i at sikre deres økonomi på den lange bane, som også kan holde til et tilbageslag, og som samtidigt kan klare sig godt ved en økonomisk optur.”

Skulle både aktie- og boligmarkedet falde, er man ifølge ham derfor sikret, at man ikke går fra hus og hjem.

“Det skal man ikke, fordi man netop ikke har en kortsigtet femårig horisont – og når man ikke har det, så kan huset jo godt falde i værdi, uden at der er en risiko for, at man skal sælge. Ser man på boligpriserne siden 1998 og 2009, så er det nogenlunde den samme gevinst, man ville have haft på at optimere boliggælden – og ja, man har haft et udsving i boligpriserne og i sin opsparing, men det er et mindre problem, hvis man ser det over mange år,” siger han og uddyber:

“Dem, der kom i klemme i 2007, var dem, der ikke havde styr på deres samlede risiko, fordi de troede, at træerne voksede ind i himlen, og der er det vores ansvar at rådgive, så kunden ikke havner i samme situation.”

Selvom boligpriserne har været stigende, har vi jo ikke en sikkerhed for, at det fortsætter sådan?

“Nej, men vi har lige haft 20 år, hvor vi har været igennem en finanskrise, så mon ikke vi også kan klare en krise mere på samme måde, hvis vi bare har en langsigtet fornuftig plan,” siger han.

Hvis man overvejer at låne op i friværdien og investere, råder privatøkonom Louise Aggerstrøm Hansen til, at man er bevidst om, at man investerer for lånte penge:

“Der kan selvfølgelig godt være nogen, for hvem det kan være værd at overveje, f.eks. hvis man har en meget robust økonomi i øvrigt. Men som tommelfingerregel vil vi ikke anbefale det, fordi det jo er for lånte penge, du investerer. I yderste instans kan man risikere at blive teknisk insolvent, fordi man har taget et ekstralån at handle aktier for, og falder de også kraftigt i værdi, så kan man ikke sælge dem og betale af.”