Svend Erik Hougaard Jensen har næsten ikke tid til at tale, da han tager telefonen hjemme i sit hus i Birkerød. Om en time skal han være på Østerbro for at overtage nøglerne til en ny lejlighed.

Sidste år besluttede CBS-professoren sig nemlig for at lave et eksperiment, mens debatten om behovet for et indgreb på det glohede boligmarked var på sit højeste:

Kunne hans jurastuderende datter, hvis han kom med halvdelen af pengene, få lov at købe en lejlighed på Østerbro, selvom datteren endnu ikke havde et fast job? Ville banken låne hende penge alene på de gode karakterer og udsigten til et velbetalt job?

Svend Erik Hougaard Jensen befandt sig på det tidspunkt selv i noget nær debattens øje, da han som medlem af Det Systemiske Risikoråd var en af eksperterne, der henstillede til regeringen, at de burde afskære de mest gældsatte boligejere fra adgangen til afdragsfrie lån. En anbefaling som bl.a. blev modsagt af de økonomiske vismænd.

Siden risikorådet kom med denhenstilling i juni 2021,er boligmarkedet nærmest forvandlet. Dengang var aktiviteten høj, ogprisstigningerne tocifrede.I dag er aktiviteten kølnet, ogmarkedet pressetaf de højeste renter i mere end ti år.

Inden Svend Erik Houggaard sætter sig ud i bilen for at køre mod datterens nye lejlighed på Østerbro, medgiver han, at forvandlingen også har fået ham til at genoverveje fornuften i et indgreb:

“Jeg tror ikke, at timingen er rigtig til en stramning nu,” siger Svend Erik Hougaard Jensen, hvisfireårige periode som medlem af risikorådet udløb i marts.

Rentechok

Det går stadig fremad på boligmarkedet, men meget langsommere end sidste år. Priserne kravler stadig en smule op, men “både salgstider, udbudstal og prisnedslag udvikler sig alle i negativ retning for tiden, og det indikerer, at yderligere prisopbremsning trods alt synes på vej,” som Realkredit Danmarks cheføkonom Christian Hillisøe Heinig formulerede det i en kommentar i sidste uge.

Det kommer efter det, som Christian Hilligsøe Heinig kalder “et rentechok” i 2022: F5-renten er steget fra 0 pct. til 2,75 pct., mens et fastforrentet lån er gået fra 1,5 pct. i rente til nu næsten 5 pct.

De mest indædte fortalere for et indgreb på boligmarkedet har hidtil været Nationalbanken, der også sidder på formandsposten i Det Systemiske Risikoråd. Mens risikorådet kun har henstillet at fjerne afdragsfrihed for boligejere, der har lån for mere end 60 pct. af boligens værdi, har Nationalbanken også foreslået at reducere rentefradraget.

Jeg ringer til nationalbankdirektør Per Callesen for at spørge, om han og Nationalbanken stadig gerne ser, at regeringen strammer grebet om boligejerne, selvom renterne stiger, boligmarkedet knirker og usikkerheden om den økonomiske fremtid er stor.

“Det korte svar er ja,” siger han.

Så begynder Per Callesen en remse, som Nationalbanken har gentaget flere gange de seneste år: Der er særlig høj afdragsfrihed i Danmark, særligt højt rentefradrag, lavt udbetalingskrav og stadig et skattesystem, der ikke gør meget for at dæmpe udsvingene på boligmarkedet.

Og selvom erhvervsminister Simon Kollerup (S)i september afviste at følge henstillingenfra risikorådet, mener Per Callesen stadig, at regeringen burde gennemføre indgrebet:

“Havde det været bedre at gøre det for et år siden, da vi anbefalede det? Ja, bestemt. De reformer, vi anbefalede, ville have fået boligpriserne til at flade ud i stedet for at stige yderligere. Så havde vi været mere robuste. Men grundlæggende er det samme ureformerede behov, vi står overfor,” siger Per Callesen.

Mytologi

Faktisk mener nationalbankdirektøren, at man kan argumentere for, at et indgreb er endnu mere oplagt nu. Selvom boligpriserne ikke viser samme tegn på overophedning, er overophedningen til gengæld blevet tydelig i resten af økonomien.I maj var inflationen i Danmark 7,4 pct. – det højeste siden maj 1983.

Hvis et indgreb på boligmarkedet kan “dæmpe lidt af det, der foregår i den generelle økonomi, er casen vel alt andet lige bedre nu end for et år siden i den forstand, at presset er større,” som Per Callesen formulerer det.

Men er boligmarkedet et specielt godt sted at forsøge at dæmpe inflationen?

“Boligmarkedet er så afgørende for økonomien, og er internationalt en vigtig del af transmissionen (virkningen, red.) af pengepolitikken. Der er en grund til, at centralbankerne verden over er i gang med at forhøje renterne, og vores kapacitetspres er større end i omverdenen. Det rigtige spørgsmål i dansk sammenhæng er, om man i den nuværende situation skal blive ved med at udfordre robustheden og presse boligpriserne op med bl.a. højt rentefradrag og høj afdragsfrihed,” siger Per Callesen.

Han giver ikke meget for dem, der advarer om, at ændringer i lånevilkårene for boligejerne vil sætte gang i et udsalg på et allerede misfornøjet boligmarked:

“Der er en mytologi om, at hvis man gør den mindste smule på boligmarkedet, som kan have en dæmpende effekt, så starter man en lavine, hvor det hele rutsjer ned. Det har altid været forkert, det har aldrig været rigtigt. Der er blevet advaret mod det mange, mange gange, og det har altid været forkert, men har virket ret effektivt som en blokade over for reformer,” siger Callesen.

Hans egen vurdering er, at de højere renter og udsigten til et nyt boligskattesystem fra 2024 ikke behøver at betyde problemer på boligmarkedet:

“Det er ikke krystalklart, at vi står lige over for et betydeligt fald i boligpriserne. Flader de ud? Sandsynligvis. Og det er nok meget godt.”

Pakket ind i vat

Da de økonomiske vismænd på den sidste dag i maj præsenterede deresforårsrapport,kunne overvismand Carl-Johan Dalgaard ikke dy sig for at lade en bemærkning falde om sidste års store diskussion om boligmarkedet. Mens Nationalbanken pressede på for et indgreb, opfordrede vismændene dengang til at vente og se og lade tiden afsløre, om der var tale om en prisspiral eller midlertidig eufori.

“Der tror jeg, at set i bagspejlet er erkendelsen vel, at det var ikke en boble, vi i realiteten stod med,” sagde Carl Johan-Dalgaard på et pressemøde 31. maj.

Og derfor var det nok meget godt, at man ikke prøvede at bremse markedet:

“Det, at man punkterer en boble, der ikke er der, er ikke altid noget, der leder et godt sted hen,” sagde overvismanden.

Vismændene mener fortsat, at det rette er at lade boligejerne være for nu. Stigende renter vil dæmpe markedet, og det samme vil den nye ejendomsbeskatning, når den træder i kraft i 2024.

Samtidig er vismændene skeptiske ved, om det mere grundlæggende er en god idé at polstre boligejerne mere.Som de konstaterer i deres rapport, skal man huske, at det kommer med en pris at begrænse adgangen til billige realkreditlån. Eller som Carl-Johan Dalgaard formulerer det:

“Det er rigtigt, at jo mere man er pakket ind i vat, jo mere kan man modstå. Men det kan også være nyttigt at gøre opmærksom på, at vat koster penge.”

Finanstilsynets direktør Jesper Berg sidder også i risikorådet. Han er lidt mere ordknap, men er også blevet mere tilbageholdende. Sidste år mente han, at det var godt at kaste “lidt grus i maskineriet”, som Jesper Berg formulerede det. Den formulering kan man ikke få ham til at gentage i dag. I stedet henviser Jesper Berg til, at han for nylig har udtalt, atFinanstilsynet for tiden holder et ekstra skarpt øjepå de 30-årige afdragsfrie lån og de mange skråkonverteringer, hvor boligejere går fra fast til variabel rente.

Hvordan han mere generelt ser på timingen for et indgreb på boligmarkedet, vil han ikke sige. I stedet nøjes Jesper Berg med at konstatere:

“Jeg kan ikke forudse boligpriser og renteudviklingen, men tegnene i sol og måne peger på, at boligmarkedet godt kan få det svært.”

Så må man selv gætte, hvad det betyder.

Moralen

Svend Erik Hougaard Jensen ender med at tale i en halv time, så det til sidst er mig, der må sige til ham, at han skal huske aftalen på Østerbro. Han gentager flere gange, at han ikke har ændret grundlæggende syn på behovet for at gøre boligejerne mere robuste. Men selvom det stadig er en god idé, kan det godt være et forkert tidspunkt at gennemføre det – og det handler altså ikke om, at hans datter lige har købt en lejlighed:

“Vi er nu i en konjunktursituation, hvor renten stiger, inflationen stiger, forbrugertilliden er på vej ned, og sådan et indgreb bør efter min mening ideelt set komme i gode tider,” siger Svend Erik Hougaard Jensen.

Han er bange for, at det vil “gøre ondt værre”, hvis man begynder at stramme lånereglerne på et allerede presset boligmarked.

Inden han lægger på, spørger jeg Svend Erik Hougaard Jensen, hvad han egentlig tænker, er moralen af eksperimentet med lejligheden på Østerbro.

På den ene side, forklarer han, ville han teste, om de finansielle markeder lever op til deres fundamentale rolle med hjælpe til at udjævne forbruget over et langt livsforløb. Set fra det perspektiv giver det mening, at banken hjælper hans datter ind på boligmarkedet.

På den anden side ville han også teste, hvor langt bankerne egentlig er villige til at gå for at låne penge, selvom reguleringen måske burde forhindre dem i det. Og der var forskel: Nogle banker sagde ja, andre nej, herunder professorens egen bank.

Måske formulerer Svend Erik Hougaard Jensen selv dilemmaet bedst, da han fortæller om opkaldet til sin egen bank. De ville kun låne penge mod pant i huset i Birkerød, og derfor valgte han og datteren en anden bank i stedet:

“Det havde jeg det egentlig lidt underligt med. Kan du følge det?”