En række rådgivningsvirksomheder har tidligere kritiseret Jyske Banks nye bankboliglån, Jyske Renteloft, for ikke at være et superlån, som banken selv kalder det.
Men for Jyske Bank viser det nye lån, at Silkeborg-banken i den grad bidrager til konkurrencen i en tid, hvor tusindvis af danske boligejere kan se frem til at betale højere gebyrer for deres boliglån.
”Det havde været noget nemmere og billigere for os bare at gøre som visse andre og hæve rentetillægget og på den måde tvinge folk væk,” siger Carsten Laustsen, områdedirektør i Jyske Bank og tilføjer:
”Men vi vil gerne bruge det til at skabe nogle interessante muligheder for kunderne og dermed skabe en større forretning for os. Vi vil gerne tiltrække nye kunder og bestående kunder, der har lån andre steder. Det er jo konkurrence i den bedste forstand.”
Styre det som de vil
Jyske Renteloft er et såkaldt bankboliglån, som er en banks alternativ til et realkreditlån. Man kan finansiere op til 80 pct. af boligens værdi med et renteloft på enten 1,5 pct. i fem år eller 2 pct. i otte år. Udover renteloftet er der et rentetillæg, som er Jyske Banks form for bidragssats. Men modsat renteloftet, er der ikke et loft over rentetillægget, som altså sagtens kan stige.
Det manglende loft over rentetillægget har mødt kritik fra bl.a. Martin Riedel, indehaver af Realkreditkonsulenten, der mener, at kunder skal være opmærksomme på, at deres samlede ydelse sagtens blive højere end renteloftet på 1,5 pct.
“Jeg vurderer ikke, at det løser problemet med, at kunderne kan opleve kraftigt stigende ydelse. Det er jo op til Jyske Bank at sætte deres variable tillæg, så det kan de sagtens pludselig sætte op, da det jo er deres direkte indtjening på lånet. Den kan de styre som de vil,” siger Martin Riedel.
På niveau med F1
Jyske Bank-topchef Anders Dam har dog garanteret, at rentetillæg og bidragssatserne i bankens realkreditinstitut, BRF Kredit, ikke stiger før nytårsklokkerne ringer det nye år ind. Men der er ingen garanti for 2017.
Der er vel risiko for låntagerne for, at rentetillægget kan blive højere?
”Det er der, men der er ingen, der giver et loft på bidragssatser. Vores renteniveau er meget lavt. Vores rentetillæg er på et lavt niveau, og kunderenten på Jyske Renteloft er på niveau med Jyske F1, som er et af markedets billigste F1-lån,” siger Carsten Laustsen.
På Jyske Banks hjemmeside skriver banken, at rentetillægget kun kan ændres under særlige omstændigheder og her henviser Carsten Laustsen til de begrundelser andre realkreditinstitutter har brugt for at hæve bidragssatserne for deres kunder.
“Det her lån er sammenligneligt med realkreditlån, hvor man i den grad har forhøjet bidragssatserne i de senere år. Det har man gjort med begrundelse i bl.a. markedsudviklingen, lovgivningen og lignende. Vi ville kunne bruge de samme begrundelser,” siger Carsten Laustsen.
Kunder skal rykkes
For et par uger siden fulgte Danske Bank-ejede Realkredit Danmark i Nykredits fodspor og varslede højere gebyrer på boliglån for tusindvis af kunder med F1-, F2-, F3- og F4-lån.
Begrundelsen er, at realkreditinstituttet skal leve op til den såkaldte tilsynsdiamant og dermed få kunder ud af de helt korte flekslån og over i lån med fast eller længere variabel rente.
”Vi er i dag i den situation, at myndighederne beder sektoren om at rykke kunder fra lån med korte variable renter til produkter med fast eller længere variabel rente. Det sker hos konkurrenterne ved at hæve priserne ganske meget på f.eks. F1 lån og endda ved at lukke for adgangen til nye F1-lån. I Jyske Bank tilbyder vi kunder med f.eks. F1 lån, som derfor har valgt at have lån med kort variabel rente, at skifte til et andet lige så billigt lån med variabel rente, og med et loft over hvor meget basisrenten kan stige i en periode frem,” siger Carsten Laustsen.
Og fordi renteloftet på Jyske Renteloft er lavere end 4 pct. indgår lånet ikke i Finanstilsynet tilsynsdiamant.
”Vi opfylder derfor de nuværende regler fra Finanstilsynet, og vi er ikke bekendt med, at der er ændringer på vej. Men af gode grunde kan vi selvfølgelig ikke vide, om der måtte komme ændringer i fremtiden,” siger Carsten Laustsen.
En forsikring for kunden
Heller ikke lånets renteloft på enten 1,5 pct. eller 2 pct. har vakt voldsom begejstring hos rådgivningsvirksomheder. John Norden fra bankportalen Mybanker har tidligere beskrevet renteloftet som en garanti, man aldrig får brug for, fordi lånets basisrente i øjeblikket er negativ og ligger på -0,1 pct.
Men renteudviklingen er umulig at spå om og derfor giver loftet tryghed, slår Carsten Laustsen fra Jyske Bank fast.
”Ingen kender renteudviklingen i løbet af de næste fem eller otte år. Vi kan dog sige, at vi p.t. har et meget lavt renteniveau, og en rente på 1,5 pct. eller 2 pct. er historisk set en lav rente. Så vi synes bestemt, at det giver tryghed for kunden, at basisrenten ikke kan overstige 2 pct. i de kommende otte år. Det er at sammenligne med en forsikring for kunden. Man kan tilføje, at hvis alle kunder var sikre på, at renten ikke vil stige, ville ingen tage lån med fast rente, og det er jo ikke tilfældet,” siger han.
Men for Jyske Bank viser det nye lån, at Silkeborg-banken i den grad bidrager til konkurrencen i en tid, hvor tusindvis af danske boligejere kan se frem til at betale højere gebyrer for deres boliglån.
”Det havde været noget nemmere og billigere for os bare at gøre som visse andre og hæve rentetillægget og på den måde tvinge folk væk,” siger Carsten Laustsen, områdedirektør i Jyske Bank og tilføjer:
”Men vi vil gerne bruge det til at skabe nogle interessante muligheder for kunderne og dermed skabe en større forretning for os. Vi vil gerne tiltrække nye kunder og bestående kunder, der har lån andre steder. Det er jo konkurrence i den bedste forstand.”
Styre det som de vil
Jyske Renteloft er et såkaldt bankboliglån, som er en banks alternativ til et realkreditlån. Man kan finansiere op til 80 pct. af boligens værdi med et renteloft på enten 1,5 pct. i fem år eller 2 pct. i otte år. Udover renteloftet er der et rentetillæg, som er Jyske Banks form for bidragssats. Men modsat renteloftet, er der ikke et loft over rentetillægget, som altså sagtens kan stige.
Det manglende loft over rentetillægget har mødt kritik fra bl.a. Martin Riedel, indehaver af Realkreditkonsulenten, der mener, at kunder skal være opmærksomme på, at deres samlede ydelse sagtens blive højere end renteloftet på 1,5 pct.
“Jeg vurderer ikke, at det løser problemet med, at kunderne kan opleve kraftigt stigende ydelse. Det er jo op til Jyske Bank at sætte deres variable tillæg, så det kan de sagtens pludselig sætte op, da det jo er deres direkte indtjening på lånet. Den kan de styre som de vil,” siger Martin Riedel.
På niveau med F1
Jyske Bank-topchef Anders Dam har dog garanteret, at rentetillæg og bidragssatserne i bankens realkreditinstitut, BRF Kredit, ikke stiger før nytårsklokkerne ringer det nye år ind. Men der er ingen garanti for 2017.
Der er vel risiko for låntagerne for, at rentetillægget kan blive højere?
”Det er der, men der er ingen, der giver et loft på bidragssatser. Vores renteniveau er meget lavt. Vores rentetillæg er på et lavt niveau, og kunderenten på Jyske Renteloft er på niveau med Jyske F1, som er et af markedets billigste F1-lån,” siger Carsten Laustsen.
På Jyske Banks hjemmeside skriver banken, at rentetillægget kun kan ændres under særlige omstændigheder og her henviser Carsten Laustsen til de begrundelser andre realkreditinstitutter har brugt for at hæve bidragssatserne for deres kunder.
“Det her lån er sammenligneligt med realkreditlån, hvor man i den grad har forhøjet bidragssatserne i de senere år. Det har man gjort med begrundelse i bl.a. markedsudviklingen, lovgivningen og lignende. Vi ville kunne bruge de samme begrundelser,” siger Carsten Laustsen.
Kunder skal rykkes
For et par uger siden fulgte Danske Bank-ejede Realkredit Danmark i Nykredits fodspor og varslede højere gebyrer på boliglån for tusindvis af kunder med F1-, F2-, F3- og F4-lån.
Begrundelsen er, at realkreditinstituttet skal leve op til den såkaldte tilsynsdiamant og dermed få kunder ud af de helt korte flekslån og over i lån med fast eller længere variabel rente.
”Vi er i dag i den situation, at myndighederne beder sektoren om at rykke kunder fra lån med korte variable renter til produkter med fast eller længere variabel rente. Det sker hos konkurrenterne ved at hæve priserne ganske meget på f.eks. F1 lån og endda ved at lukke for adgangen til nye F1-lån. I Jyske Bank tilbyder vi kunder med f.eks. F1 lån, som derfor har valgt at have lån med kort variabel rente, at skifte til et andet lige så billigt lån med variabel rente, og med et loft over hvor meget basisrenten kan stige i en periode frem,” siger Carsten Laustsen.
Og fordi renteloftet på Jyske Renteloft er lavere end 4 pct. indgår lånet ikke i Finanstilsynet tilsynsdiamant.
”Vi opfylder derfor de nuværende regler fra Finanstilsynet, og vi er ikke bekendt med, at der er ændringer på vej. Men af gode grunde kan vi selvfølgelig ikke vide, om der måtte komme ændringer i fremtiden,” siger Carsten Laustsen.
En forsikring for kunden
Heller ikke lånets renteloft på enten 1,5 pct. eller 2 pct. har vakt voldsom begejstring hos rådgivningsvirksomheder. John Norden fra bankportalen Mybanker har tidligere beskrevet renteloftet som en garanti, man aldrig får brug for, fordi lånets basisrente i øjeblikket er negativ og ligger på -0,1 pct.
Men renteudviklingen er umulig at spå om og derfor giver loftet tryghed, slår Carsten Laustsen fra Jyske Bank fast.
”Ingen kender renteudviklingen i løbet af de næste fem eller otte år. Vi kan dog sige, at vi p.t. har et meget lavt renteniveau, og en rente på 1,5 pct. eller 2 pct. er historisk set en lav rente. Så vi synes bestemt, at det giver tryghed for kunden, at basisrenten ikke kan overstige 2 pct. i de kommende otte år. Det er at sammenligne med en forsikring for kunden. Man kan tilføje, at hvis alle kunder var sikre på, at renten ikke vil stige, ville ingen tage lån med fast rente, og det er jo ikke tilfældet,” siger han.
