Få boligejere vælger det såkaldte T-lån, som er det oversete alternativ til fast rente og traditionelle flekslån. Men for Realkredit Danmarks cheføkonom har T-lånet været en god forretning.

Vil du gerne betale det samme som boligejere med et fastforrentet lån, samtidig med at du kommer endnu hurtigere af med gælden? Så kan det være, at du skal overveje et T-lån; den oversete mulighed, som kan beskrives som en mellemting mellem et fastforrentet lån og et traditionelt flekslån.

Et T-lån er et flekslån, hvor man – overraskende nok – betaler det samme i ydelse hver måned. Typisk vil ydelsen ligge på niveau med et fastforrentet lån, men T-lånet kan skrues sammen på mange måder.

Den faste ydelse kan lade sig gøre, fordi løbetiden er variabel. Så hvis renten falder, falder løbetiden på lånet også, og man afdrager endnu hurtigere på gælden.

"Der er to fordele. Den ene er, at du får afviklet dit lån over kortere tid, og dermed får du en rente- og bidragsbesparelse. Den anden fordel er, at du får glæde af en kort variabel rente, som typisk er lavere end renten på det fastforrentede lån, men samtidig får du en ekstra beskyttelse ind - en buffer over for fremtidige rentestigninger. Hvis renten stiger, så er det i første omgang din løbetid, der stiger, mens du kan beholde din ydelse. Det giver en budgetsikkerhed," siger Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark.Større frihedHan er selv en af de boligejere, som har brugt T-lånet til at opbygge en buffer mod stigende renter. Da Christian Hilligsøe Heinig, hans kone og deres tre børn for lidt under fem år siden skiftede rækkehuset ud med et parcelhus i Værløse, valgte familien et T-lån med en femårig rentebinding.

"Da jeg skulle optage lån, syntes jeg ikke, at det fastforrentede lån var specielt attraktivt. Renten hed 2,5 pct. på det tidspunkt. Jeg syntes, det gav mening at få glæde af de lave renter, og så ville jeg gerne have en større sikkerhed end med et traditionelt flekslån, så jeg kunne få opbygget den her buffer. Nu skal jeg have refinansieret om et år, og der ser det jo ud som om, renten faktisk er lavere, så derfor kommer min forventede løbetid til at blive reduceret," siger Christian Hilligsøe Heinig.

Ved hjælp af T-lånet har han skåret lidt under 600.000 kr. af det oprindelige lån på 3,3 mio. kr. Det svarer til cirka 18 pct.

"Det giver ikke mening i mine øjne at skulle blive gældfri over tid, men jeg vil gerne dernedad. Det giver jo nogle frihedsgrader at få afviklet en betydelig del af gælden, og det betyder, at man kan gøre aktivt brug af friværdien, hvis man skal have ny bil, investere i boligen eller noget helt tredje," siger Christian Hilligsøe Heinig.

Overset lånMed valget af T-lånet er han blevet en del af en lille gruppe boligejere, som faktisk er skrumpet endnu mere ind de seneste år. Hos Realkredit Danmark er andelen af T-lån faldet fra 5,7 pct. af det samlede udlån i 2015 til 4,4 pct. i dag. Også hos Jyske Realkredit, som har omkring 2200 T-lån i porteføljen, er antallet faldet. Hos Nordea Kredit og Nykredit findes låntypen slet ikke.

"Det bliver tit kaldt det oversete lån, men det er trods alt hver 6. af dem, som har flekslån med afdrag, som har det hos os. Så helt overset er det ikke. Men fordi der er mange, der har fastforrentede lån og afdragsfrie flekslån, bliver markedsandelen selvfølgelig presset ned," siger Christian Hilligsøe Heinig.

Det lave renteniveau kan for nogle boligejere få T-lånet til at se endnu mere attraktivt ud, mens det for andre boligejere kan have den modsatte effekt. Det skyldes, at det med de lave renter er muligt at komme endnu hurtigere af med gælden, hvilket kan tiltale de boligejere, som går efter at opbygge en stor friværdi hurtigt, og få dem til at vælge T-lånet.

Til gengæld betyder det lave renteniveau også, at "straffen" for at skylde mange penge væk er blevet mindre, og dermed kan andre boligejere have fået mindre lyst til at afdrage.

"Jeg tror, det er et temperamentspørgsmål, om de lave renter gør lånet mere eller mindre interessant," siger Christian Hilligsøe Heinig.

Afhænger af rentenHvor god en forretning, lånet viser sig at være på langt sigt, afhænger af, hvordan renten udvikler sig. Har man et T-lån på 3 mio. kr., og vælger man at betale den samme ydelse som på et fastforrentet lån, vil man om fem år have afdraget 124.176 kr. mere end med et fastforrentet lån, viser beregninger fra Martin Riedel, inde­haver af rådgivningsfirmaet Realkreditkonsulenten.

Men det fastforrentede lån kan dog vinde over T-lånet, hvis kursen falder mindst 2 procentpoint. Så vil boligejere med fastforrentede lån nemlig kunne skære noget af gælden og øge friværdien.

Om kursen falder, er dog ikke til at forudsige. Selvom det måske virker sandsynligt, at renten stiger, og kursen på eksisterende fastforrentede lån dermed falder, gør Martin Riedel opmærksom på, at økonomerne også forventede stigende renter for fem år siden. Alligevel har renten bevæget sig den modsatte vej og er faldet drastisk.

"Renten har jo egentlig bare været faldende. Selvom man gætter på, at renten skal stige, kunne man jo godt have sagt det samme for fem år siden, og der var renten jo endnu højere. Om det er sandsynligt eller ej, at renten stiger, vil jeg holde mig for god til at gætte på, men det er i hvert fald ikke usædvanligt at renten flytter sig over et par år," siger Martin Riedel.

"Jeg vil ikke kalde det usandsynligt, at kursen stiger to procentpoint i løbet af fem år."

Tog man et T-lån på 3 mio. kr. for fem år siden, og valgte man en femårig rentebinding, viser Martin Riedels beregninger, at det har været en rigtig god forretning. I forhold til et fastforrentet lån har T-lånerne sparet 242.588 kr. i periodeomkostninger, forudsat at man ikke har konverteret lånet.

I forhold til et almindeligt F5-lån har T-lånerne sparet 2494 kr. i periodeomkostninger og skåret 101.723 kr. mere af gælden.