Markant højere renter rammer ikke kun nye boligejere, men også investorer, der skal bruge finansiering til køb af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter.
Og bitre erfaringer viser, at netop den type finansiering kan give store tab for bankerne, hvis de økonomiske konjunkturer går den forkerte vej.
For at sikre, at bankerne ikke bliver taget på det forkerte ben, har Finanstilsynet nu for første gang skrevet et udkast til en vejledning, der skal fortælle bankerne, hvad tilsynet lægger vægt på, når de er på inspektionsbesøg i bankerne og skal se på lån til udlejningsejendomme og ejendomsprojekter.
â‹“Vores erfaring viser, at netop dette område er vigtigt at have godt styr på i forhold til at forebygge kriser,” siger chefen for tilsynet med banker og realkreditinstitutter Kristian Vie Madsen.
“Økonomien i blandt andet ejendomsprojekter er meget pro-cyklisk. Dem, der bygger ejendomme i opgangstider, tjener typisk godt på det, fordi ejendommene stiger også, mens de bliver bygget. Men hvis økonomien vender, så kan de meget hurtigt komme til at stå i en svær situation, og aktuelt har vi også set, at byggepriserne er steget ganske kraftigt,” fortsætter Kristian Vie Madsen.
I Finanstilsynets udkast til den nye vejledning nævnes en lang række ting, som bankerne skal være opmærksomme på, inden de låner penge ud – som hvorvidt ejendomskøberen eller -udvikleren har den nødvendige erfaring og kompetence, om der er sikret tilstrækkelige kautioner, og om lejebudgetterne er realistiske.
Krav til egne penge
Der er også specifikke råd til, hvor meget der kan lånes ud, og hvor meget ejendomskøberne selv skal komme med.
“For kunder og koncerner med ejendomme og ejendomsprojekter med en gennemsnitlig risiko bør den reelle egenkapital i procent af aktiverne mindst udgøre 20-30 pct., hvis aktiverne hovedsageligt er boligejendomme; 25-40 pct. hvis det hovedsageligt er erhvervsejendomme; og 35-50 pct. hvis de hovedsageligt er ejendomsprojekter,” skriver Finanstilsynet.
Ikke alle gode nok
Det fremgår også, at nettolejeindtægterne på en ejendom mindst skal svare til et fastforrentet realkreditlån med afdrag plus 25 pct., og at der skal være luft til at kunne klare en stigning i renten på to procentpoint for den del af gælden, hvor renten er bundet i fem år eller mindre.
Ifølge Kristian Vie Madsen er den nye vejledning udtryk for, hvad Finanstilsynet ser som praksis hos de fleste banker, men ikke hos alle:
“Vi har set nogle steder, hvor standarden på dette område ikke har været tilfredsstillende, og det har vi naturligvis påtalt. Men med vores forslag til vejledning giver vi en vejledning i forhold til, hvad vi mener er den rette retning at gå i. Man er ikke forpligtet til at følge vejledningen, men hvis man gør det, så ligger man inden for det, vi mener er fornuftig fortolkning af loven,” siger Kristian Vie Madsen.
Bankernes erhvervsudlån til fast ejendom udgør for mange banker ca. ti pct. af det samlede udlån. Men Kristian Vie Madsen påpeger, at det samlede udlån fra danske kreditinstitutter er højt, sammenlignet med andre lande, fordi hovedparten af udlånet sker via realkreditten, der også har den bedste pantsikkerhed.
“Bankerne står klart mere risikabelt på denne type lån, fordi realkreditten har førsteprioriteterne,” siger Finanstilsynets vicedirektør.
“Situationen er på mange måder bedre end før finanskrisen, men samtidig må vi forvente, at vi den kommende tid kommer til at opleve et større pres på ejendomsmarkedet, end vi har set siden finanskrisen,” siger Kristian Vie Madsen.
Bankernes organisation, Finans Danmark, har endnu ikke haft lejlighed til at få nærlæst udkastet til Finanstilsynets vejledning, så kan derfor ikke kommentere på det.
