Selv om de danske boligpriser over det seneste år er steget markant, så er boligudlånet langt fra fulgt med.
Ganske vist viser det dugfriske regnskab fra Danmarks klart største realkreditudlåner, Nykredit, at det nominelle udlån til ejer- og fritidsboliger steg med lidt under 7 pct. fra juni sidste år til juni i år. Men det skyldes primært, at Nykredit og datterselskabet Totalkredit tager markedsandele fra konkurrenterne.
procentvækst i værdien af realkreditlån til boligejere fra december til juni i år, ifølge Nationalbanken
For ifølge tal fra Nationalbanken, så steg værdien af alle obligationer med sikkerhed i private boliger blot med 3 pct. fra slutningen af juni 2020 til slutningen af juni 2021. Og fra december sidste år til juni i år er stigningen på blot 0,05 pct.
Til sammenligning viser de seneste tal fra Danmarks Statistik, at det gennemsnitlige enfamiliehus i maj i år kostede 14 pct. mere end i maj sidste år.
Det betyder, at forskellen mellem den samlede værdi af de danske ejerboliger og den samlede boliggæld bliver stadigt større.
“Det er rigtigt, at vi kan se at den gennemsnitlige bidragsbetaling fortsat er faldende
Michael Rasmussen, adm. direktør, Nykredit
Som omtalt i Børsen i sidste uge, har Realkredit Danmark beregnet, at de danske boligejeres samlede friværdi nu er på 2200 mia. kr., hvilket justeret for inflation er tæt på rekordniveauet fra 2006.
Nykredits topchef, Michael Rasmussen, har flere forklaringer på, hvorfor boliggælden langt fra stiger i samme takt som boligpriserne.
“Især ved den store konverteringsbølge i 2019 så vi, at boligejerne i stor stil valgte fast rente på deres gæld og at betale afdrag. Og når mange flere boligejerne betaler afdrag, så betyder det jo alt andet lige, at gælden bliver reduceret,” siger Michael Rasmussen.
“Samtidig betyder det negative renteniveau, at en del vælger at afdrage gæld, lige som negative renter nok gør det mindre attraktivt for mange at låne penge i deres friværdi for at investere, mens mangel på håndværkere kan udskyde ombygninger, og dermed behov for at optage mere gæld,” fortsætter han.
Nykredit, og de andre realkreditudlånere, har selvfølgelig svært ved at øge indtægterne, hvis udlånet ikke stiger. For hver gang en boligejer låner flere penge, så giver det automatisk flere bidragskroner til Nykredit. Derfor betyder en lavere udlånsvækst også alt andet lige en lavere vækst i Nykredits indtægter.
Men der er også andre konsekvenser af mindre gældsatte og mere solide og forsigtige boliglåntagere.
For når boligejere vælger at udskifte variable lån med afdragsfrihed til lån med fast rente og afdrag, så slipper de også billigere i bidragssats.
Og endeligt så bliver realkreditlån billigere, jo mindre de er i forhold til boligens værdi, den såkaldte loan to value.
Den er i Nykredit faldet fra i gennemsnit 66,7 pct. i juni sidste år til nu 61,6 pct. Og især hvis belåningen kommer under 60 pct., kan boligejerne spare betydelige bidragskroner hvert eneste år.
Nykredits halvårsregnskab viser også, at rente- og bidragsindtægter steg mindre end udlånet.
Men Michael Rasmussen mener ikke nødvendigvis, det er et problem, at indtægterne fra boligejernes bidragsbetalinger er under pres.
“Det er rigtigt, at vi kan se, at den gennemsnitlige bidragsbetaling fortsat er faldende. Men det betyder også, at boligejerne bliver mere økonomisk solide, fordi de vælger lån med fast rente og afdrag, og fordi deres belåningsgrad falder. Så det betyder, at vi i Nykredit på sigt får en mere robust balance, og får brug for et mindre kapitalberedskab, fordi risikoen for tab bliver reduceret,” siger han.
“Hertil kommer, at vi som samfund jo er interesseret i, at de danske boligejere har en sund økonomi, for det er en fordel for alle.”
