Det er langt fra alle, der har omlagt deres realkreditlån til et, der er billigere – og det selvom der stadig er mange med en tilpas høj rente til, at det kunne give mening at gøre det. Er du en af dem?

Mange boligejere sikrede sig allerede et billigere boliglån i året, der gik, hvor en rente helt ned på 0,5 pct. blev en realitet. Og selvom renten på et fastforrentet lån nu lyder på 1 pct., kan det stadig betale sig for massevis af boligejere at omlægge boliglånet, ifølge flere eksperter.

Er man en af dem, der har et fastforrentet boliglån med en rente på 2 pct. eller derover, er det ifølge privatøkonom i Arbejdernes Landsbank, Brian Friis Helmer, en rigtig god idé at suse ned i banken og få regnet på, hvad en omlægning vil betyde i kroner og øre. Fristen for at konvertere er nemlig 31. januar.

"Siden starten af november har 1 pct. lånet været yderst stabilt med en kurs lige omkring 99, hvilket gør, at der stadig er muligheder for de boligejere, som ønsker at nedkonvertere deres fastforrentede realkreditlån," siger han.â‹â‹â‹â‹â‹â‹â‹

Seneste opgørelse fra Nationalbanken viste, at der fortsat er realkreditlån med en rente på 2 pct. eller derover for ca. 400 mia. kr.

Dykker man ned i tallene, viser de, at der er realkreditlån for lidt over 300 mia. kr. i 2 pct. lånene, mens omfanget er ca. 100 mia. kr. på 2,5 pct. lån og derover. Langt størstedelen af dem ligger dog i 2,5 pct. lånene.

Brian Friis Helmer vurderer på baggrund af tallene, at der er godt 200.000 boligejere tilbage med et 2 pct. lån og i omegnen af 100.000 boligejere tilbage med et 2,5 pct. lån eller derover.

"Det er langtfra det samme som, at alle 300.000 boligejere kommer til eller bør omlægge deres lån, men man bør i hvert fald gøre sig selv den tjeneste at få lavet en beregning på en omlægning, så man får syn for sagen, inden man beslutter sig," siger han. â‹â‹â‹â‹â‹â‹â‹

Færre konverteringer

Ved udgangen af sidste uge var der opsagt fastforrentede lån for ca. 23 mia. kr. ved den kommende opsigelsesfrist 31. januar 2020, ifølge boligøkonom og chefanalytiker hos Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann.

"Det er væsentligt mindre end ved de foregående to terminer, hvor der ca. to uger før opsigelsesfristen i begge tilfælde var opsagt lån for ca. 110 mia. kr.," siger hun.

Hun regner derfor med, at den kommende konverteringsbølge bliver noget mindre end de foregående to. I juli endte de samlede opsigelser på 186 mia. kr., og ved konverteringsbølgen i oktober lød de samlede opsigelser på 185 mia. kr.

Ved den kommende opsigelsesfrist forventer hun, at opsigelserne når op på "blot" 60-65 mia. kr.

"Jeg tror, at mange af de boligejere, der har set potentialet i at konvertere, allerede har været der, og det betyder nok, at nogle af de boligejere, der er tilbage, enten har et lille lån eller en kort tidshorisont i deres bolig," siger hun.

Omlægning eller ej

Når man skal beslutte sig for, om man skal omlægge sit boliglån til en lavere rente, er der flere elementer end blot størrelsen på restgælden, man skal være opmærksom på, og særligt tre ting påvirker hinanden:

Renten på ens nuværende realkreditlån, størrelsen på lånet og tidshorisonten. Jo højere rente og restgæld, man har, jo mindre krav kan man f.eks. stille til sin tidshorisont, forklarer privatøkonom Brian Friis Helmer.

Som det ser ud nu, skal en boligejer, der omlægger et 2 pct. lån på 1 mio. kr. til et nyt 1 pct. lån, have en tidshorisont på ca. fire år i boligen, før omlægningen giver mening set i forhold til lånestørrelsen og den besparelse, der er på renten.

"Det betyder derfor, at det langtfra er alle boligejere, som skal kaste sig ud i en omlægning, hvis man f.eks. overvejer at plante et til-salg skilt i forhaven i de kommende år, eller hvis restgælden på ens lån er så lav, at omlægningen bliver spist op af omkostninger," siger han.â‹â‹â‹â‹â‹â‹â‹

"Fluffy" begreb

Hvis man forventer at blive boende i sin nuværende bolig i mange år frem, kan der ifølge Lise Nytoft Bergmann være gode penge at spare. Der er dog undtagelser for reglen.

"Har man en forventning om, at man skal flytte inden for omkring fem år, så er det normalt ikke nogen god idé at konvertere – når det er sagt, afhænger det altid af den konkrete situation," siger hun.

Der er nemlig forskel på, om man har et 2 pct. lån eller et 3 pct. lån i dag, hvor stort lånet er, og hvor høj en kurs man får 1 pct. lånet til, forklarer hun.

"Derfor er det ofte et lidt fluffy begreb om, hvornår man bør eller ikke bør konvertere sit boliglån. Man kan derfor vende det om og sige, at har man en tidshorisont på mere end fem år, så bør man absolut få regnet på det," siger hun.

Hvor stor gevinsten bliver ved en konvertering, afhænger af, hvor stort lånet er. Tommelfingerreglen lyder ifølge boligøkonomen således:â‹â‹â‹â‹â‹â‹â‹

Er lånet under en halv mio. kr., så behøver man ikke at beskæftige sig med konverteringer, for så vil det normalt ikke kunne svare sig.

Er lånet mellem en halv og en hel mio. kr. vil det være en rigtig god idé at få regnet på det, hvis man har planer om at bo i sin bolig mange år frem.

Er lånet på over 1 mio. kr., så anbefaler boligøkonomen, at man får regnet på, hvad en omlægning kan betyde og på den baggrund beslutte sig.

Chok for nogen

Hos den uvildige rådgiver Realkreditkonsulenten kan indehaver og rådgiver Martin Riedel godt mærke, at der er mindre tryk på konverteringstrangen nu sammenlignet med sidste år. Der er dog stadig nogle, der henvender sig.

"Jeg vil kalde det efterdønningerne af konverteringsbølgen, for langt de fleste har fået omlagt, og nu står vi tilbage med dem, der ikke har taget stilling af den ene eller den anden årsag," siger han.

Han oplever dog også, at det er et decideret chok for nogen, at man kan lægge sit lån om. Det gælder typisk den lidt ældre generation, forklarer han.

"Vi ser stadig nogen komme med et relativt højt forrentet lån, hvor man kan sige, at de her personer altså er blevet bedt om at tage stilling mange gange. Men om de ikke helt stoler på det, eller hvad det kan være, det ved jeg ikke," siger han.

Afventende boligejere

Og så er der også de boligejere, der har håbet på, at 0,5 pct. lånet kom i spil igen.

"Nogle af dem overvejer, hvor længe de vil sidde i et gammelt og for dyrt lån, for lige pludselig har man siddet i det her lån i flere år, uden at 0,5 pct. lånet kom igen. Man kan altid blive ved med at håbe på noget bedre, men man skal huske på, at med et fastforrentet lån, er det ikke så slemt, hvis det bliver bedre, fordi man netop har retten til at købe lånet tilbage til kurs 100. Skulle 0,5 pct. lånet så komme i spil igen, ja, så kan man lave en konvertering igen på det tidspunkt," siger han.

Hvorvidt det kan svare sig at lurepasse og håbe på, at renten igen kommer ned på 0,5 pct., er umuligt at sige, forklarer boligøkonom og chefanalytiker i Nykredit Mira Lie Nielsen.

"Det ved vi jo først på bagkant, og de seneste år har lært os, at det er meget svært at spå om renterne selv på kort sigt. Men vi ved, at renteniveauet fortsat er lavt i dag, og derfor skal man i min optik slå til i dag. Om kurserne stiger, og vi nogensinde igen ser 0,5 pct. lånet i en attraktiv kurs, kan kun tiden vise."

Forventningen fra Nykredits side er, at renterne forbliver på et lavt og nogenlunde uændret niveau igennem 2020, men dog med "en svag pil opad."