Efter priserne på det københavnske ejerlejlighedsmarked er tordnet op de senere år, er det muligvis på tide for både købere og sælgere at vænne sig til en ny situation.
Ifølge boligsiden.dks markedsindeks for april 2018 har sælgere af københavnske ejerlejligheder i snit måtte slå 726 kr. af prisen pr. solgt kvadratmeter bolig i den forgangne måned.
Et beløb, der er vokset med over 42 pct. siden sidste gang, der stod april på kalenderen.
Et udtryk for at priserne er kommet for højt op, pointerer Birgit Daetz, boligøkonom og kommunikationsdirektør hos Boligsiden.dk.
”Den helt store årsag til, at nedslaget er steget, er, at folk ganske enkelt prissætter alt for højt, og det hænger uden tvivl sammen med, at aktiviteten på det københavnske boligmarked har været ekstremt højt længe. Priserne har været på himmelflugt i flere år, og alligevel er salgstiden faldet. Derfor kan det være svært at forstå, at man nu skal til at justere på forventningerne.”
Selvom købernes krav om nedslag lægger en dæmper på prisudviklingen, så er priserne fortsat på et højt niveau.
Sammenligner man ejerlejlighedspriserne i Region Hovedstaden i april 2017 og april i år, er der tale om en stigning på 9,4 pct.
Købere vånder sig
Køberrådgiver og partner i rådgivningsvirksomheden Købersmægler, John Wullf, kan nikke genkendende til at sælgere i øjeblikket må slå lidt af prisen, hvis de vil af med deres storbylejlighed.
“Vi står på et punkt, hvor priserne i København er på all time high. Mange købere begynder at have en aversion mod at gå højere op,” siger John Wullf, der ofte bliver mødt af spørgsmål som ”holder det” og ”Hvor længe fortsætter priserne op”.
“Det gør det selvfølgelig ikke på sigt, men vi ved ikke hvornår det knækker. Men jeg oplever altså at folk tænker ”argh, nu er det altså for meget,” siger John Wullf.
Hos boligsiden.dk finder Birgit Daetz det helt naturligt, hvis markedet bremser en smule op.
”For perspektivets skyld kan nævnes de nyligt forhandlede lønstigninger på otte procent over en treårig periode for de offentligt ansatte. På boligmarkedet har vi set stigninger på den øvre side af otte procent og endda hvert eneste år siden rentefaldet i 2015. Der skal ikke de store udregninger til at forstå, at så store prisstigninger udvander almindelige menneskers økonomi,” siger Birgit Daetz, der også peger på at skærpede regler for at kunne blive godkendt til bolgilån, kan have betydning
”I marts så vi et faldende salg af ejerlejligheder i Aarhus og København. Det gjaldt særligt de store boliger, hvor prisniveauet ganske enkelt er for højt. Faldet er naturligvis et resultat af prisudviklingen, men også af indførelsen af strammere låneregler, som vi ser en effekt af nu. Min forventning er, at vi i den kommende tid fortsat vil se et salg under niveau på markedet for ejerlejligheder, og på sigt vil det også påvirke salgspriserne,” lyder boligøkonomen.
Finansielle indgreb slår igennem
Christopher Wagner, køberrådgiver i virksomheden Bomae ser udviklingen som en direkte afledning af det finansielle indgreb som erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) stod i spidsen for.
Indgrebet betyder at fra 1. januar i år, kan husstande der skal låne mere end fire gange årsindkomsten og dertil har en belåningsgrad på over 60 pct. ikke frit vælge blandt alle låntyper. Desuden skal man som minimum have 5 pct. med til udbetaling på boligen.
”At nedslagene nu stiger, kommer ikke rigtig bag på os. Det er en afledt effekt af, at priserne er blevet ved med at stige, og at udbuddet af boliger til salg ikke er stort. Det får mæglerne til at sætte priserne op, men på et eller andet tidspunkt, rammer man jo et loft, for hvad danskerne kan betale,” siger Christopher Wagner, der ikke tror, at hverken mæglere og sælgere helt har vænnet sig til, at der er blevet strammet op på lånereglerne.
”Der går altid en rum tid, før man helt forstår effekten af sådan et indgreb. Og så vil de fleste jo gerne prøve lykken, og kan huske at ham længere nede ad gaden jo fik en den eller den pris,” siger Christopher Wagner, der mener at ejendomsmæglerne har en opgave i at få fortalt potentielle sælgere om, hvad det realistiske prisleje er i et marked med strammere låneregler.
Hos ejendomsmæglerkæden Home bider seniorkommunikationskonsulent Michael Dalsager mærke i, at afslagene kommer fra et meget lavt niveau. Kun 1,34 pct. blev der i gennemsnit givet på de københavnske ejerlejligheder i april 2017.
Stadig lavt målt i kroner
”Afslaget er selvfølgelig steget mere målt i kroner – i takt med at lejlighederne er blevet dyrere. Men afslaget er stadigvæk lavt – Afslaget på en 85 kvm. lejlighed i Region Hovedstaden var godt 43.000 kr. i snit i april 2017. I april 2018 var den knap 62.000 kr. Altså en forskel på 19.000 kr,” bemærker Michael Dalsager.
Ifølge en rundspørge, som ejendomsmæglerkæden netop har gennemført blandt mæglere i hele landet, er der god overensstemmelse mellem boligejernes og mæglernes forventninger til salgsprisen. I to tredjedele af alle tilfælde er sælger og mægler omtrent enige.
Alligevel er han ikke blind for, at nye strømninger kan være på vej på boligmarkedet.
”Med de store prisstigninger, der er set i flere år, så smitter det naturligvis også af på sælgernes forventninger – og udbudspriserne er typisk længere tid om at reagere på større som mindre skift i markedet. Det er vores forventning, at vi vil se en mere rolig prisudviklingen på lejlighedsmarkedet i år end de hæsblæsende foregående år.”
Ifølge boligsiden.dks markedsindeks for april 2018 har sælgere af københavnske ejerlejligheder i snit måtte slå 726 kr. af prisen pr. solgt kvadratmeter bolig i den forgangne måned.
Et beløb, der er vokset med over 42 pct. siden sidste gang, der stod april på kalenderen.
Et udtryk for at priserne er kommet for højt op, pointerer Birgit Daetz, boligøkonom og kommunikationsdirektør hos Boligsiden.dk.
”Den helt store årsag til, at nedslaget er steget, er, at folk ganske enkelt prissætter alt for højt, og det hænger uden tvivl sammen med, at aktiviteten på det københavnske boligmarked har været ekstremt højt længe. Priserne har været på himmelflugt i flere år, og alligevel er salgstiden faldet. Derfor kan det være svært at forstå, at man nu skal til at justere på forventningerne.”
Selvom købernes krav om nedslag lægger en dæmper på prisudviklingen, så er priserne fortsat på et højt niveau.
Sammenligner man ejerlejlighedspriserne i Region Hovedstaden i april 2017 og april i år, er der tale om en stigning på 9,4 pct.
Købere vånder sig
Køberrådgiver og partner i rådgivningsvirksomheden Købersmægler, John Wullf, kan nikke genkendende til at sælgere i øjeblikket må slå lidt af prisen, hvis de vil af med deres storbylejlighed.
“Vi står på et punkt, hvor priserne i København er på all time high. Mange købere begynder at have en aversion mod at gå højere op,” siger John Wullf, der ofte bliver mødt af spørgsmål som ”holder det” og ”Hvor længe fortsætter priserne op”.
“Det gør det selvfølgelig ikke på sigt, men vi ved ikke hvornår det knækker. Men jeg oplever altså at folk tænker ”argh, nu er det altså for meget,” siger John Wullf.
Hos boligsiden.dk finder Birgit Daetz det helt naturligt, hvis markedet bremser en smule op.
”For perspektivets skyld kan nævnes de nyligt forhandlede lønstigninger på otte procent over en treårig periode for de offentligt ansatte. På boligmarkedet har vi set stigninger på den øvre side af otte procent og endda hvert eneste år siden rentefaldet i 2015. Der skal ikke de store udregninger til at forstå, at så store prisstigninger udvander almindelige menneskers økonomi,” siger Birgit Daetz, der også peger på at skærpede regler for at kunne blive godkendt til bolgilån, kan have betydning
”I marts så vi et faldende salg af ejerlejligheder i Aarhus og København. Det gjaldt særligt de store boliger, hvor prisniveauet ganske enkelt er for højt. Faldet er naturligvis et resultat af prisudviklingen, men også af indførelsen af strammere låneregler, som vi ser en effekt af nu. Min forventning er, at vi i den kommende tid fortsat vil se et salg under niveau på markedet for ejerlejligheder, og på sigt vil det også påvirke salgspriserne,” lyder boligøkonomen.
Finansielle indgreb slår igennem
Christopher Wagner, køberrådgiver i virksomheden Bomae ser udviklingen som en direkte afledning af det finansielle indgreb som erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) stod i spidsen for.
Indgrebet betyder at fra 1. januar i år, kan husstande der skal låne mere end fire gange årsindkomsten og dertil har en belåningsgrad på over 60 pct. ikke frit vælge blandt alle låntyper. Desuden skal man som minimum have 5 pct. med til udbetaling på boligen.
”At nedslagene nu stiger, kommer ikke rigtig bag på os. Det er en afledt effekt af, at priserne er blevet ved med at stige, og at udbuddet af boliger til salg ikke er stort. Det får mæglerne til at sætte priserne op, men på et eller andet tidspunkt, rammer man jo et loft, for hvad danskerne kan betale,” siger Christopher Wagner, der ikke tror, at hverken mæglere og sælgere helt har vænnet sig til, at der er blevet strammet op på lånereglerne.
”Der går altid en rum tid, før man helt forstår effekten af sådan et indgreb. Og så vil de fleste jo gerne prøve lykken, og kan huske at ham længere nede ad gaden jo fik en den eller den pris,” siger Christopher Wagner, der mener at ejendomsmæglerne har en opgave i at få fortalt potentielle sælgere om, hvad det realistiske prisleje er i et marked med strammere låneregler.
Hos ejendomsmæglerkæden Home bider seniorkommunikationskonsulent Michael Dalsager mærke i, at afslagene kommer fra et meget lavt niveau. Kun 1,34 pct. blev der i gennemsnit givet på de københavnske ejerlejligheder i april 2017.
Stadig lavt målt i kroner
”Afslaget er selvfølgelig steget mere målt i kroner – i takt med at lejlighederne er blevet dyrere. Men afslaget er stadigvæk lavt – Afslaget på en 85 kvm. lejlighed i Region Hovedstaden var godt 43.000 kr. i snit i april 2017. I april 2018 var den knap 62.000 kr. Altså en forskel på 19.000 kr,” bemærker Michael Dalsager.
Ifølge en rundspørge, som ejendomsmæglerkæden netop har gennemført blandt mæglere i hele landet, er der god overensstemmelse mellem boligejernes og mæglernes forventninger til salgsprisen. I to tredjedele af alle tilfælde er sælger og mægler omtrent enige.
Alligevel er han ikke blind for, at nye strømninger kan være på vej på boligmarkedet.
”Med de store prisstigninger, der er set i flere år, så smitter det naturligvis også af på sælgernes forventninger – og udbudspriserne er typisk længere tid om at reagere på større som mindre skift i markedet. Det er vores forventning, at vi vil se en mere rolig prisudviklingen på lejlighedsmarkedet i år end de hæsblæsende foregående år.”
