Jordfond presses af stigende priser – må gentænke forretningen

Kim Qvist, der er direktør i fonden Dansk Økojord, er i øjeblikket bekymret. 

Det til trods for, at det faktisk går udmærket. 

Fonden, der opkøber konventionelle landbrug for at gøre dem regenerative, har siden 2017 fået opbygget en aktiekapital på 48 mio. kr., opkøbt 15 landbrugsejendomme og godt 1000 hektar jord. 

De seneste fire regnskabsår har den leveret overskud, og sidste år udbetalte fonden for første gange udbytte til dens lidt over 900 aktionærer. 

Nu er den blevet udvalgt som et af årets Børsen Bæredygtig Cases. Samtidig understreger Kim Qvist, at man i Dansk Økojord langtfra er færdige med at udbrede sin mission. 

“Vi gider ikke blive ved med at gå til begravelser som den for Vejle Fjord. Det gider danskerne heller ikke, og derfor bliver vi ved,” fastslår han, der selv har været selvstændig landmand i 35 år. 

Alligevel er der noget, der nager. 

For som han selv siger, er riften om landets arealer stor, og i sidste ende presser det Dansk Økojords forretningsmodel. 

Tag for eksempel regeringens grønne trepartsplaner, der indebærer, at 140.000 hektar lavbundsjorder skal udtages inden 2030, og yderligere 250.000 hektar skal omlægges til skov inden 2045. 

Ej at forglemme de små 200.000 hektar, der skal afsættes til grundvandsbeskyttelse, eller de knap 100.000, der grundet landbrugets braklægningsordning på 4 pct. ikke må tages i brug, mens der også skal findes plads til energiparker og -produktion.

Kombineret med klimaforandringerne, der har skubbet bæltet for god fødevareproduktion mod nord, gør det dansk landbrugsjord attraktiv til fremtidig fødevareproduktion, hvilket også har fået udenlandske kapitalfonde til at rette blikket mod den danske muld, forklarer han.

Tidligere har eksperter over for Børsen forklaret, hvordan al den aktivitet får jordpriserne til at stige. 

Det er noget, Kim Qvist genkender: 

“Der er mange aktører inde på arealerne, det presser priserne op, og fordi vi har en grundtanke, der hedder, at jorden ikke må koste mere, end en afgrøde kan give i afkast, presser det vores forretningsmodel.”

“Derfor er vi også begyndt at tænke i andre baner,” indskyder han. 

Må ikke blive dyrt 

Hvad de andre baner, Kim Qvist snakker om, indebærer, vender vi tilbage til. 

Der er nemlig et par væsentlige detaljer, vi først og fremmest skal have slået fast. 

Dansk Økojord, der i 2017 blev stiftet af Økologisk Landsforening og Danmarks Naturfredningsforening, blev sat i verden med et helt klart formål: 

Fonden skulle sørge for, at fødevarer blev produceret i pagt med naturen, ikke på trods af den. Samtidig skulle den gøre det muligt for den næste generation af landmænd at starte deres egne forretninger. 

Det er nemlig ikke ualmindeligt, at långivere stiller krav om 20 pct. i udbetaling, hvis man vil låne penge til en landbrugsejendom. 

Med landbrugsejendomme, der nemt kan koste 40 mio. kr., svarer det til 8 mio. kr. i udbetaling, påpeger Kim Qvist. Og det er et beløb, som de færreste 25-årige landmænd er i stand til at diske op med, pointerer han. 

Derfor har Dansk Økojord også skruet en forretningsmodel sammen, der bygger på at kunne købe jorden billigt. 

Nærmere betegnet består den i, at både private og virksomheder kan købe aktier i Dansk Økojord for 1000 kr. stykket. 

Med den kapital opkøber fonden landbrugsjord – typisk fra en pensioneret konventionel landmand. 

Herefter tager en ung landmand over for at forpagte jorden og i stedet drive stedet som et økologisk og regenerativt landbrug, hvor der også bliver stillet krav til klimatilpasning, natur- og vildtplejeplaner samt beskyttelse af drikkevand. 

For at have en omsætning og generere afkast til aktionærer tager Dansk Økojord en forpagtningsafgift, der er fastsat som en procentsats af jordprisen. 

Det betyder, at hvis jordprisen er høj, vil procentsatsen også være det. 

Samtidig gør fonden brug af gearing, hvor den ved hver investering lægger knap 30 pct. egenkapital i projektet, mens de sidste 70 pct. er realkreditlån. 

Og netop derfor er det, ifølge direktøren, vigtigt, at jordpriserne er lave. 

“Hvis vi skal betale meget for jordprisen og har et dyrt realkreditlån, bliver det også dyrt for landmændene. Derfor har vi en ambition om at holde priserne nede,” siger han. 

Går efter drikkevand

Ambitionen har dog vist sig svær i øjeblikket, og derfor har Dansk Økojord som sagt set sig nødsaget til at tænke i andre baner. 

For at sikre at fonden stadig kan holde en forretning kørende og samtidig leve op til dets mål, har den øjnet en særlig mulighed i landområder, hvor der er krav til drikkevandsbeskyttelse. 

Kaster man sig ud i den slags, kan man nemlig få fingrene i fornuftige kompensationsordninger, lyder det.

“Det betyder så, at vores forpagter skal køre med nedsat kvælstof, så det ikke forurener grundvandet med nitrat. Men som økologer er det ikke noget problem for os, og så må vores forpagter til enhver tid søge alle de støtteordninger, der er, både nationalt og i EU,” forklarer Kim Qvist. 

Af samme grund er fondens seneste tre investeringer i indvindingsområder for drikkevand. 

“Der spekulerer vi så i at få forsyningsvirksomhederne til at spytte i kassen, da de så får beskyttet det, de er forpligtede til, og vi får jordprisen ned i et leje, hvor vi kan begynde at lave en fornuftig rentabilitet,” afslutter han.