Konverteringer af realkreditlån har i adskillige årtier konkurreret med fodbold om titlen som de danske boligejeres nationalsport. Det er da også en besnærende tanke at kunne forbedre sin privatøkonomi markant blot ved at gå over i nogle nye lån. For sådan en manøvre er jo betydeligt mindre anstrengende end at skulle tjene de samme penge ved traditionelt lønarbejde.
Mange boligejere føler sig derfor fristet til at gå efter at opnå både en lavere gæld og en lavere ydelse ved at vælge lån med fast rente og så sigte efter at gennemføre det, der kaldes en konverteringstrekant. Men måske er det slet ikke umagen værd at køre dine realkreditlån i stilling til strategiske konverteringer.
En konverteringstrekant består nemlig af to modsat rettede konverteringer. Hvis du f.eks. har et 2 pct.-lån og ser renten stige til 3 pct., kan du nedbringe din boliggæld ved at indfri dit lån og erstatte det med et 3 pct.-lån. Hvis renten senere falder tilbage til 2 pct. igen, kan du så konvertere tilbage og ved denne manøvre opnå både en mindre gæld og en lavere ydelse.
Hvis taktikken skal blive en succes, er du afhængig af, at renten – og dermed kurserne på realkreditobligationerne – svinger nok til, at den værdi, der skabes, overgår de omkostninger, der er forbundet med konverteringerne.
Men det er langtfra sikkert, at det er en god idé at gå i gang med manøvren. Måske kommer du til at vente forgæves. Renteudsvingene bliver måske for små og for langsommelige til, at du kan tjene penge på dem. Der er meget, som tyder på, at konverteringsfesten med udgangspunkt i de lave renter fuser ud og bliver en langgaber med mulighed for tømmermænd. Du kan argumentere, at den allerede er blevet det.
“Det lyder jo forjættende med konverteringstrekanten, men udfordringen er, at det lyder nemmere, end det i virkeligheden er. Vi kender i sagens natur aldrig den fremtidige renteudvikling, og det er ofte mere held end forstand, hvis du timer en konvertering op i rente – og siden ned igen – på de optimale tidspunkter,” erkender cheføkonomen hos Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig.
Der er flere fælder, du kan falde i, når du forsøger dig med strategiske konverteringer. En risiko ved at have en meget aktiv konverteringsprofil er, at handelsomkostningerne æder dine muligheder for gevinst, hvis renten f.eks. fortsætter med at stige, efter du har valgt at opkonvertere. Det reducerer muligheden for en senere – og mere profitabel – op- og nedkonvertering.
Det, der ifølge Christian Hilligsøe Heinig kan ske, er, at du risikerer at konvertere for tidligt op i rente, eller du risikerer at konvertere for sent op i rente. Det kan også være, at du misser konverteringen nedad eller gør det for tidligt. I alle tilfælde får du ikke udnyttet det fulde konverteringspotentiale.
Det helt store spørgsmål for de danske boligejere, der håber på at mindske deres gæld ved at opkonvertere, er, om renten snart vil begynde at stige – efter en lang periode med faldende renter.
“Eksperterne har systematisk taget fejl med deres mange forudsigelser om stigninger i den korte rente, men flere og flere eksperter tør nu sige det højt, at renten ikke kommer til at stige. Der er ganske enkelt ikke nok gang i de økonomiske kedler til, at det kan sætte gang i rentestigninger. Jeg ser derfor personligt en lav rente, der varer mere end to år frem i tiden,” siger direktør hos Boligøkonomisk Videncenter, Curt Liliegreen.
Thomas Barnebeck, der er økonomiprofessor ved Syddansk Universitet, er inde på samme spor.
“Jeg kan konstatere, at markedet ikke forventer nævneværdige rentestigninger i de næste par år. Den Europæiske Centralbank forventer at holde renterne på nuværende niveau, eller lavere, i hvert fald frem til slutningen af 2020, og Reuters panel af forecasters er af samme opfattelse. Da markedet ikke ser ud til at forvente rentestigninger, har jeg svært ved at se renten stige.”
Værktøjskassen er tom
Den danske rentes bevægelser bestemmes af udviklingen i verdensøkonomien, herunder især den europæiske økonomi. Dels af den rentepolitik, som Nationalbankerne fører, og dels af hvordan inflationen og efterspørgslen udvikler sig.
For Danmarks vedkommende bestemmes udviklingen i den danske rente i meget høj grad af Den Europæiske Centralbank (ECB). I Danmark er Nationalbankens altoverskyggende mål blot at fastholde kronekursen i forhold til euroen, og derfor er dette mål styrende for vores pengepolitik.
“ECB har et mål om, at inflationen skal være tæt på, men lidt under 2 pct., og det er den ikke i nærheden af at være. Aktuelt er inflationen i gennemsnit på ca. 1 pct. i for eurolandene. Derfor prøver ECB at øge efterspørgslen i EU-landene ved at sætte renten yderligere ned og ved at annoncere et program for opkøb af obligationer uden en udløbsdato. Den danske fastkurspolitik gør, at Nationalbanken som regel også ændrer renten, når ECB gør det,” forklarer Thomas Barnebeck.
ECB prøver altså at øge efterspørgslen i økonomien ved at sænke renten. Men det virker ikke særlig godt, og derfor har gentagne rentesænkninger været gennemført – for at undgå, at økonomien går ned i gear, og undgå, at eurolandene dermed rammes af et økonomisk tilbageslag.
“Vi er endt ude i et eksperiment, hvor vi forvrider det hele. Vi har aldrig oplevet en lignende rentesituation før. Men der er ikke efterspørgsel nok i eurolandene, så målet om øget beskæftigelse ligger ikke lige i kortene”, siger Thomas Barnebeck.
Rentestigninger rammer væksten
Selv om renten nu er presset så langt ned, at ledelsen i Den Europæiske Centralbank, ECB, åbent har erkendt, at pengepolitikken er ved at have udspillet sine muligheder, kan ECB ikke tillade, at renten her og nu begynder at stige. For det vil ramme den økonomiske vækst, og den er i forvejen for lav.
“ECB virker lidt desperate, og forhenværende ECB-præsident Mario Draghi var i efteråret ude med en melding om, at det nu er tiden til ekspansive finanspolitiske tiltag, der skal løfte regionens vækst. Den pengepolitiske bue er nemlig allerede spændt til bristepunktet,” konkluderer Thomas Barnebeck.
De boligejere, der står klar til at opkonvertere, ifald renten giver sig til at stige, kan altså tydeligvis godt slå koldt vand i blodet, da ECB er indstillet på at holde renten nede for at prøve at forhindre en økonomisk recession.
Ekspansiv finanspolitik kan måske levere den ønskede øgede efterspørgsel – og beskæftigelse – og kan måske få renten til at stige og sikre, at inflationen holdes oppe på de ønskede knap
2 pct. Men de eurolande, der har lav gæld, og dermed økonomisk råderum til at øge de offentlige investeringer, har hidtil ikke villet sætte gang i en ekspansiv finanspolitik. Derfor er det ikke så realistisk, at ekspansiv finanspolitik kommer i spil i den nærmeste fremtid, og derfor er det mere realistisk, at den nuværende tilstand med meget lave renter fortsætter.
“Ekspansiv finanspolitik kunne ellers være det middel, der satte gang i væksten og dermed fik inflation og renter til at stige. Men de finanspolitiske høge i Tyskland påpeger, at landet for nuværende har lav arbejdsløshed, og at Tyskland i øvrigt ikke bør subsidiere de svagere økonomier i Sydeuropa. Tyskland ser hellere, at landene går i gang med strukturreformer, så de bliver i stand til at løfte sig ved egen kraft,” vurderer han.
Det ser altså heller ikke ud til, at de danske boligejere kan se frem til højere renter som følge af finanspolitiske tiltag.
De lave renter kan være rationelle
Harvard-økonom og tidligere amerikansk finansminister Larry Summers har i en række blogs, artikler og taler påpeget, at efterspørgslen i OECD er blevet så lav på grund af en række strukturelle forhold, der øger opsparingstilbøjeligheden og desuden reducerer investeringstilbøjeligheden.
Når det er blevet dagligdag med meget lave renter, kan det bl.a. skyldes, at den vestlige verdens befolkning er blevet ældre. De ældre årgange låner og bruger nemlig færre penge end de yngre. Samtidig har ny teknologi også mindsket investeringerne. Airbnb betyder f.eks., at der skal bygges færre hoteller, og Uber og Amazon har lignende implikationer.
“Hvis Larry Summers har ret, kan det meget vel være tilfældet, at den naturlige realrente er negativ. Det betyder, at der ikke kan sikres fuld beskæftigelse ved en positiv rente, og det tvinger økonomien ned i et univers med negative renter,” uddyber Thomas Barnebeck.
Udelukkende defensive motiver til fast rente
Hvis de økonomiske eksperter får ret i deres forudsigelser om, at danske rentestigninger ikke er lige om hjørnet, så kan boligejernes håb om gevinster gennem konverteringstrekanter vise sig at være virkelighedsfjerne i et godt stykke tid fremover.
I så fald bør boligejerne finde andre motiver for at vælge lån med fast rente. De motiver bør overvejende være defensive – altså formuebevarende – vurderer Realkredit Danmarks cheføkonom, Christian Hilligsøe Heinig.
“Jeg ser mest et fastkurslån som en attraktiv forsikring af ens friværdi ved eventuelle fremtidige rentestigninger – frem for som et spekulativt argument for at vi over tid satser på at konvertere op og ned i rente. Særligt for de boligejere, som har købt en dyr bolig, og som frygter, at evt. fremtidige rentestigninger kan trække priserne ned, vil et fastforrentet lån udgøre en god forsikring mod et sådan scenarie og beskytte friværdien,” siger Christian Hilligsøe Heinig.
Stor kursfølsomhed ved lave renter
Selvom en række økonomiske eksperter som nævnt sår tvivl om rentestigninger indenfor de næste par år, er et lån med fast rente dog stadig en adgangsbillet til en attraktiv konvertering, hvis der alligevel skulle ske det uventede, at renten begynder at kravle markant opad.
“Ud over sikkerheden omkring renten er der ingen tvivl om, at et stærkt argument for at vælge et 30-årigt fastforrentet lån er den store kursfølsomhed – og dermed en god mulighed for at reducere ens restgæld i tilfælde af fremtidige rentestigninger,” siger Christian Hilligsøe Heinig.
Omlægning af nuværende lån med fast rente kan dog også være en god idé. De aktuelle rekordlave renter har gjort, at mange gamle lån – med en højere rente – kan konverteres ned med pænt store besparelser på den månedlige ydelse som resultat. Her er det bare vigtigt, at boligejeren er klar til at beholde sin bolig længe nok til, at omkostningerne ved låneomlægningen bliver tjent ind igen.
Derudover kan der være tilfælde, hvor en højere vurdering af boligen – eller en mindre restgæld – udløser en markant lavere bidragssats for det nye lån, og dette kan også være et stærkt argument for en låneomlægning.
Mange boligejere føler sig derfor fristet til at gå efter at opnå både en lavere gæld og en lavere ydelse ved at vælge lån med fast rente og så sigte efter at gennemføre det, der kaldes en konverteringstrekant. Men måske er det slet ikke umagen værd at køre dine realkreditlån i stilling til strategiske konverteringer.
En konverteringstrekant består nemlig af to modsat rettede konverteringer. Hvis du f.eks. har et 2 pct.-lån og ser renten stige til 3 pct., kan du nedbringe din boliggæld ved at indfri dit lån og erstatte det med et 3 pct.-lån. Hvis renten senere falder tilbage til 2 pct. igen, kan du så konvertere tilbage og ved denne manøvre opnå både en mindre gæld og en lavere ydelse.
Hvis taktikken skal blive en succes, er du afhængig af, at renten – og dermed kurserne på realkreditobligationerne – svinger nok til, at den værdi, der skabes, overgår de omkostninger, der er forbundet med konverteringerne.
Men det er langtfra sikkert, at det er en god idé at gå i gang med manøvren. Måske kommer du til at vente forgæves. Renteudsvingene bliver måske for små og for langsommelige til, at du kan tjene penge på dem. Der er meget, som tyder på, at konverteringsfesten med udgangspunkt i de lave renter fuser ud og bliver en langgaber med mulighed for tømmermænd. Du kan argumentere, at den allerede er blevet det.
“Det lyder jo forjættende med konverteringstrekanten, men udfordringen er, at det lyder nemmere, end det i virkeligheden er. Vi kender i sagens natur aldrig den fremtidige renteudvikling, og det er ofte mere held end forstand, hvis du timer en konvertering op i rente – og siden ned igen – på de optimale tidspunkter,” erkender cheføkonomen hos Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig.
Der er flere fælder, du kan falde i, når du forsøger dig med strategiske konverteringer. En risiko ved at have en meget aktiv konverteringsprofil er, at handelsomkostningerne æder dine muligheder for gevinst, hvis renten f.eks. fortsætter med at stige, efter du har valgt at opkonvertere. Det reducerer muligheden for en senere – og mere profitabel – op- og nedkonvertering.
Det, der ifølge Christian Hilligsøe Heinig kan ske, er, at du risikerer at konvertere for tidligt op i rente, eller du risikerer at konvertere for sent op i rente. Det kan også være, at du misser konverteringen nedad eller gør det for tidligt. I alle tilfælde får du ikke udnyttet det fulde konverteringspotentiale.
Det helt store spørgsmål for de danske boligejere, der håber på at mindske deres gæld ved at opkonvertere, er, om renten snart vil begynde at stige – efter en lang periode med faldende renter.
“Eksperterne har systematisk taget fejl med deres mange forudsigelser om stigninger i den korte rente, men flere og flere eksperter tør nu sige det højt, at renten ikke kommer til at stige. Der er ganske enkelt ikke nok gang i de økonomiske kedler til, at det kan sætte gang i rentestigninger. Jeg ser derfor personligt en lav rente, der varer mere end to år frem i tiden,” siger direktør hos Boligøkonomisk Videncenter, Curt Liliegreen.
Thomas Barnebeck, der er økonomiprofessor ved Syddansk Universitet, er inde på samme spor.
“Jeg kan konstatere, at markedet ikke forventer nævneværdige rentestigninger i de næste par år. Den Europæiske Centralbank forventer at holde renterne på nuværende niveau, eller lavere, i hvert fald frem til slutningen af 2020, og Reuters panel af forecasters er af samme opfattelse. Da markedet ikke ser ud til at forvente rentestigninger, har jeg svært ved at se renten stige.”
Værktøjskassen er tom
Den danske rentes bevægelser bestemmes af udviklingen i verdensøkonomien, herunder især den europæiske økonomi. Dels af den rentepolitik, som Nationalbankerne fører, og dels af hvordan inflationen og efterspørgslen udvikler sig.
For Danmarks vedkommende bestemmes udviklingen i den danske rente i meget høj grad af Den Europæiske Centralbank (ECB). I Danmark er Nationalbankens altoverskyggende mål blot at fastholde kronekursen i forhold til euroen, og derfor er dette mål styrende for vores pengepolitik.
“ECB har et mål om, at inflationen skal være tæt på, men lidt under 2 pct., og det er den ikke i nærheden af at være. Aktuelt er inflationen i gennemsnit på ca. 1 pct. i for eurolandene. Derfor prøver ECB at øge efterspørgslen i EU-landene ved at sætte renten yderligere ned og ved at annoncere et program for opkøb af obligationer uden en udløbsdato. Den danske fastkurspolitik gør, at Nationalbanken som regel også ændrer renten, når ECB gør det,” forklarer Thomas Barnebeck.
ECB prøver altså at øge efterspørgslen i økonomien ved at sænke renten. Men det virker ikke særlig godt, og derfor har gentagne rentesænkninger været gennemført – for at undgå, at økonomien går ned i gear, og undgå, at eurolandene dermed rammes af et økonomisk tilbageslag.
“Vi er endt ude i et eksperiment, hvor vi forvrider det hele. Vi har aldrig oplevet en lignende rentesituation før. Men der er ikke efterspørgsel nok i eurolandene, så målet om øget beskæftigelse ligger ikke lige i kortene”, siger Thomas Barnebeck.
Rentestigninger rammer væksten
Selv om renten nu er presset så langt ned, at ledelsen i Den Europæiske Centralbank, ECB, åbent har erkendt, at pengepolitikken er ved at have udspillet sine muligheder, kan ECB ikke tillade, at renten her og nu begynder at stige. For det vil ramme den økonomiske vækst, og den er i forvejen for lav.
“ECB virker lidt desperate, og forhenværende ECB-præsident Mario Draghi var i efteråret ude med en melding om, at det nu er tiden til ekspansive finanspolitiske tiltag, der skal løfte regionens vækst. Den pengepolitiske bue er nemlig allerede spændt til bristepunktet,” konkluderer Thomas Barnebeck.
De boligejere, der står klar til at opkonvertere, ifald renten giver sig til at stige, kan altså tydeligvis godt slå koldt vand i blodet, da ECB er indstillet på at holde renten nede for at prøve at forhindre en økonomisk recession.
Ekspansiv finanspolitik kan måske levere den ønskede øgede efterspørgsel – og beskæftigelse – og kan måske få renten til at stige og sikre, at inflationen holdes oppe på de ønskede knap
2 pct. Men de eurolande, der har lav gæld, og dermed økonomisk råderum til at øge de offentlige investeringer, har hidtil ikke villet sætte gang i en ekspansiv finanspolitik. Derfor er det ikke så realistisk, at ekspansiv finanspolitik kommer i spil i den nærmeste fremtid, og derfor er det mere realistisk, at den nuværende tilstand med meget lave renter fortsætter.
“Ekspansiv finanspolitik kunne ellers være det middel, der satte gang i væksten og dermed fik inflation og renter til at stige. Men de finanspolitiske høge i Tyskland påpeger, at landet for nuværende har lav arbejdsløshed, og at Tyskland i øvrigt ikke bør subsidiere de svagere økonomier i Sydeuropa. Tyskland ser hellere, at landene går i gang med strukturreformer, så de bliver i stand til at løfte sig ved egen kraft,” vurderer han.
Det ser altså heller ikke ud til, at de danske boligejere kan se frem til højere renter som følge af finanspolitiske tiltag.
De lave renter kan være rationelle
Harvard-økonom og tidligere amerikansk finansminister Larry Summers har i en række blogs, artikler og taler påpeget, at efterspørgslen i OECD er blevet så lav på grund af en række strukturelle forhold, der øger opsparingstilbøjeligheden og desuden reducerer investeringstilbøjeligheden.
Når det er blevet dagligdag med meget lave renter, kan det bl.a. skyldes, at den vestlige verdens befolkning er blevet ældre. De ældre årgange låner og bruger nemlig færre penge end de yngre. Samtidig har ny teknologi også mindsket investeringerne. Airbnb betyder f.eks., at der skal bygges færre hoteller, og Uber og Amazon har lignende implikationer.
“Hvis Larry Summers har ret, kan det meget vel være tilfældet, at den naturlige realrente er negativ. Det betyder, at der ikke kan sikres fuld beskæftigelse ved en positiv rente, og det tvinger økonomien ned i et univers med negative renter,” uddyber Thomas Barnebeck.
Udelukkende defensive motiver til fast rente
Hvis de økonomiske eksperter får ret i deres forudsigelser om, at danske rentestigninger ikke er lige om hjørnet, så kan boligejernes håb om gevinster gennem konverteringstrekanter vise sig at være virkelighedsfjerne i et godt stykke tid fremover.
I så fald bør boligejerne finde andre motiver for at vælge lån med fast rente. De motiver bør overvejende være defensive – altså formuebevarende – vurderer Realkredit Danmarks cheføkonom, Christian Hilligsøe Heinig.
“Jeg ser mest et fastkurslån som en attraktiv forsikring af ens friværdi ved eventuelle fremtidige rentestigninger – frem for som et spekulativt argument for at vi over tid satser på at konvertere op og ned i rente. Særligt for de boligejere, som har købt en dyr bolig, og som frygter, at evt. fremtidige rentestigninger kan trække priserne ned, vil et fastforrentet lån udgøre en god forsikring mod et sådan scenarie og beskytte friværdien,” siger Christian Hilligsøe Heinig.
Stor kursfølsomhed ved lave renter
Selvom en række økonomiske eksperter som nævnt sår tvivl om rentestigninger indenfor de næste par år, er et lån med fast rente dog stadig en adgangsbillet til en attraktiv konvertering, hvis der alligevel skulle ske det uventede, at renten begynder at kravle markant opad.
“Ud over sikkerheden omkring renten er der ingen tvivl om, at et stærkt argument for at vælge et 30-årigt fastforrentet lån er den store kursfølsomhed – og dermed en god mulighed for at reducere ens restgæld i tilfælde af fremtidige rentestigninger,” siger Christian Hilligsøe Heinig.
Omlægning af nuværende lån med fast rente kan dog også være en god idé. De aktuelle rekordlave renter har gjort, at mange gamle lån – med en højere rente – kan konverteres ned med pænt store besparelser på den månedlige ydelse som resultat. Her er det bare vigtigt, at boligejeren er klar til at beholde sin bolig længe nok til, at omkostningerne ved låneomlægningen bliver tjent ind igen.
Derudover kan der være tilfælde, hvor en højere vurdering af boligen – eller en mindre restgæld – udløser en markant lavere bidragssats for det nye lån, og dette kan også være et stærkt argument for en låneomlægning.
