Der er i dag langt fra top til bund, når det kommer til priser på boligmarkedet, og forskellen mellem de dyreste og de knap så dyre områder blev endnu mere udtalt under coronapandemien.

I modsætning til, hvad mange avisoverskrifter ellers har givet indtryk, af, steg boligpriserne nemlig mest for huse og ejerlejligheder i hovedstadsområdet og de andre større byer.

Men på ganske kort tid er situationen på boligmarkedet slået om, og det gamle udtryk højt at flyve, dybt at falde har pludselig gjort sig gældende. For det er lige præcis, hvad der er udsigt til.

De områder, hvor priserne er steget mest, er nemlig også der, hvor de seneste måneders markante rentestigninger vil presse boligkøberne mest. Derfor er det formentligt her, vi vil se de største prisfald over det næste halvandet års tid.

Indtil videre har der været plads til de højere renter på boligmarkedet, og de rentestigninger, som fandt sted i 2021, medvirkede til at bremse prisudviklingen på boligmarkedet. Men de var ikke store nok til at medføre prisfald. Nu er vi i en situation, hvor renterne er steget så markant på kort tid, at vi forventer prisfald på boligmarkedet over en bred kam.

Det gælder især for ejerlejligheder og huse i hovedstaden og i Nordsjælland, hvor vi kan se på udviklingen i boligbyrden – som angiver, hvor stor en del af den disponible indkomst, der går til at finansiere et boligkøb – at der er ubalance på markedet, og at priserne snart må falde.

Som konsekvens af rentestigninger og de seneste års inflation er boligbyrden nemlig steget markant i København og omegn, i Nordsjælland og på ejerlejlighedsmarkedet i de største byer. I store dele af Jylland, Vest- og Sydsjælland samt på Fyn betyder renterne, at det er blevet dyrere at købe bolig. Men der er ikke generelt tegn på den samme ubalance.

Med højere renter bliver det dyrere at låne. Derfor bliver ejerlejligheder i de store byer og huse i Hovedstadsområdet, Nordsjælland og Aarhusområdet hårdere ramt af de stigende renter end markedet for huse på landsplan. Og det er vi allerede begyndt at se effekten af.

De første prisfald har vist sig, udbuddet er stigende, bolighandlerne falder, og prisafslagene vokser. Skal boligbyrden ved uændret rente- og indkomstniveau tilbage til, hvor den var ved årsskiftet, skal priserne falde 20-25 pct.

Indtil videre forventer vi dog “kun” prisfald på 10-12 procent i Hovedstadsområdet, Nordsjælland og Aarhus. I resten af landet er forventningen et prisfald på 3-5 pct. frem mod efteråret 2023.

For mange vil prisfald i den størrelsesorden ikke være nok til at fortære de seneste par års prisstigninger. Men en bid af uligheden forsvinder dog, og oveni skal også lægges effekten fra de nye boligskatter på især ejerlejlighedsmarkedet fra 2024. Boligskatten kommer nemlig til at stige på ejerlejligheder og de dyreste huse, mens den falder massivt på huse i de billigere dele af boligmarkedet. Og det vil også være med til at mindske uligheden på boligmarkedet.