Regeringens boblevagthund kræver indgreb mod kogende boligmarked: Sådan skal der strammes op

Stram de danske boligejeres adgang til afdragsfrie lån. Det vil øge boligejernes og dansk økonomis robusthed over for faldende boligpriser og stigende renter.

Sådan lyder appellen nu fra Det Systemiske Risikoråd, der har til opgave at være regeringens vagthund i forhold til opbygning af bobler i det finansielle system, og hvor både Nationalbanken, Finanstilsynet, to departementschefer, en tidligere Nordea-chef og en økonomiprofessor sidder med omkring bordet.

“

Det øger risikoen for, at boligprisstigningerne kan blive afløst af efterfølgende fald

Det Systemiske Risikoråd

Rådet henstiller til erhvervsminister Simon Kollerup (S), at danske boligejere fremover ikke må kunne optage afdragsfrie boliglån, hvis deres belåningsgrad er over 60 pct.

Lidt under halvdelen af realkreditinstitutternes nyudlån til boligejere med en belåningsgrad over 60 pct. var uden afdrag i 2020, viser statistikken.

Nu har erhvervsminister Simon Kollerup tre måneder til enten at følge henstillingerne fra Det Systemiske Risikoråd eller forklare, hvorfor han vælger at trodse sin egen vagthund.

Meget peger i retning af det sidste, for regeringen har tidligere gjort det klart, at der ikke er planer om indgreb, at der allerede er strammet kraftigt op på lånereglerne, og at prisstigningerne vil flade ud af sig selv. Og det bliver gentaget i en udtalelse fra ministeriernes repræsentanter i risikorådet.

Allerede ved det forrige møde i marts varslede Risikorådet en “stigende bekymring”, et behov for at stramme op, og at rådet ville komme med konkrete tiltag til junimødet.

Siden er boligpriserne tordnet yderligere i vejret. Ifølge tal fra Boligsiden.dk er priserne på huse steget med 15,7 pct. i maj i forhold til samme måned sidste år. Priserne på ejerlejligheder og sommerhuse er steget endnu mere eksplosivt med hhv. 17,9 pct. og 26,4 pct.

For husprisernes vedkommende er det den højeste stigning siden 2006 – lige før boligboblen sprang – hvor Danmarks Statistik begyndte at indsamle disse tal.

Det Systemiske Risikoråd begrunder sin appel om at stramme op med, at de ekstremt lave renter har gjort, at danske boligejere kan gældsætte sig meget hårdt i forhold til deres indkomst – og at de afdragsfri lån forstærker den tendens.

“Når både de korte og de lange realkreditrenter er meget lave, er boligejernes rentebyrde det også. I praksis er afdraget på realkreditgælden derfor den bindende begrænsning for, hvor højt potentielle boligkøbere kan byde en udbudt bolig op i pris. Krav om afdrag for de mest forgældede vil øge den samlede boligbyrde for disse boligejere og derigennem lægge et loft over, hvor hårdt de kan gældsætte sig, og derigennem også, hvor højt de kan byde boligpriserne op,” skriver Det Systemiske Risikoråd og fortsætter:

“Dermed vil initiativet også bidrage til at sænke boligprisernes rentefølsomhed. Initiativets primære sigte er dog at gøre boligejerne mere robuste og derigennem også øge robustheden af banker og realkreditinstitutters balancer.”

Og ifølge rådet er de danske boligejere blandt de mest forgældede i verden målt på bruttogælden i forhold til den disponible indkomst.

Selv om den høje bruttogæld balanceres af store boligformuer og pensionsopsparinger, bliver dansk økonomi og det finansielle system alligevel sårbart over for en nedtur på boligmarkedet.

“

Krav om afdrag for de mest forgældede vil øge den samlede boligbyrde for disse boligejere og derigennem lægge et loft over, hvor hårdt de kan gældsætte sig, og derigennem også, hvor højt de kan byde boligpriserne op

Det Systemiske Risikoråd

“I den nuværende konjunktursituation ses stærkt stigende boligpriser, rekord høj handelsaktivitet og et meget lavt udbud af boliger til salg, der er på niveau med 2006,” skriver risikorådet og fortsætter:

“Situationen danner grobund for opbygning af systemiske risici i form af eksempelvis lempede kreditstandarder, højere udlånsvækst og forstærket optimisme omkring fortsatte boligprisstigninger. Det øger risikoen for, at boligprisstigningerne kan blive afløst af efterfølgende fald.”

De heftige prisstigninger på boligmarkedet har også tidligere fået Nationalbanken på banen med kraftige opfordringer om at stramme op, så boligmarkedet ikke løber af sporet. Helt konkret har Nationalbanken anbefalet, at man sætter udbetalingskravene for boligkøbere op fra de nuværende 5 pct. og samtidig bremser de afdragsfri lån for de mest forgældede boligejere.

Det skyldes, at der også ifølge Nationalbanken er sket en bekymrende opbygning af risici i kreditinstitutterne, hvor boligkøbere gældsætter sig helt til kanten, og hvor de billige, afdragsfri lån igen er i kraftig stigning blandt de mest gældsatte boligkøbere i København og Aarhus.

“Det vil være rettidig omhu at se på tiltag, som kan begrænse sårbarheden ved store udsving på boligmarkedet,” som Nationalbanken har formuleret det.

Til gengæld har de økonomiske vismænd stillet sig over på den anden banehalvdel og fraråder indgreb nu.

Is i maven – og så flere nærstudier af boligmarkedet de næste “seks til otte til ti måneder” for at se, om ikke det hele køler ned af sig selv, lyder opskriften.

Vismændene ser mange midlertidige coronaeffekter, såsom udbetaling af feriepenge, der vil forsvinde af sig selv. Og en stigende rente kan også sænke farten.

Men Carl-Johan Dalgaard, overvismand og professor ved Københavns Universitet, har dog kaldt det et klassisk eksempel på et valg mellem pest og kolera.

“Hvis du ikke griber ind, og vi er i et spekulativt forløb, så gør du skade. På den anden side: Hvis vi ikke er i et spekulativt forløb, så gør du skade, hvis du griber ind. Så hvad er man mest bange for? Det er den overvejelse, der står tilbage,” sagde Carl-Johan Dalgaard efter vismændenes seneste rapport.

Han sagde dog også, at erhvervsminister Simon Kollerup skal tage pejling af de “sikkert fornuftige” forslag, der måtte komme fra Det Systemiske Risikoråd – og dét forslag er så landet i dag.