Et nyt syn på værdien af renteswap har gjort Frederiksberg Boligfond i stand til at barbere sin bogførte gæld med 109 mio. kr.
I stedet for ukritisk at bogføre den værdi, som bankerne mener, at fondens swapaftaler har, har fonden for første gang justeret aftalerne for sin egen kreditrisiko. Dermed er den negative værdi af renteswappen raslet ned fra 844 mio. kr. til 735 mio. kr. ved udgangen af 2020. Det fremgår af fondens årsrapport for 2020.
“Vi har fået et langt mere retvisende billede af vores virksomhed, end vi har haft tidligere
Flemming Brank, formand, Frederiksberg Boligfond
Ændringen kommer, efter at Børsen har afdækket, at de værdier, som bankerne oplyser, ikke er korrigerede for eksempelvis kundernes kreditrisiko. Muligheden for at korrigere værdien af en renteswap har været til stede siden 2013, men det er i vidt omfang først gået op for revisorer, Erhvervsstyrelsen, bankerne og deres swapkunder i forbindelse med Børsens afdækning.
“Virkeligheden er en anden end den, som vi de seneste år har præsenteret i vores regnskab. Artiklerne i Børsen har givet os et andet blik på vores økonomi. Derfor kan vi barbere den negative værdi af swapaftalerne med 109 mio. af i forhold til den værdi, som bankerne er kommet med,” siger formand for Frederiksberg Boligfond, Flemming Brank.
De seneste måneders rentestigninger har desuden påvirket værdien yderligere, så swapaftalerne nu “kun” er negative med omkring 600 mio., oplyser Flemming Brank.
“Vi har fået et langt mere retvisende billede af vores virksomhed, end vi har haft tidligere,” siger formanden for boligfonden.
Den kriseramte fond er med sine 2400 lejemål og en egenkapital på mere end 1 mia. kr. Frederiksbergs største boligorganisation. En række afdragsfrie lån med tilknyttede renteswap har imidlertid ført fonden ud i en livstruende krise, hvor man forgæves har forsøgt at sælge ejendomme fra og må slække på vedligeholdelsen, fordi fonden mangler penge og ikke kan låne flere.
Fonden har dog haft et forkert billede af, hvor forgældet man har været, fordi man blindt har troet på, at Danske Bank og Nordeas beregninger af swapaftalerne svarede til aftalernes reelle markedsværdi. Frederiksberg Boligfond har derfor fået lavet en alternativ vurdering af swapaftalernes markedsværdi, som revisorerne fra PwC har anerkendt.
Flemming Brank håber, at de nye beregninger på længere sigt kan hjælpe fonden til at komme billigere ud af låneaftalerne.
“Vi har fået et andet og bedre udgangspunkt i forhold til en forhandlingssituation med bankerne,” siger Flemming Brank.
Han fortæller, at værdien af swapaftalerne kan justeres, så den adskiller sig endnu mere fra bankernes beregninger, hvis fonden følger de såkaldte IFRS 13-bestemmelser fra EU. Han opfordrer derfor erhvervsminister Simon Kollerup (S) til at arbejde for at få klare regler på området.
mio. kr. er den negative værdi af Frederiksberg Boligfonds renteswap
“Det vil være rart at vide, om vi skal følge reglerne fra EU, Erhvervsstyrelsens retningslinjer, eller om bankerne skal fastsætte værdien egenrådigt, som de hidtil har gjort,” siger Flemming Brank.
Simon Kollerup har tidligere sagt, at det må være op til domstolene at afgøre spørgsmålet, hvis en bank og en kunde ikke kan blive enige om, hvad det skal koste at indfri en renteswap.
De forskellige swapaftaler har belastet fondens økonomi i en grad, så fonden i 2018 forsøgte at sælge tre ejendomme. Handlen blev dog annulleret. Siden har lejerne i to af ejendommene stævnet fonden i et forsøg på at købe deres lejligheder til den pris, de blev handlet til i 1932.
