Engang havde det ikke nogen betydning for din bidragssats, om dit realkreditlån var afdragsfrit, eller om du valgte fast eller variabel rente.

Men bidragssatserne er blevet sværere og sværere at finde rundt i. De seneste år har realkreditinstitutterne differentieret bidragssatserne, så det f.eks. koster mere, hvis man vælger at lade være med at afdrage på sit lån.

Og priserne er forskellige i de fire store realkreditinstitutter, som finansierer danskernes boligkøb.

“Alle realkreditinstitutter er billigst på noget og dyrest på noget andet,” siger Mikael Mogensen, realkreditekspert hos prissammenligningstjenesten Mybanker.

“Hvis du har en lav belåningsgrad og afdragsfrihed, så er det for eksempel en god idé at spørge Realkredit Danmark. Men hvis du skylder mere end 60 pct. af boligens værdi væk og har afdragsfrihed, så er Realkredit Danmark ofte de dyreste.”

Få flere tilbud

Derfor kan man ikke pege på et realkreditinstitut som det billigste i alle situationer.

Mikael Mogensen anbefaler, at man indhenter flere konkrete tilbud, når man skal købe bolig, og at man holder fokus på bidragssatsen, som – i takt med at renten er faldet, og bidragssatserne ad flere omgange er blevet hævet – fylder mere i boligøkonomien.

“Renterne er meget lave, så for mange mennesker vil det største beløb, man betaler til sit realkreditinstitut, være bidragssatsen. Der er reelt set ikke forskel på renten på det samme lån i forskellige kreditforeninger. Det er bidragssatsen, som er omkostningsdriveren,” siger Mikael Mogensen.

Mange betaler altså mere i bidrag og gebyrer til realkreditinstituttet for at have lånet, end de betaler i rente til investorerne, som køber obligationerne og reelt låner pengene til boligejerne.

Sådan slipper du billigere

Vil man slippe billigere i bidragssats, kan man f.eks. prøve at nedbringe sin belåningsgrad, så man skylder en mindre del af husets værdi væk. Det sker for eksempel, hvis boligpriserne stiger. Men for at en prisstigning, og dermed en lavere belåningsgrad, skal afspejle sig i bidragssatsen, skal man lægge sit lån om.

I de fleste realkreditinstitutter bliver prisstigninger ikke indregnet automatisk. Undtagelsen er Realkredit Danmark, som indregner prisstigninger automatisk i tillægget for afdragsfrihed.

“Har du lånt 3. mio. kr. til et hus, som kostede 4. mio. kr., så har du belånt 75 pct. af husets værdi. Hvis værdien så stiger til 5 mio., har du kun belånt 60 pct. Men selvom man kunne tro, det blev indregnet automatisk i bidragssatsen, skal du – de fleste steder – lægge lånet om, før det sker,” siger Mikael Mogensen.

Vurderingen er vigtigst

Selvom realkreditinstitutterne har hævet bidragssatserne ad flere omgange, senest i 2018, hvor Jyske Realkredit bl.a. hævede prisen på afdragsfrihed, mener Hans Peter Christensen, uvildig rådgiver hos Beierholm Finansiel Rådgivning, stadig ikke, at bidragssatserne er altafgørende, når man skal vælge realkreditinstitut.

“Hvis du har været i tre banker og realkreditinstitutter med forskellig bidragssats, og den ene vil lade dig købe hus for 2,5 mio., og den anden kun vil låne dig 2,2 mio., så vælger du da dem, som vil låne dig pengene til det hus, du vil have – uanset bidragssatsen,” siger han og tilføjer, at vurderingerne af en bolig kan svinge meget hos forskellige banker.

“Vi ser forskelle i vurderingerne på både 5 og 10 pct. Der kan komme en ud og sige, at dit hus er 3 mio. værd, og dagen efter kommer der nogen fra et andet realkreditinstitut og siger, at det er 3,2 eller 2,7 mio. kr. værd.”

Efter hans mening er vurderingen altså det vigtigste, man skal holde fokus på som boligejer, selvom bidragssatserne også spiller en rolle.

Mybankers prissammenligning viser, at alle realkreditinstitutter er billigst på nogle typer lån. Nordea, som ellers er dyrest på en række af de mest populære lån, er for eksempel billigst, når det gælder belåning af fritidshuse med en belåningsgrad på 40-60 pct. af ejendomsværdien.

Afspejler risiko

Claus Greve, direktør i Nordea Kredit, fortæller, at prisstrukturen skal afspejle den risiko, lånene udgør for realkreditinstituttet.

“Der er højere bidragssats på lån, som skal rentetilpasses hyppigt, og på afdragsfrie lån. Vi synes, vi har en bidragssats, som er gennemskuelig og fair,” siger han.

“Det er rigtigt, at på nogle punkter er vi dem, som har de dyreste lån. Der er nogle forbehold, man skal tage i forhold til analysen. For eksempel har den ikke alle Nordeas produkter med. Den sammenligner priserne på F1-lån, og det er meget forståeligt, for i mange år var F1-lån det mest populære produkt, men det har det ikke været hos os i lang tid. Vi har markedsført et andet lån, som hedder kortrente-lån, hvor prisen er lavere på end på F1. Vi har aktivt rådgivet folk til at konvertere ud af F1-lånet.”

Hos Realkredit Danmark forklarer cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig, at bidragssatserne er en måde at håndtere risikoen ved refinansieringer på. For ca. ti år siden, dengang F1-lånet var danskernes foretrukne, var der på et tidspunkt mere end 700 mia. kr., som skulle refinansieres årligt. Der kom et stigende fokus fra myndighedernes side på den risiko, refinansieringerne udgjorde for realkreditinstitutterne.

“Vi begyndte at justere vores bidragssatser, så der kom en højere pris på de mere risikable lån. Man gik ind og prisede refinansieringsrisikoen ind, ligesom man også gik ind og satte en højere pris på afdragsfrie lån,” siger Christian Hilligsøe Heinig.

Risiko afspejles i priserne

“Det er i høj grad vores risiko, som bliver afspejlet i priserne – både i forhold til at leve op til regulering, men også i forhold til den måde, der bliver set på vores butik med myndigheder og ratinginstitutters øjne,” siger Christian Hilligsøe Heinig og opfordrer til, at boligejere ikke kun fokuserer på bidragssatsen.

“Det er vigtigt, at man ikke stirrer sig blind på bidragssatsen. Det vigtigste i første omgang er at vælge det produkt, som passer til ens økonomi. Bidragssatsen er en af de ting, man kan kigge på.”

Fokuser på åop

Hos Jyske Realkredit anbefaler Mikkel Høegh, afdelingsdirektør for boligøkonomi, at man fokuserer på nøgletallet åop – årlige omkostninger i procent.

“Som boligejer kommer man rigtig langt ved at kigge på åop. Der er det hele med. Man er enige om fra sektorens side, at det er det nøgletal, man skal kigge på,” siger han.

Vil man selv gøre noget for at få bidragssatsen ned, anbefaler han, at man afdrager på gælden. Både fordi det af sig selv giver en lavere bidragssats at afdrage, og fordi belåningsgraden falder, når man afdrager. En lavere belåningsgrad er også med til at sikre en lavere bidragssats.

“En måde, man kan få bidragssatsen ned på, er at få belåningsgraden ned i ejendommen. Og når det så er sket, skal man lave en omlægning af lånet. Så vil den lavere belåningsgrad også afspejle sig i bidragssatsen. Man skal først tage kontakt til os og lægge lånet om,” siger Mikkel Høegh.