Nok en konverteringsbølge er under opbygning. I løbet af de næste par dage lancerer realkreditselskaberne et afdragsfrit 30-årigt 1 procentslån og et 20-årigt 0,5 procentslån. Eksperter giver gode råd til, hvad du skal overveje, inden du hopper med på bølgen 

Drømmelån. Det ord er i flere år blevet brugt i medierne til at beskrive fastforrentede lån med 30 års løbetid optaget til ekstremt lave renter. Første gang dækkede ordet over et 2 procentslån. I løbet af i år vandt 1,5 procentslånet titlen. Og nu står 1 procentslånet med og uden afdrag til at få æren. Faktisk er lånet i så god kurs, at de boligejere, der i sin tid optog drømmelånet på 2 pct., kan begynde overvejelserne om, det er nu, de skal konvertere til en lavere rente. 

"Det er en meget fin situation for låntagere lige nu, og det kan næsten kun blive godt," siger indehaver af rådgivningsvirksomheden Realkreditkonsulenten, Martin Riedel om de muligheder, der er lige nu inden for forskellige lånetyper op til den næste opsigelsesfrist for fastforrentede lån i slutningen af juli.

Sagen er nemlig, at kursen på et 1 procentslån med afdrag i skrivende stund er på 97. Samme variant af 1,5 procentslånet er kravlet godt over kurs 100, så det er p.t. ikke en mulighed. Efter pinse er realkreditinstitutterne klar med to nye produkter på hylden: et 30-årigt 1 procentslån med 10 års afdragsfrihed og et 20-årigt 0,5 procentslån med afdrag. Det første låntype ventes at ramme markedet med en kurs i omegnen af 96. 
 
Et fastforrentet realkreditlån består groft sagt af to elementer. Kurs og rente. Renten skal helst være så lav så muligt og kursen så tæt på 100 som muligt. Når kursen er over 100, lukker lånet. En tommelfingerregel siger, at kursen helst skal være over 95, førend lånet begynder at være interessant. Ellers bliver omkostningerne - kurstabet - ved at optage det for høje.  

Cheføkonom i Realkredit Danmark Christian Hilligsøe Heinig konstaterer, at realkreditrenterne endnu engang samler på nye bundrekorder. 

"Selv efter en historiske stor konverteringsbølge i slutningen af april på mere end 100 mia. kr. ser der ud til at være god sandsynlighed for fortsat høj konverteringsaktivitet," siger Christian Hilligsøe Heinig. 

Især for boligejere med et fastforrentet lån på 2,5 pct. eller derover er der penge at spare.

Ifølge beregninger, som Christian Hilligsøe Heinig har lavet, så vil en boligejer med en realkreditgæld på 3 mio. kr. slippe 511 kr. billigere hver måned efter skat ved at gå fra 2,5 pct. til 1 pct. i rente med afdrag. I alt er der udstedt boliglån med en fast rente på 2,5 pct. eller derover for 250 mia. kr. Det betyder, at ca. 150.000 boligejere har et 2,5 procentslån. Det er kun, hvis de står overfor en snarlig flytning, eller at gælden er ganske lav, at en konvertering ikke giver mening. 

"Breakeven (mellem hvad det koster at konvertere lånet sat overfor de fremtidige månedlige besparelse, red.) vil komme tidligere med et stort lån end med et lille lån. Men derfor kan det godt være interessant at få en lavere månedlig ydelse," siger Christian Hilligsøe Heinig. 

Lidt mere speget bliver det, hvis det er det tidligere drømmelån på 2 pct., der har finansieret boligkøbet. Kurserne på 1 procentslånet skal helst stige lidt mere, lyder det fra Christian Hilligsøe Heinig. 

"Renterne skal falde en spids mere - og vi skal have 1 procentslånet med afdrag op i en kurs i omegnen af 98 mod de nuværende 97, før der er grønt lys for en generel konverteringsanbefaling," siger han. 

Alligevel så vi ved sidste opsigelsesfrist i april, at 2 procentslåntager var næsten lige så aktive konvertitter som 2,5 procentslåntagerne. I mange tilfælde giver det også god mening, lyder det fra chefanalytiker i Totalkredit, Jeppe Borre.  

"Der er mange behov, der også er drivende for en konvertering. Vil man eksempelvis låne flere penge, fordi man har brug for et nyt køkken, ny bil eller andet, så er det oplagt at gøre det i forbindelse med en konvertering i stedet for at skulle optage tillægslån," siger Jeppe Borre, der også nævner muligheden for enten at forlænge eller forkorte den tid, det vil tage at betale lånet af som en grund til, at mange vælger at konvertere. 

Forkorter du løbetid - eksempelvis ved at hoppe over i et 20-årigt lån med en rente på 0,5 - så slipper du ikke specielt meget billigere. Kun 154 kr. om måneden adskiller om, du betaler af på et 30-årigt lån med en nuværende løbetid på 26 år og en gæld på 3 mio. kr. mod et 0,5 procentslån med en løbetid på 20 år. Til gengæld slipper du knap 175.000 kr. billigere i de samlede billede, da du skærer år med betalinger til bidragssatser og renter væk, viser Realkredit Danmarks beregninger.  

Du kan også vælge at udskifte et lån, som du har betalt af på i fire-fem år til et nyt 30-årigt lån.

"Det vil på længere sigt være dyrere, men de månedlige udgifter falder. Og for nogle vil det bestemt være relevant," siger Jeppe Borre.

I alt er der udstedt boliglån med en fast rente på 2 pct. for mere end 500 mia. kr. I runde tal betyder det, at 380.000 boligejere har låntypen. Så bliver kurserne for alvor attraktive for denne gruppe, er der brændstof til en gigantisk konverteringsbølge op til opsigelsesfristen. For at komme ud af et fastforrentet lån skal du sige det op inden en af de fire årlige opsigelsesfrister. For at minimere omkostningerne ved opsigelsen - såkaldte differencerenter - er det en fordel, at komme så tæt på fristen som muligt. Omvendt kan det også være risikabelt at vente for længe, da både rente og kursniveauer kan nå at ændre sig i løbet af den næste halvanden måneds tid. 

I Totalkredit forventer Jeppe Borre allerede at ramme boligejernes interesse nu, hvor der også er nye låntyper på vej.

"Men den vil tårne sig op hen mod opsigelsesfristen. Det særlige ved denne opsigelsesfrist er, at den falder henover sommerferien, hvor der også sker en masse andre ting. Derfor forventer vi, at interessen melder sig allerede henover juni," siger Jeppe Borre.

At der kommer en afdragsfri variant af 1 procentslånet på hylderne, forventer han en vis interesse for, men: "Det er lån med afdrag, som låneomlæggerne tager. Den primære trafik er fra afdragsfrie lån til lån med afdrag. Den efterspørgsel, tror jeg, vil fortsætte, selvom det ikke kommer til at hedde, at 99 ud af 100 vælger lån med afdrag, for vi ser også en trafik den anden vej," siger Jeppe Borre. 

Ifølge tal fra Finans Danmark har danske boligejere i dag realkreditlån med afdrag for 885 mia. kr., hvilket er 61 mia. kr. mere end for blot et år siden. 722 mia. kr. er finansieret med et afdragsfrit lån

En anden tendens, der har slået igennem på det seneste, er, at flekslånere bevæger sig over i fast rente. I dag er det mest almindelige boliglån et fastforrentet lån med afdrag, viser den seneste opgørelse fra Nationalbanken.

Martin Riedel tror på, at den tendens forstærkes i den kommende tid. 

"Et fastforrentet lån kan nærmest ikke blive billigere, derfor tror jeg mange med flekslån også overvejer det," siger Martin Riedel, der forudser en relativ stor konverteringsbølge henover sommeren. 

Som billedet ser ud lige nu, hælder han dog mere til at holde et skarpt øje med, om 1,5 procentslånene igen skulle kravle under kurs 100 frem for at optage 1 procentslån. 

"Lige nu er det ikke et drømmelån, for serierne er så tynde," siger han med henvisning til det begreb, der på realkreditlingo kaldes indlåsningsrisiko.  

Risikoen ved nye låntyper er, at obligationsserierne bag i sagens natur altid vil mangle likviditet og volume til at starte med. 

Stiger renterne, så serierne kun får en kort levetid, risikerer boligejerne, at obligationerne bag deres lån kun findes i porteføljerne hos få investorer. Og det kan betyde, at lånet kan blive forholdsmæssigt dyrt at komme ud af i utide, da prisdannelsen vil være dårlig. Først når obligationsserien runder 5 mia. kr., regnes risikoen for elimineret. I skrivende stunder er der optaget boliglån for rundt regnet 1 mia. kr. i de 30-årige 1 procentslån med afdrag, mens den afdragsfrie variant starter fra 0 om to dage.

"Nogle skal jo være de første, og for nye boligejere er der ikke så mange lån at vælge imellem, da 1,5 procentslånene jo er lukkede," siger Martin Riedel med henvisning til, at om en måneds tid kan der være mere fylde i serierne, hvis renteniveauerne holder.

Tommelfingerreglerne du skal kende

Når det kommer til konvertering af fastforrentede realkreditlån, findes der et par velkendte tommelfingerregler, der kan bruges i overvejelserne om, hvorvidt en konvertering kan betale sig eller ej. Det er langt fra gratis at konvertere et boliglån - regn med en pris på ca. 15-17.000 kr. for et lån på 1 mio. kr. og 23-25.000 kr., hvis lånet er på 2 mio. kr. Derfor skal der være lidt at hente ved øvelsen. Tommelfingereglerne for en nedkonvertering lyder som følger:

• Du har en restgæld på mere end en halv mio. kr.

• Dit boliglån har en restløbetid på 10 år eller mere

• Du har planer om at blive boende over de kommende år

• Den nye rente vil være 1-1,5 procentpoint lavere end renten på det gamle lån.

Begynder renterne at stige, er der også konverteringsmuligheder. For stiger renterne, falder kurserne og udnytter du den bevægelse, kan der høvles af restgælden. Her er tommelfingerreglerne:

• Restgælden skal ned med mindst 10 pct. Er restgælden 1 mio. kr., skal den altså falde til 900.000 kr. eller endnu mindre.

• Restgælden skal før konvertering være mindst en halv mio. kr.

• Restløbetiden skal være mindst 10 år.

• Det nye lån skal ligge tæt på kurs 100.

Tænk desuden over, at en konvertering kan være oplagt at bruge til at optage mere gæld, hvis du står overfor et bilkøb, en køkkenrenovering eller lignende. Realkreditgæld er oftest den billigste finansieringskilde. Tjek desuden om konverteringen kan sende dig ned i bidragssats. Måske barberer du så meget af restgælden eller din bolig er steget i værdi siden du optog lånet, at du kan spare penge på den konto. Realkreditinstitutterne opdeler bidragsbetalingerne i om du skylder 80, 60, 40 eller 20 pct. af boligens værdi.