Står du på tærsklen til at træde ind på boligmarkedet i København, skal du grave dybt i lommerne, hvis du skal finde penge nok til at finansiere drømmekøbet.

Den såkaldte boligbyrde, som beskriver, hvor stor en stor del af budgettet der går til boligudgifter, er nemlig knusende tæt på niveauet op til finanskrisen, når vi taler om ejerlejligheder i København.

Det får nu flere økonomer til at spærre øjnene op og aflyse prisfesten. Nu går den ikke længere – priserne skal en tur i dørken.

Dramatisk stigning

“Når vi ser en så dramatisk stigning i renterne på så kort tid, kan det ikke undgå at få betydning,” siger Louise Aggerstrøm Hansen, chefanalytiker i Danske Bank.

Ved indgangen til 2022 lå et fastforrentet lån omkring 2 pct. Nu er vi tæt på 5 pct. I starten af 2021 lød samme lån på 0,5 pct.

“Ét er, hvad der står på salgsskiltet, men noget andet er, hvad koster det om måneden at købe en bestemt bolig. Der er ikke nogen tvivl om, at de stigende renter har fået udgifterne til at brage i vejret,” siger Louise Aggerstrøm Hansen.

For et realkreditlån på 4 mio. kr. er det gået fra at koste knap 15.000 kr. om måneden før skat inkl. afdrag i juni sidste år til nu at koste 23.000 kr. Hvis realkreditlånet er på 7 mio. kr., er det en stigning fra 26.000 kr. til 40.000 kr.

Det betyder, at ejerlejlighedsmarkedet i København nu kun har været dyrere i en kort periode under boligboblen i 00’erne.

Over historisk snit

Tager vi det samlede boligmarked i Danmark, er omkostningerne ved at købe og eje et hus nu højere end det historiske gennemsnit for perioden 1985 og frem til i dag.

Det er netop sammenligningen med finanskrisen og boligboblen, som kan få hårene til at rejse sig på økonomer og boligejere.

“Under finanskrisen blev det efterfulgt af store prisfald, fordi der var færre, som kunne være med, når det var så dyrt,” siger Louise Aggerstrøm Hansen.

Prisfald venter

Danske Bank udgav tidligere på ugen en frisk boligprognose: Her lød vurderingen, at priserne i gennemsnit på tværs af landet skal ned med 7 pct. fra det aktuelle niveau og frem mod slutningen af 2023. Faldene kan blive endnu større i København.

Men ét er, at renterne er skudt i vejret, og at det er blevet dyrere at finansiere sit boligkøb – men dertil er priserne også skudt i vejret. Tager vi ejerlejlighedsmarkedet i København, er prisen på en gennemsnitlig ejerlejlighed steget med 29 pct. de sidste to år.

“Boligbyrden er skudt i vejret. Det er svært at komme uden om,” siger Jeppe Juul Borre, cheføkonom i Arbejdernes Landsbank, og fortsætter:

“Vi begynder i forhold til boligbyrden at kunne nikke genkendende til noget fra slutningen af nullerne”.

Arbejdernes Landsbank venter, at priserne – på landsplan – skal falde med 5-10 pct. det kommende år. Men vi er ikke samme sted som op til finanskrisen: Der er kommet en stribe af tiltag, som skal regulere boligmarkedet. Det er bl.a. blevet sværere at tage variabelt forrentede lån sammenlignet med fastforrentede lån – særligt i de store byer. Det giver robusthed, mener Jeppe Juul Borre.

I Nordea lyder samme dystre toner, hvad angår prisudviklingen. Chefanalytiker Lise Nytoft Bergmann vil ikke udelukke prisfald på op mod 10 pct. i de store byer.

“De stigende renter og de høje boligpriser har drevet boligbyrden op på det højeste niveau længe,” siger Lise Nytoft Bergmann, chefanalytiker i Nordea, og fortsætter:

“Mange førstegangskøbere må derfor spænde budgettet hårdere”.