Danmarkshistoriens største konverteringsbølge kan være under opbygning, hvis kurser og renter holder sig i omegnen af de nuværende niveauer. Spørgsmålet er, om du skal vente helt til opsigelsesfristen i slutningen af juli til at beslutte dig? 

"Det er ikke et råd, jeg vil give til en jeg holder af." 

Så klar er svaret fra indehaver af rådgivningsvirksomheden Realkreditkonsulenten Martin Riedel på spørgsmålet om, man som konverteringslysten boligejer ikke roligt kan skippe livrem og sele-tankegangen og stole på, at den nuværende kurs- og renteudvikling holder stik. 

Hører du til de mange, mange danskere, der i øjeblikket betaler en procentsats på 2, 2,5 eller mere i rente på dit boliglån, så er situationen ganske gunstig lige nu i forhold til at få skiftet til en lavere rente. 

"Kursen er den senere tid kun blevet bedre, men jeg vil alligevel sige, at vælger man at indfri sit nuværende lån, for at optage et nyt fastforrentet lån, men ikke at få sikret kursen, så svarer det lidt til at springe ud af en flyver uden faldskærm og så håbe på, at en eller anden griber dig på vejen ned," siger Martin Riedel. 

Et 30-årigt fastforrentet realkreditlån med afdrag og en rente på 1 pct. handler i skrivende stund i en kurs på lige over 99. For den afdragsfrie variant hedder kursen lige over 98.

Chefanalytiker i Totalkredit, Jeppe Borre, har tidligere spået, at konverteringsbølgen kan løbe op i 200 mia. kr. I Realkredit Danmark er cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig lidt mere forsigtig og spår mellem 150 og 180 mia.kr. 

"Der er ingen tvivl om, at der et kæmpe, kæmpe potentiale. Jeg kan slet ikke huske noget, der har været så bemærkelsesværdigt. Og alle kommer hen, for lige at høre om det er nu, de skal konvertere," siger Christian Hilligsøe Heinig og bemærker, at danskerne samlet set har boliglån for over 500 mia. kr., hvor en konvertering potentielt er aktuel. 

I sidste uge viste tal fra realkreditinstitutterne, at der foreløbig er indfriet fastforrentede lån for knap 13 mia. kr. ,og både Christian Hilligsøe Heinig og Jeppe Borre kan berette om generel høj aktivitet. 1 mia. kr. dagligt vurderer Christian Hilligsøe Heinig, der dagligt løber gennem systemet med retningen sat mod et 1 procentslån. 

Når det kommer til at vurdere, om det er på tide at konvertere et fastforrentet boliglån, er der to vigtige ting at holde øje med. Kurs og rente. Renten skal helst være så lav som mulig - i udgangspunktet mindst et procentpoint mindre end det lån, du har i dag, mens kursen helst skal være så tæt på, men stadig under kurs 100 som muligt. Kryber kursen over 100 lukker muligheden for at optage lån i obligationsserien. 

Generelt lyder tommelfingerreglen, at hvis kursen er under 95, så er lånet ikke attraktivt, da den ekstra gæld, du skal optage for, at dit lånebehov bliver dækket, er for højt og kursrisikoen på lånet for stort. Men er kursen 99, som tilfældet er nu, så skal du reelt set kun optage gæld for 1 procentpoint mere end dit lånebehov egentlig er på, så har du behov for at låne 1 mio. kr., vil den faktiske hovedstol blive på 10.000 kr. mere.

Ligeså løber du også kun en risiko på, at du på et senere tidspunkt kommer til at indfri lånet til en merkurs end i dag på et kurspoint. Et fastforrentet lån har nemlig den indbyggede mekanisme, at du altid kan komme ud af lånet til kurs 100 - også selvom kursen er steget til eksempelvis 105. Falder kursen på dit boliglån, fordi renterne igen begynde at stige, vil kursen og dermed værdien af din gæld også falde. Indfrier du eksempelvis et boliglån, du har optaget i kurs 99 i kurs 89, barberer du 10 pct. af restgælden. 

Lige nu er der stadig en god måneds tid tilbage, inden opsigelsesfristen for at konvertere dit nuværende fastforrentede boliglån til et andet rammer ved udgangen af juli. Opsiger du lånet til denne frist, har du et nyt boliglån fra 1. oktober.

Har du besluttet at konvertere dit nuværende boliglån, er tilfreds med de nuværende kursniveauer og ikke tør gamble med, at kursen kan blive bedre, har du to muligheder.

Enten kan du straksindfri dit nuværende lån og få optaget et nyt, eller du kan indhente et lånetilbud på et nyt lån og betale en forsikring - en såkaldt kurssikring - på lånet. Begge dele koster. 

Benytter du dig af straksindfrielsen, skal du betale differencerenter på dit gamle boliglån. Kurssikrer du, betaler du realkreditselskabet for at bære risikoen for, at kursen ændrer sig. Den betaling sker ved, at du får en lidt ringere kurs på dit boliglån end det egentlig står til. 

Ifølge chefanalytiker i Totalkredit, Jeppe Borre er prisen ca. 0,05 kurspoint pr. uge, du kurssikrer frem mod opsigelsesfristen. Så vil du kurssikre et lån, der ligger i kurs 99 i ti uger, koster det et halvt kurspoint - altså du optager lånet til kurs 98,5.

"Det svarer til 5000 kr. pr. lånt million. Efter skat er det ca. en tyver om måneden," siger Jeppe Borre, der anerkender, at indgår du en aftale om kurssikring, så vinker du også farvel til muligheden for en potentiel bedre kurs. 

"Men når det gælder din boligøkonomi, så er det altså ikke der, man skal gamble," siger Jeppe Borre og understreger, at selvom udviklingen den senere tid kun har været til boliglånernes fordel, så kan virkeligheden også se anderledes ud. 

"Kigger vi fire år tilbage, så var der dengang en konverteringsmulighed over i et 2 procentslån, der lå i kurs 98. Men her oplevede man, at kursen faldt. Så de boligejere, der ikke havde tegnet kurssikring, kom til at optage et 2 procentslån til kurs 90. Også kan en nedkonvertering altså ikke betale sig," siger Jeppe Borre og peger på, at ender du i den situation, så koster kursfaldet altså 80-90.000 kr. pr. lånt mio. kr. i forhøjet hovedstol i forhold til, hvis du havde optaget til kurs 98.

"Kursfølsomheden på de her obligationer er bare enorm høj. Så selvom du siger nej til muligheden for en endnu bedre kurs, så siger du også nej til et kursfald," siger chefanalytikeren, der anbefaler, at du træffer en beslutning om enten kurssikring eller straksindfrielse samtidig med, at du beslutter nu er situationen gunstig nok til at boliglånet skal konverteres. 

Privatøkonomisk rådgiver og indehaver af virksomheden Confida, Marianne Thørs, peger på, at det er rigtig svært at spå om renteudviklingen. 
 
"Det er jo gambling at lade være med at kurssikre. På den anden side har vi også set, at kurserne kan stige op mod opsigelsesfristerne. Realkreditten tager sig jo også betalt for at kurssikre. Har man is i maven, og der ellers ikke sker noget generelt i verden, så er det ikke sikkert, det er nødvendigt med en kurssikring," siger Marianne Thørs, der samtidig skynder sig at understrege, at om der sker noget i verden er ret usikkert. 

"Måske kommer der krig mod Iran, hvordan går det med økonomien i USA, og hvad kan en politiker finde på at skrive i et tweet. Alt det er usikkert. Sidder man med en privatøkonomi, hvor det er ret afgørende, hvad man kommer til at betale i boligydelse, vil jeg altid anbefale at kurssikre. Men er man generelt til høj risiko og har god luft i budgettet, så har man også muligheden for at lade være," siger Marianne Thørs, der omvendt også godt kan forstå argumenterne for, at en konvertering kan gå hen og blive lidt smådyr. 

For udover den pris, som det koster enten at kurssikre eller straksindfri, er der også udgifter til sagsekspedition, låneoptagelsegebyrer, kursskæring osv. Som udgangspunkt kan du regne med at en konvertering af et lån på 1 mio. kr. koster mellem 15-17.000 kr. og 23-25.000 kr., hvis lånet er på 2 mio. kr.

Derfor skal der være lidt at hente ved øvelsen. 

"Konverteringer skal man helst ikke foretage for hyppigt, fordi omkostningerne er så høje," siger Marianne Thørs.