Det, der skulle have været en sikker investering af de penge, som almene boligforeninger lægger til side til vedligeholdelse, risikerer nu at koste nogle af de mest sårbare lejere en ekstra huslejestigning. Det fortæller topchef for BL, Danmarks Almene Boliger, Bent Madsen.
“Beboerne henlægger til planlagte vedligeholdelser, og det er en del penge, som investeres i obligationer, og når renten så stiger, og man får kurstab, så skal det tab ifølge reglerne ud i den enkelte boligafdeling. Så skal huslejen stige tilsvarende, og det kan give nogle gevaldige udsving,” siger han.
Ifølge boligadministrationsselskabet KAB har deres boligorganisationer 5,7 mia. kr. opsparet til fremtidige vedligeholdelser.
De penge er administreret af tre kapitalforvaltere; SEB, Nykredit og Danske Capital, som investerer pengene i henhold til regler fastsat af Indenrigs- og Boligministeriet – i sikre obligationer med kort varighed.
Helt galt
Det har siden 2009 givet et positivt årligt afkast på ca. 2,7 pct. i gennemsnit, men i år forventes et negativt afkast på 7 pct. – svarende til knap 400 mio. kr. på grund af de stigende renter og faldende kurser, fortæller økonomidirektør i KAB Mikkel Boel.
“Både de positive og negative afkast påvirker huslejen, og de små udsving kan vi sagtens håndtere. Men der har ikke været tænkt over konsekvensen i voldsomme nedgangstider, hvor udsvingene kan have stor betydning for huslejen. Det er jo fuldstændig galt,” siger han.
BL er lige nu i dialog med Indenrigs- og Boligministeriet om en ændring af regnskabsreglerne, der skal bevirke, at den årlige husleje ikke er afhængig af udviklingen på de finansielle markeder.
“De er lidt fiktive, de her tab, for der er jo tale om langsigtede opsparinger. Man kan jo beholde nogle obligationer til udløb, og så er der ikke noget kurstab, men fordi værdien beregnes år for år, påvirker det huslejerne, og det er ikke hensigtsmæssigt. Særligt ikke i en situation, hvor inflationen samtidig presser både priser og husleje opad for folk, der allerede har en smal økonomi,” siger Bent Madsen, adm. direktør i BL.
Han håber, at nye regler kan komme på plads inden årets udgang, så årsregnskaberne for de enkelte boligafdelinger ikke vil blive negativt påvirkede af uroen på markedet.
Overraskede investorer
De almene boligselskaber er ikke de eneste, der har fået sig et gevaldigt chok, da de tjekkede kontoen med den ellers så sikre obligationsinvestering. Pensionsopsparere med lav risikoprofil – og dermed mange obligationer – har i 2022 set værdien af deres opsparing skrumpe i næsten samme tempo som de opsparinger, der har høj risiko og mange aktier.
Det har gjort mange investorer nervøse, men medmindre man står og skal bruge pengene med det samme, bør man slå koldt vand i blodet, siger investeringsstrateg i Danske Bank Lars Skovgaard Andersen.
“Siden 80’erne har vi haft nærmest uafbrudt faldende rente, og jeg tror, at mange investorer er blevet overraskede nu, hvor renten stiger. De har glemt, at der også er usikkerhed forbundet med obligationsinvesteringer. Men man skal huske, at det stadig er en mindre usikkerhed sammenlignet med aktier, for hvis du ikke skal bruge pengene lige nu, kan du beholde obligationerne til udløb,” siger han.
Det er særligt de lange obligationer med mange års løbetid, der fluktuerer i pris, mens de korte obligationer med kun et par år til udløb normalt er mere prisstabile. Til gengæld er renten også noget lavere på de korte obligationer, og derfor kan det være fristende at vælge de lange papirer med den højere rente.
“Som investor kan man godt glemme, at der er den her løbetidsrisiko, men hvis man placerer sine penge i lange obligationer, så skal man være bevidst om, at der vil være udsving, som vi ser nu,” siger Lars Skovgaard Andersen.
