Dagene hvor villaer og rækkehuse blev flået ned af hylderne hos landets ejendomsmæglere er for alvor forbi. Der er blevet længere mellem de havehungrende købere, og flere og flere sælgere er derfor nødt til at sætte prisen ned for at få til salg-skiltet ud af forhaven. Det viser nye tal fra Boliga, og særligt de dyre kommuner i Nordsjælland og omkring Hovedstadsområdet er hårdt ramt.

“Vi kan godt mærke, at her i første kvartal er det gået den anden vej. Særligt mellemklassevaren, de boliger hvor beliggenheden ikke er helt i top, de bliver ramt nu,” siger ejendomsmægler og partner Michael Bjørn fra mægleren Bjørn & Byskov.

I kommuner som Rudersdal og Gentofte er andelen af huse med prisnedslag næsten fordoblet til 39 pct. af det samlede udbud, som i øvrigt også er steget markant. På landsplan er andelen af huse til salg med nedslag i udbudsprisen steget med 23,7 pct.

I Nordea fortæller boligøkonom Lise Nytoft Bermann, at det ikke kun er huspriserne i og omkring hovedstaden, der bliver skruet ned for på boligmarkedet i øjeblikket: Også ejerlejlighederne i København er ramt efter nogle glohede år med prisfest og købelyst.

“Man vil se det samme inde i København. Man vil se, at de dyre lejligheder ikke længere sælger sig selv, og den her hektiske periode den er ved at være forbi. Vi ser ind i et andet marked. Der sælges stadig boliger, men de her coronaår, de er overstået,” siger Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom i Nordea.

Nedslag på 250.000 kr

I en opgang på det Indre Østerbro er Salar Asghari det nye navn på opgangens dørtelefon. Han og kæresten satte i slutningen af april underskriften på en slutseddel på en lejlighed, der ligger i gåafstand til både fodboldkampe i Parken og et havdyp i Nordhavn Bassin.

Salar Asghari fortæller, at han og kæresten i de sidste fire år har snuset til boligmarkedet og fulgt med, når ejendomsmæglerne har lagt boligerne til skue på nettet. Boligjagten blev for alvor seriøs for omkring et halvt år siden. Her mærker Salar Asghari en klar og tydelig forskel på at være boligkøber nu, og hvordan det var bare få måneder tilbage.

“For et halvt år siden fik vi ofte at vide af ejendomsmæglere, at hvis ikke vi bød 100.000 kr. over udbudsprisen, så ville sælgerne ikke engang kigge på buddet. Man skulle nærmest slå til med det samme, og det var bare for hurtigt, i forhold til at man er førstegangskøber og egentlig skal beslutte, om det er et sted, man har lyst til at bo,” siger han.

Salar Asghari fortæller, at kæresteparret første gang så lejligheden i starten af marts, umiddelbart efter at krigen i Ukraine var brudt ud. Her lød prisen på lejligheden på 6,5 mio. kr. Bare tre uger senere skar sælgerne 150.000 kr. af prisen, og så gik forhandlingerne i gang.

Den endelige salgspris endte på 6,25 mio. kr., men Salar Asghari har på fornemmelsen, at citronen måske godt kunne presses yderligere.

“Vi var så interesserede i lejligheden, så vi slog til, men havde vi haft mere is i maven og tålmodighed, så har jeg på fornemmelsen, at vi godt kunne have fået en lille smule større rabat på lejligheden. Med det sagt, så ville vi bare ikke miste lejligheden,” siger han.

Dyre områder ramt

Hos ejendomsmægleren Bjørn og Byskov, der primært opererer i det nordsjællandske, kan man godt mærke, at farten er taget af sammenlignet med for et år siden. Det betyder, at de boliger, der ikke har den helt rigtige beliggenhed, er blevet sværere at sælge, fortæller ejerne Michael Bjørn og Christian Byskov.

“På mellemklassevaren der er det renterne, der har gjort forskellen. Det er folk, hvor en rentestigning kan betyde forskellen mellem havregrød og sommerferie. Men de dyre varer, de er ikke så rentepåvirkede. Der kommer folk med en stor udbetaling,” siger Christian Byskov.

I Nordea oplever man også, at den ubehagelige blanding af stigende renter og energipriser slår rigtigt hårdt igennem i de dyrere områder.

“Det er et andet marked i dag end for et år siden, og rentestigningerne slår hårdest igennem i de områder, hvor der er mange dyre villaer. Samtidig er Nordsjælland også et område, hvor der er flest naturgasfyr, og så slår det ekstra hårdt. Så der er nogle købere, der skal tænke sig om en ekstra gang,” siger Lise Nytoft Bergmann.

Kommer som et chok

Ændringen i markedet er kommet pludseligt og overrasker de sælgere, som ikke længere kan forvente budkrig og overpris, fortæller mæglerne.

“Sælgerne er lidt chokerede, når de får at vide, at de er nødt til at sætte prisen ned. De færreste følger så tæt med i markedets udvikling, at de har opdaget, hvor det bar henad. Men der er kommet mere at vælge imellem, og så er man altså nødt til at være ærlig over for sælgerne og sige, at den pris den går ikke længere. Ellers spilder vi jo deres tid,” siger Michael Bjørn.

Ifølge Lise Nytoft Bergmann, så falder mæglernes snak om mådehold sjældent i god jord lige med det første. Det forklarer også, hvorfor de gennemsnitlige udbudspriser ikke er faldet endnu.

“En vending på boligmarkedet tager lang tid og ekstra lang tid lige nu, fordi udbuddet er det laveste i 16 år. Når der ikke er meget til salg, så skal sælger ud at opleve, at boligen ikke bliver solgt til den ublu pris, før de bliver villige til at sætte prisen ned,” siger boligøkonomen.

Vendt 180 grader

Christopher Wagner har i de seneste måneder og uger været i forhandlinger med flere ejendomsmæglere om endelige salgspriser. Han er medstifter af købermæglervirksomheden Bomae og mener, at boligmarkedet siden januar er vendt 180 grader. Nu er det ikke længere sælgerne, der sidder med esset i ærmet.

“Vi er på meget kort tid gået fra, at det har været sælgers til købers marked på boligmarkedet. Det er vendt fuldstændig rundt i de seneste måneder,” lyder det fra Christopher Wagner.

Han forklarer, at han kan se en klar og tydelig forskel på, hvordan både købere og sælgere har ændret adfærd i de seneste måneder.

“Der er sket en kraftig udvikling siden nytår. Det er svært for sælgerne at acceptere, at de nu må til at gå ned i pris, fordi priserne falder. Vi kan høre på ejendomsmæglerne, at de har svært ved at sætte priserne ned i øjeblikket,” siger han.

Samtidig bliver købere i højere grad skræmt væk, når boligerne får liggesyge. Bomae-medstifteren fortæller, at køberne i en årrække har været vant til hurtige handler og liggetider på mere end 30 dage i hovedstaden har været usædvanligt.

“Mange boligkøbere bliver skræmte, når boligen har ligget længere end de plejer. De tror prompte, at det må betyde, at boligen fejler noget. Vi må forklare kunderne, at der ikke nødvendigvis er noget galt med en bolig, fordi den har været til salg i mere end 30 dage” siger han.