Bor du "det rigtige sted," er din friværdi vokset, og kalder pensionisttilværelsen inden længe, kan det være en lukrativ løsning af få nogle penge ud af dine mursten. Fire eksperter giver dig deres gode råd til, hvordan du gør.

Skrækhistorier om, hvordan pensionister ikke kan belåne friværdien, når de vil, er med jævne mellemrum i medierne – men hvor svært er det reelt at få friværdien i spil i pensionstiden?

Ifølge Carsten Holdum, der er forbrugerøkonom hos PFA, afhænger det i høj grad af, hvor stor ens friværdi er. Og friværdien afhænger som bekendt i høj grad af, hvor i landet man bor, da det særligt er i og omkring storbyerne, at boligpriserne har haft pil opad, og man dermed har kunnet optjene en stor friværdi.

Er man på det hold, der både kan og gerne vil nyde godt af den akkumulerede værdi, de røde mursten repræsenterer, skal man være opmærksom på, at man som pensionist typisk højst kan belåne boligen med op til 60 pct.

Hvis en bolig f.eks. har en værdi på 2 mio. kr., og der allerede er et lån på 1 mio. kr., så kan man altså forvente at kunne tillægsbelåne op til 2 mio. kr. gange 60 pct. minus 1 mio. kr., hvilket vil sige 200.000 kr.

"En tommelfingerregel er, at ud af dette låneprovenu vil halvdelen kunne gå til forbrug, og den anden halvdel vil gå til rentebetalinger. I praksis vil dermed kun 100.000 kr. kunne indgå i pensionsplanen i det eksempel," forklarer Carsten Holdum.

Planlæg i god tid

PFA har videre analyseret, hvor i Danmark danskere gennemsnitligt har belåningsmuligheder op til 60 pct. og i størrelsesordenen 200.000 kr. eller mere. Og analysen viser, at det kun er tilfældet i 12 kommuner, som alle sammen befinder sig i Region Hovedstaden. 

"Ud fra en gennemsnitsbetragtning bliver det derfor ikke normen, at belåning af friværdien bliver en væsentlig del af pensionen. For nogen er der dog god grund til at gøre det – og det gælder selvfølgelig dem, der bor der, hvor prisudviklingen har været størst," siger Carsten Holdum.

Ifølge Susanne Arvad, der er direktør i Arvad Finanshus, bør man optimalt set allerede som 50-årig begynde sin planlægning af tilværelsen som pensionist.

"Dér kan der for langt de fleste godt ske en pensionering indenfor de næste 20 år, og vil man nå at optimere nogle ting med den rigtige belåning, skal man lægge en strategi for ens pensionstilværelse – også set i lyset af de lave renter netop nu," siger hun.

Hun har den tommelfingerregel, at man bør tilstræbe at have en gæld i murstenene på 60 pct. til hver en tid af den skønnede vurdering, og at man har 70 pct. af sin slutløn i 20 år som pensionist.

"Den udbetaling kan man få direkte fra udbetaling af pensionsordninger, men også fra aktivering af sin friværdi," siger hun.

Gældfri eller ej

Også Marianne Thørs, der er direktør i Confida, peger på, at friværdien er en vigtig brik i rådgivningen.

"Selvfølgelig handler det først og fremmest om, hvad kunden ønsker. Er ønsket at være gældfri, så skal man jo ikke foreslå, at friværdien skal indgå i planlægningen. Men man kan alligevel godt sige, at det er en god idé, for det er typisk mange penge, der ligger i fast ejendom, når man nærmer sig pensionsalderen."

Hun ser stadigt flere, der gerne vil benytte den friværdi, der er akkumuleret, men forklarer, at begrænsningen på de 60 procents belåning sætter en naturlig grænse for, hvor meget alvor man kan gøre af planen.

"Reglen betyder, at man ikke kan belåne mere end det – medmindre man flytter. Gør man ikke det, så vil der jo være noget tilbage, den dag man dør, og det kan jo være rigtig mange penge afhængigt af, hvad boligen er værd."

Heller ikke Gert Nielsen, der er partner i Bedst Pension, mener, at det er en god idé at gå efter en gældfri bolig – altså medmindre, man har flere penge, end man kan nå at bruge, eller har et stort "arvemotiv."

"Det har de færreste i dag modsat tidligere. Har man har en standardbolig, der er flere mio. værd, og er man så pensionist i f.eks. 20 år, vil den længstlevende efterlade en stor formue til de voksne børn. Det er naturligvis OK at ønske det, men for langt de fleste er det ikke et ønske at dø meget rige," siger han.

Sådan belåner du

Vælger man at belåne boligen, anbefaler Carsten Holdum, at man får taget lånet, mens man stadig er i arbejde.

"Der er ingen officiel regel for det, men typisk vil bankerne gerne se tre lønsedler, før de bevilliger et lån," siger han.

Han forklarer, at det før finanskrisen var sådan, at var man 60+ med en friværdi, fik man nærmest kastet lånene i nakken, mens det i dag kræver en egentlig kreditvurdering, hvilket i hans optik er fornuftigt nok, "selvom det skaber usikkerhed."

"Vi oplever faktisk, at folk er mere bekymrede for det, end de behøver at være. Det er en frygt, der er kommet efter finanskrisen, fordi nogle banker smækkede kassen i og havde travlt med at overleve og derfor ikke ville dele usikre lån ud. Men nu er vi kommet os over det og kan se, at det igen er nemmere end, hvad man frygter."

Både Susanne Arvad og Marianne Thørs oplever dog kunder, der netop får det frygtede nej i banken. Og er man en af dem, der går slukøret fra banken med drømmen om en sød pensionstilværelse lagt i ruiner, lyder rådet fra dem begge, at det er på med vanten igen.

"Jeg oplever, at det er lidt op til bankens kreditafdelings dagsform, desværre, og det er et skifte, jeg ser med jævne mellemrum – pludselig smækker de kassen i det ene sted, men åbner den heldigvis et andet. Derfor skal man ikke lade sig slå ud af et nej til et nedsparingslån det første sted; man bliver nødt til at undersøge markedet," siger Marianne Thørs.

En idé at investere

Hun forklarer, at banken ved et nedsparingslån ikke ser så meget på, hvilken økonomi man har til at tilbagebetale lånet, men i stedet på boligens værdi, fordi det er den, man belåner.

"I min verden er det den rigtige måde at gøre det på, og så kan man altid diskutere, om 60 pct. skal være grænsen, eller om den burde være højere. For 15 år siden var det op til 80 pct.," siger Marianne Thørs.

Vil man gerne gå på pension inden folkepensionsalderen, og får man brug for et tilskud til sin pension, så råder hun til, at man optager lånet, inden man bliver 55 år, og så finder på noget at lave med de penge, inden man rent faktisk går på pension. En idé er at investere dem.

"Bliver de i banken, er det jo til en negativ rente i de fleste banker, og jeg tænker, at man godt kan slå et afkast på minus 0,75 pct. uden at løbe en sindssygt høj risiko. Hvad man vælger at investere i, afhænger af, hvordan ens økonomi ellers ser ud. Det er vigtigt at investere relativt forsigtigt, da det jo er for lånte penge, og de gerne skulle være til stede, når man rammer pensionstilværelsen."

Er man en af dem, der har begrænset mulighed for at belåne friværdien, råder Carsten Holdum til, at man nyder godt af at have en relativt lav boligudgift.

"Og har man fortsat gæld i boligen, så kan det være en god idé at omlægge realkreditlånet til et afdragsfrit lån med længst mulig løbetid. Hvis lånet ovenikøbet er fastforrentet, så vil boligudgiften stor set ligge fast i hele pensionstiden."

Ifølge Carsten Holdum skal man groft sagt sigte efter at have afdragsfrihed frem til, at man stiller træskoene.

"Det er i virkeligheden den nemmeste løsning. Har man kun 40 pct. gæld i boligen, så er man i en sikker situation, og er man så 5-10 år før sin pensionstid, kan man lige så godt allerede dér stoppe med at afdrage på boliglånet, hvis man allerede ved, at man vil have sine penge ud af boligen, for så er der jo ingen grund til at gøre friværdien større for så bagefter at stå med bøvlet med at få pengene ud."

Sælg boligen

Den på papiret mest enkle måde at få frigivet sine midler på er ikke overraskende at sælge boligen. Og selvom det er de færreste, der er lune på lige netop den idé, når de bliver pensioneret, kan det med tiden give mening.

"En flytning til sommerhus eller lejebolig kan blive relevant, når andre frie midler, ratepensioner etc. er brugt op, og man måske ikke helt har kræfterne til selv at vedligeholde en ejerbolig eller gå op ad trapper. Der kan man så se på en ældrevenlig bolig og måske sælge sommerhuset og dermed realisere frie midler, som kan bruges, hvis helbredet stadig er til det," siger Gert Nielsen.

Dilemmaet, man skal være beredt på, er dog, at man skal sælge et hjem, man er glad for med en masse minder, påpeger Carsten Holdum.

"Men sentimentalitet til side, så sidder mange med for mange kvadratmeter, en stor have, og vedligeholdelse, man ikke orker. Især det med haven bliver mange glade for at slippe for. Så er man åben overfor muligheden for at flytte, så er det en nem og god måde at få penge ud på," siger han.