Boligejere, som har håbet på, at uroen på aktiemarkederne ville sende renterne på realkreditlån ned, er blevet slemt skuffede.

Renterne har nemlig bevæget sig opad siden sidste uge, og det fastforrentede lån med en rekordlav rente på 0,5 pct. er nu faldet så meget i kurs, at det ikke længere er attraktivt.

Men for en gruppe af boligejerne kan rentestigningerne føre til økonomisk gevinst.

Fortsætter rentestigningerne, er det nemlig ikke usandsynligt, at det fastforrentede lån med en rente på 1,5 pct. kommer under kurs 100, og dermed kommer på hylden hos realkreditinstitutterne igen.

Hvis man har et fastforrentet lån med en rente på 0,5 pct., kan det være en god idé at konvertere op og få en højere rente, fortæller Martin Riedel, indehaver af virksomheden Realkreditkonsulenten.

”Det er især relevant for dem, som afdrager på deres lån. Hvis man har et 0,5 pct.-lån med afdrag, og man lægger om til et 1,5 pct.-lån med afdrag, vil man faktisk få en lavere ydelse efter skat på grund af fradraget. Samtidig vil man skære 264.000 kr. af restgælden,” forklarer han.

Kan skære over 260.000 kr af restgælden

Fordelen ved at konvertere op i rente er, at man får en lavere restgæld. Det kan lade sig gøre på grund af kursforskellen på de obligationer, som ligger bag realkreditlånene. Kurserne på 0,5 pct.-obligationer med afdrag er faldet voldsomt, og derfor ser en opkonvertering gunstig ud, hvis 1,5 pct.-lånet ellers kommer på markedet igen i den nærmeste fremtid.

Martin Riedel har regnet på et scenarie, hvor en boligejer med et realkreditlån på 3,5 mio. kr. lægger om fra et 0,5 pct.-lån med afdrag til et 1,5 pct.-lån med afdrag. Boligejeren vil spare 104 kr. efter skat hver måned og skære 264.360 kr. af restgælden.

Normalt vil en opkonvertering føre til højere ydelse hver måned, og det er da også tilfældet, hvis man har et 05 pct.-lån uden afdrag. Så betaler man 1622 kr. mere om måneden og skærer 266.809 kr. af restgælden.

Opkonverteringer er mere spekulative end nedkonverteringer, for med en opkonvertering vil gevinsten blive spist op efter en årrække. Har man et lån med afdrag, går der 15 år, før opkonverteringen ikke længere er en økonomisk gevinst. Det skyldes, at man afdrager mindre, når man betaler mere i rente, og derfor bliver besparelsen på restgælden langsomt spist af de lavere afdrag.

Men hvis man regner med at konvertere enten op eller ned i rente i løbet af 15 år, eller man tror, at man skal sælge boligen i perioden, vil manøvren være en fordel.

Men den kræver som sagt, at 1,5 pct.-lånet kommer under kurs 100. Ifølge Martin Riedel er det ikke usandsynligt, hvis kursfaldene på realkreditobligationer fortsætter.

”Jeg har aldrig set så store fald før. Det er helt vanvittigt. Det afdragsfrie 0,5 pct.-lån ligger i kurs 91 lige nu. I sidste uge lå det i kurs 97,” siger han og understreger, at renterne kan bevæge sig begge veje.

Mulehår fra at komme tilbage på lånehylderne

I teorien burde de voldsomme aktiekursfald nemlig sende renterne ned.

”Vi har haft mange kunder, som har sagt, at de lige ventede med at kurssikre deres lån, fordi de ville se, om kurserne blev endnu bedre på grund af corona. De har fået sig en slem overraskelse. Det samme kan ske, hvis man venter på, at kurserne skal blive endnu dårligere,” siger Martin Riedel.

”Det, vi ser med coronaen, er ikke noget, som siger, at renterne skal stige på den lange bane. Jeg kan godt forstå, hvorfor de stiger nu. Det har noget at gøre med, at danske realkreditobligationer er noget af det, der kan sælges, og nu sælger investorerne alt. Men når alt det her er overstået, vil vi stå med en svækket økonomi, og det burde ikke betyde, at renterne skulle stige, men at de skulle falde.”

I den helt nære fremtid er der dog noget, der tyder på, at rentestigningerne fortsætter. Det er i hvert fald sket i løbet af tirsdag.

Cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig, mener ikke, det er usandsynligt, at 1,5 pct.-lånet kommer på hylden i løbet af de næste par dage.

”Det er et mulehår fra at kunne komme tilbage på lånehylderne. Det er et åbent spørgsmål, hvornår det så kan ske, men det hele afhænger af nyhedsstrømmen,” siger han.