Selvom corona i en periode satte aktiviteten i stå, så endte 2020 med en høj omsætning handlen med erhvervsejendomme. Især på grund af en voldsom slutspurt overgik året 2019 med et betydeligt beløb.
Fordelingen på investorer af handler for 73 mia. kr. i 2020: Ejendomsselskaber: 33 pct. Ejendomsfonde: 32 pct. Institutionelle investorer: 15 pct. Private investorer: 11pct. Andre: 9 pct.
Opgørelsen er udarbejdet af erhvervsmæglerfirmaet Cushman & Wakefield RED. Her hæfter partner Nicholas Thurø sig ved en række ændringer i forhold til tidligere år.
”Vi kan se, at når det gælder de store transaktioner, så er det i højere grad de udenlandske investorer, der kommer på banen, mens de mindre sager fortrinsvis er med danske investorer,” siger han.
I den samlede statistik kan man da også meget tydeligt se effekten af, at de udenlandske investorer har sat sig på de meget store handler. Ni af de ti største investorer var i 2020 udenlandske. På top 20 listen er der uændret syv danske investorer, men de er altså trængt længere ned ad listen i forhold til 2019. Samlet tegner de udenlandske investorer sig i 2020 for 55 pct. af investeringerne mod 42 pct. i 2019.
I december blev HD Ejendomme handlet fra Niam til Heimstaden. Der var tale om et meget stort salg til i alt 12,1 mia. kr. og langt hovedparten var boligudlejningsejendomme, der udgjorde 11,3 mia. kr. I alt var der tale om 152 boligudlejningsejendomme med samlet set et udlejningsareal på 594.000 kvm. – fordelt på 6237 lejligheder.
Porteføljen er oprindelig etableret af den fynske ejendomsinvestor Heine Delbing, men finanskrisen trak tæppet væk under koncernens økonomi. I modsætning til andre meget store ejendomsporteføljer blev den ikke tvangssolgt af bankerne. Resultatet blev, at porteføljen først i 2017 blev solgt til Niam, der tilførte ny kapital, og altså her knap fire år senere har videresolgt.
Handlen vejer tungt i årets statistik, men selv uden denne handel ville omsætningen i 2020 alligevel lige netop være større end året før.
Der er det seneste år flyttet noget rundt på hvilke ejendomstyper, der fylder mest i statistikken over handlede investeringsejendomme. Boligudlejning er begge år den kategori, der fylder mest, men i 2020 er der skruet en del op for både antal mia. kr. og for den relative andel.
Der blev handlet boligudlejningsejendomme for 41,5 mia. kr. i 2020 mod 26,5 mia. kr. i 2019. Det er en fremgang på 56 pct., og samtidig betyder det at andelen i 2020 voksede til 57 pct. mod 43 procent året før.
Derimod har der været tilbagegang i handlen med kontorudlejningsejendomme. Der blev samlet handlet for 11 mia.kr. mod 18,1 mia. kr. året før, men da det samlede handelsomfang i 2020 var større end året før, betyder det, at kontorejendomme i 2020 udgjorde 15 pct. af det handlede beløb mod 30 pct. i 2019.
”På kontorområdet er det tydeligt, at de udenlandske investorer primært er interesseret i København. Men her ser vi også danske aktører som Jeudan og Pensam, som er aggressive på prisen og giver de udenlandske investorer kamp,” siger Nicolas Thurø:
”Vi ser, at prisforskellen mellem København og uden for København er historisk stor for kontorejendomme. Vi handler ejendomme i København til over 50.000 kr. pr. kvm., mens vi i omegnskommunerne kan se priser nede på 5-15.000 kr. pr. kvm.”
Det er ganske tydeligt, at investorinteressen for logistikejendomme er kraftigt stigende. Her spiller det med stor sandsynlighed positivt ind, at corona er med til at øge e-handlen. Samlet er handlen med industri- og logistikejendomme mere end fordoblet i 2020 til 9,0 mia. kr. Andelen af det samlede marked voksede fra syv pct. til 12 pct.
Den absolut største handel af denne type ejendomme var amerikanske Blackstones køb af en portefølje på fem logistikejendomme fra ejendomsudvikleren NREP. De fem ejendomme er placeret forskellige steder i landet og udgør et samlet areal på 190.001 kvm. Denne ene handel udgør et beløb på 1,8 mia. kr.
Meget forventeligt er handlen med hoteller stort set gået i stå. Corona har øget usikkerheden markant, og eventuelle købere vil gerne have en rabat som følge af usikkerheden.
pct. af investeringerne kom fra udenlandske investorer
Resultatet er dermed, at handlen er gået i stå, og ligger 96 pct. lavere end i 2019.
For butikker er der jo også en coronaeffekt, men den er ikke entydig.
”Supermarkeder klarer sig godt, og vi ser en stor investor-appetit på supermarkeder,” siger Nicholas Thurø.
I 2020 indkøbte Koncenton boligudlejningsejendomme for lige godt tre mia. kr. fordelt på 16 handler. Det var en tilbagegang fra 3,7 mia. kr. året før, selvom udmeldingen for et år siden var, at 2020 nok ville overgå 2019. Men det var før corona. Koncenton udbyder ejendommene i investeringsprojekter gennem selskaber til en kreds af investorer.
”Corona fik os til at stoppe helt op, men allerede efter et par måneder kunne vi se, at der stadig var investorinteresse. Det betød, at vi i praksis var i gang igen, da vi nåede august, så når vi ikke nåede det, vi egentlig havde forventet, så er det alene fordi vi havde en pause på nogle måneder,” siger investeringsdirektør John Sloth, Koncenton.
Han forventer, at Koncenton i 2021 køber ejendomme for mere end fire mia. kr.
