Der har været lys i vinduerne i Slotsholmsgade nærmest døgnet rundt, siden Erhvervs- og Vækstministeriet smed F1-bomben onsdag i sidste uge.
For én ting var, at erhvervs- og vækstminister Henrik Sass Larsen (S) lancerede et skelet, der dikterede tvangskonverteringer af F1, F3 og F5-lån ved høje rentestigninger og mislykkede fleksauktioner.
En anden ting er, hvordan hele teknikken i maskinrummet ser ud. Og efter en perlerække af bekymringer hos især de investorer, der skal købe obligationerne, har ministeriet nu skåret modellen til på en række punkter, der skal komme investorerne i møde.
Her er et overblik over modellen og de vigtigste ændringer i ugen, der gik:
Variable lån for 1400 mia
Der er rentetilpasningslån i markedet for hele 1402 mia. kr., og når realkreditinstitutterne skal handle de korte obligationer i markedet hvert år, påtager de sig en stor risiko, som især den internationale ratinggigant S&P ikke bryder sig om.
Den bliver nu overført til investorerne ved at sige, at rentehop på 5 pct. eller mere indenfor samme år - eller mislykkede fleksauktioner - vil føre til en tvangskonvertering.
Stor ændring af løbetid
Men her er den første store ændring.
I sidste uge fremgik det af Sass' pressemeddelelse, at F1'erne ville blive tryllet om til faste, lange 29-årige obligationer. På den måde risikerede investorerne altså, at deres ét-årige papir pludselig ville blive til et 30-årigt papir, og den ekstra løbetidsrisiko er der blevet rynket voldsomt på næsen af i investormiljøet.
Derfor bliver løbetiden kun forlænget med 12 måneder ad gangen i det nye lovforslag, indtil renten er faldet igen, eller markedet atter fungerer.
"Når forlængelsen udløses, bliver de udestående obligationer omdannet til obligationer med ét års løbetid, og forlængelsen udløses, hvis realkreditinstituttet er levedygtigt. Obligationerne kan forlænges ét år af gangen. Hvis realkreditinstituttet er under afvikling, omdannes obligationerne til obligationer med en løbetid svarende til løbetiden på det bagvedliggende lån," skriver ministeren i sit lovforslag.
Bid mærke i den sidste sætning. Der er nemlig den krølle, at hvis realkreditinstituttet går konkurs, så går modellen tilbage til det oprindelige udspil med lange, faste obligationer.
F3 og F5 er reddet
Indgrebet er designet til at redde F1-lånene, som S&P og de andre ratinggiganter reelt havde dødsdømt.
Men Sass' model fra sidste uge fokuserede på rentehoppet mellem refinansieringer, og det ville smadre de andre flekslån som F3 og F5, fordi der er langt større risiko for, at renten er steget med 5 procentpoint over tre eller fem år end over bare ét år.
Derfor lå prisen på F3- og F5-lån til at stige langt mere end på F1-lånet - og det ville reelt tage livet af de to lidt længere fleksmodeller og presse mange flere boligejere over i F1, stik mod det politiske ønske.
Alt skal ske indenfor ét år
Derfor er der kommet endnu en stor ændring i lovforslaget. Nu skal der kun tvangskonverteres på de F3'ere og F5'ere, der er i spil på auktionerne, hvis rentehoppet sker inden for ét enkelt år.
Som Børsen har skrevet, så forventer erhvervs- og vækstministeren, at boligejerne slipper helt uden økonomiske skrammer med forslaget.
I lovforslaget fremhæver Sass, at renten på en F1'er højst stiger med 0,1 pct. - og mindre for F3 og F5.
Forventer lavere bidrag og kursskæring
Og samtidig forventer han, at realkreditten samtidig sænker bidragssatser og kursskæringer, der netop er blevet sparket voldsomt i vejret de seneste år, blandt andet med direkte henvisning til, at der var en refinansieringsrisiko, der skal dækkes.
Den risiko forsvinder nu.
For én ting var, at erhvervs- og vækstminister Henrik Sass Larsen (S) lancerede et skelet, der dikterede tvangskonverteringer af F1, F3 og F5-lån ved høje rentestigninger og mislykkede fleksauktioner.
En anden ting er, hvordan hele teknikken i maskinrummet ser ud. Og efter en perlerække af bekymringer hos især de investorer, der skal købe obligationerne, har ministeriet nu skåret modellen til på en række punkter, der skal komme investorerne i møde.
Her er et overblik over modellen og de vigtigste ændringer i ugen, der gik:
Variable lån for 1400 mia
Der er rentetilpasningslån i markedet for hele 1402 mia. kr., og når realkreditinstitutterne skal handle de korte obligationer i markedet hvert år, påtager de sig en stor risiko, som især den internationale ratinggigant S&P ikke bryder sig om.
Den bliver nu overført til investorerne ved at sige, at rentehop på 5 pct. eller mere indenfor samme år - eller mislykkede fleksauktioner - vil føre til en tvangskonvertering.
Stor ændring af løbetid
Men her er den første store ændring.
I sidste uge fremgik det af Sass' pressemeddelelse, at F1'erne ville blive tryllet om til faste, lange 29-årige obligationer. På den måde risikerede investorerne altså, at deres ét-årige papir pludselig ville blive til et 30-årigt papir, og den ekstra løbetidsrisiko er der blevet rynket voldsomt på næsen af i investormiljøet.
Derfor bliver løbetiden kun forlænget med 12 måneder ad gangen i det nye lovforslag, indtil renten er faldet igen, eller markedet atter fungerer.
"Når forlængelsen udløses, bliver de udestående obligationer omdannet til obligationer med ét års løbetid, og forlængelsen udløses, hvis realkreditinstituttet er levedygtigt. Obligationerne kan forlænges ét år af gangen. Hvis realkreditinstituttet er under afvikling, omdannes obligationerne til obligationer med en løbetid svarende til løbetiden på det bagvedliggende lån," skriver ministeren i sit lovforslag.
Bid mærke i den sidste sætning. Der er nemlig den krølle, at hvis realkreditinstituttet går konkurs, så går modellen tilbage til det oprindelige udspil med lange, faste obligationer.
F3 og F5 er reddet
Indgrebet er designet til at redde F1-lånene, som S&P og de andre ratinggiganter reelt havde dødsdømt.
Men Sass' model fra sidste uge fokuserede på rentehoppet mellem refinansieringer, og det ville smadre de andre flekslån som F3 og F5, fordi der er langt større risiko for, at renten er steget med 5 procentpoint over tre eller fem år end over bare ét år.
Derfor lå prisen på F3- og F5-lån til at stige langt mere end på F1-lånet - og det ville reelt tage livet af de to lidt længere fleksmodeller og presse mange flere boligejere over i F1, stik mod det politiske ønske.
Alt skal ske indenfor ét år
Derfor er der kommet endnu en stor ændring i lovforslaget. Nu skal der kun tvangskonverteres på de F3'ere og F5'ere, der er i spil på auktionerne, hvis rentehoppet sker inden for ét enkelt år.
Som Børsen har skrevet, så forventer erhvervs- og vækstministeren, at boligejerne slipper helt uden økonomiske skrammer med forslaget.
I lovforslaget fremhæver Sass, at renten på en F1'er højst stiger med 0,1 pct. - og mindre for F3 og F5.
Forventer lavere bidrag og kursskæring
Og samtidig forventer han, at realkreditten samtidig sænker bidragssatser og kursskæringer, der netop er blevet sparket voldsomt i vejret de seneste år, blandt andet med direkte henvisning til, at der var en refinansieringsrisiko, der skal dækkes.
Den risiko forsvinder nu.
