OBS: Denne guide er en genudsendelse fra november. Beregningerne bygger derfor på andre renter og kursniveauer, end vi har i dag. Men principperne er de samme.
Et boliglån med en fast rente giver dig mulighed for at konvertere og dermed barbere godt ned i restgælden. Hvordan, hvornår og hvor meget du kan få ud af at udnytte mulighederne, får du her en række bud på.
Op. Ned. Eller bare sivende i en langstrakt sidelæns bevægelse.
Det handler om renter. Og alt efter, hvordan de opfører sig, kan de udnyttes i din boligøkonomi.
Denne guide kan gøre dig klog på konverteringer, hvor du ved at skifte fra lån med forskellige rentesatser kan score betragtelige kursgevinster.
Her får du svar på, hvornår, du med fordel kan konvertere, hvornår du skal holde dig i skindet og hvordan du gør.
Og hvis du formår at konvertere på de rigtige tidspunkter, så kan du let barbere adskillige hundredtusinder af din gæld, uden at du har afdraget en krone.
Gevinsten er oveni købet skattefri.
Input fra eksperter
Guiden bygger på input fra chefanalytiker i Totalkredit Jeppe Borre, cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig og indehaver af rådgivningsvirksomheden Realkreditkonsulenten Martin Riedel.
Udgangspunktet er, at du optager et fastforrentet boliglån. For det er i denne låntype, du har mulighed for at udnytte kursudsving bedst muligt.
Er du til variabelt forrentede lån, kan du blot nyde godt af de historisk lave renter og håbe på, at renterne forbliver lave mange år endnu.
Men optager du et fastforrentet lån, er det godt at sætte sig ind i, at lånet består af to vigtige elementer – kurs og rente. Samt et tredje mere flyvsk begreb – i fagtermer kaldet varighed.
Det vender vi tilbage til.
Renten giver for mange sig selv. På et dansk realkreditlån med en løbetid på 30 år kan du i dag optage et fastforrentet lån med en rente på 1,5 pct.
Hvordan renten havner i det niveau afgøres af flere omstændigheder: Hvordan er renteniveauet ude i verden? Hvordan ser internationale ratingbureauer på danske realkreditobligationer? Hvor glade er investorer for dansk realkredit?
Siden finanskrisen har den Europæiske Centralbank – og dermed også Danmarks Nationalbank – fulgt en strategi med at have lave renter. Ratingbureauerne vurderer de danske realkreditobligationer til at være blandt de absolut mest sikre papirer – på linje med statsobligationer – og investorerne har gennem de senere år med gældskrise, optræk til handelskrig, brexit osv. haft brug for at placere penge i "sikre" havne.
Derfor har renteniveauerne i årevis været ekstremt lave på de danske realkreditobligationer – til glæde for de danske boligejere.
Kursudviklingen er den anden del af lånet, du skal have øje på. Den hænger sammen med renteniveauet, og hvor vilde investorerne er med realkreditobligationerne.
En investor vil naturligt nok hellere have, at du betaler 2 pct. i rente til ham end 1,5 pct. Derfor er prisen – og dermed kursen på obligationen højere, hvilket også gør den mere attraktiv for dig.
Et fastforrentet realkreditlån kan optages, så længe kursen er under 100. I øjeblikket er kursen på et 1,5 procentslån lige omkring 99. Det betyder, at dit faktiske lån (hovedstolen) bliver omkring 1 pct. højere end det beløb, du egentlig skal bruge – så skal du låne 1 mio. kr. til køb af bolig, skal du reelt optage et lån på 10.000 kr. mere.
Ikke for langt under kurs 100
Generelt lyder tommelfingerreglen, at hvis kursen er under 95, så er lånet ikke attraktivt, da den "ekstra" gæld du skal optage for, at dit lånebehov bliver dækket er for højt og kursrisikoen på lånet for stort.
Jo længere væk, du optager lånet fra kurs 100 desto større risiko påtager du dig for, at kursen kan stige, så du står med en højere gæld end du optog, hvis boligen skal sælges og lånet indfries.
Denne risiko var dog mere udtalt, dengang renteniveauerne var højere. Med de lave renter, vi har set de seneste år, er sandsynligheden for, at renterne stiger, og kurserne dermed falder på eksempelvis et 1,5 eller 2 procentslån, trods alt højere, end at renterne falder, og kurserne stiger.Du kan altid komme ud af lånet til kurs 100 eller derunder. Varighed – det lidt flyvske begreb – dækker over det, man forventer, at kursen kan svinge med, hvis renten ændrer sig.
En tommelfingerregel lyder, at stiger renten 1 procentpoint, giver det et kursfald på ca. 10 kurspoint, men det er en sandhed med modifkationer. Hvor lang tid du har tilbage på lånet, hvor mange forskellige investorer, der ejer obligationerne bag, og hvilken rentesats, der er på lånet, kan have en del at sige.
Eksempel på et lån
Et nyoptaget lån med 30 år til udløb svinger eksempelvis mere i kurs end et, der har 10 år på bagen. I guiden tager vi udgangspunkt i, at du har et lånebehov på 2,5 mio. kr. – hvilket svarer til et boligkøb på 3,1 mio kr., hvoraf 80 pct. finansieres via realkredit – og at du har optaget et fastforrentet realkreditlån til en rente på 2 pct.
Beregningerne nedenfor er lavet af Totalkredit, og de er udtryk for et øjebliksbillede. Da lånet er optaget til kurs 98,7, er restgælden 2.585.000 kr. Den månedlige ydelse efter skat er 9630 kr. Heraf afdrager du hver måned 5300 kr. på gælden. I alt kommer du efter skat til at betale 3.450.000 kr. i hele lånets løbetid.
Sådan gør du, hvis renten stiger 1 procentpoint
Når renten stiger, falder kursen på det fastforrentede lån, som du i sin tid optog til en lavere rente, end det er muligt at få i dag. Du får derfor mulighed for at reducere din restgæld. Vælger du at indfri lånet og optage et nyt, kan du enten vælge et nyt fastforrentet lån eller at gå over i et boliglån med variabel rente.
Vælger du at omlægge til et nyt fastforrentet lån: Rentesatsen hedder nu 3 pct. Inklusiv bidragssats lander de årlige omkostninger i pct. (ÅOP) på 3,94 pct. Restgælden falder til 2.416.000 kr. – dvs. et fald på 169.000 kr. Den månedlige ydelse efter skat bliver på 9820 kr. – en stigning på 190 kr. Beholder du lånet de næste 30 år til udløb, kommer du efter skat til i alt at betale 3.596.000 kr. – altså 146.000 kr. mere.
Konklusion: Du reducerer i gæld, men stiger i ydelse og afdrager mindre. Desuden koster det at omlægge lånet.
Skal du gøre det? Ikke umiddelbart. Restgældsreduktionen er for lille og omkostningerne for store, men regner du med snart at sælge boligen, så kan det give fin mening at snuppe en gældsreduktion mod at betale lidt ekstra i månedlig ydelse.
Martin Riedel: "Det er klart, at på den helt lange bane, kommer du til at betale mere. Men skal du sælge om et år, så kan det give god mening. Så sparer du 169.000 kr. og betaler kun 190 kr. ekstra om måneden for det."
Vælger du at omlægge til et variabelt F-kort lån:
I øjeblikket er renten negativ på F-kort lån.
Stiger den med 1 procentpoint hedder den 0,75 pct. Tilsat bidragssatser og gebyrer lander ÅOP på 1,69 pct. I praksis stiger F-Kort og fastforrentede lån ikke nødvendigvis lige meget, men for eksemplets skyld gør de det i denne guide.
Da F-Kort altid optages til en kurs tæt på 100, reducerer du restgælden til 2.383.000 kr. – et fald på 202.000 kr. Den månedlige ydelse efter skat bliver på 8310 kr. – et fald på 1320 kr. Heraf afdrager du 5880 kr. på gælden hver eneste måned.
Beholder du lånet de næste 30 år til udløb, kommer du efter skat til i alt at betale 2.851.000 kr. med de nuværende renter og omkostninger – altså en samlet besparelse 608.000 kr.
Konklusion: Du reducerer i gæld, i månedlige ydelse og i den samlede tilbagebetaling.
Til gengæld får du en helt anden renterisiko ind i din økonomi. Renten for F-kort lånet fastsættes hvert halve år.
Derfor er der stor sandsynlighed for, at du vil komme til at mærke udsving undervejs i tilbagebetalingen.
Skal du gøre det? Det kommer an på robustheden i din økonomi. Måske kan du bedre tåle en rentestigning, nu hvor din gæld er lavere? Men tænk over, hvordan husholdningsbudgettet vil se ud, hvis renten stiger med yderligere 1, 2 og 3 procentpoint. Og hvad det vil betyde for din nattesøvn.
Christian Hilligsøe Heinig: "Besparelsen på de 608.000 kr. sker primært, fordi man går over i et lån med kort variabel rente – ikke som følge af konverteringen. Besparelsen er usikker, da ingen kender den fremtidige rente. Som udgangspunkt vil det næppe være et konverteringsvalg som mange vil benytte sig af – eller som vi vil anbefale. Almindelige boligejere har typisk valgt et fastforrentet lån på 2 pct. fordi det giver tryghed. Dem, der har øje på at opnå konverteringsgevinster, vil nok vente på at kunne skære en større bid af restgælden."
Martin Riedel: "Det er helt fint at overveje mulighederne for et FlexKort, F3- eller F5-lån, nu man omlægger. Man kan også kigge på, om et fastforrentet lån med løbetider på 15 og 20 år med en lavere rente er at foretrække. Hvis man ønsker at kunne gå tilbage til et fastforrentet lån, når renterne igen falder, så vil det dog være smartest med et fastforrentet lån, da man her kan købe lånet tilbage til kurs 100."
Jeppe Borre: "Det er svært at sige om, man skal vende tomlen op eller ned på en fremtidig situation, da det er betinget af, hvordan forventningerne derfra ser ud. Det, der er rigtig for dig, er ikke sikkert er det samme for din nabo, selvom I har fuldstændig samme lån."
Renten stiger 2 procentpoint
Vælger du at omlægge til et nyt fastforrentet lån: Rentesatsen hedder nu 4 pct. Inklusiv bidragssats lander ÅOP på 4,99 pct.
Restgælden falder til 2.216.000 kr. – et fald på 369.000 kr. Den månedlige ydelse efter skat bliver på 9790 kr. – en stigning på 160 kr.
Beholder du lånet de næste 30 år til udløb, kommer du efter skat til i alt at betale 3.644.000 kr. – altså 146.000 kr. mere.
Konklusion: Du reducerer i gæld, men stiger i ydelse og afdrager mindre. Desuden koster det at omlægge lånet.
Skal du gøre det? Måske. Restgældsreduktionen er nu til at få øje på. Måske kan du bruge gældsreduktionen til at betale en lavere bidragssats, da denne afhænger af, hvor høj din gæld er i forhold til boligens værdi.
Får du mulighed for at førtidsindfri hele eller dele af lånet, kan restgældsreduktionen også hjælpe på det.
Vælger du at omlægge til et variabelt F-kort lån:
I øjeblikket er renten negativ på F-kort. Stiger den med 2 procentpoint hedder den 1,76 pct.
Tilsat bidragssatser og gebyrer lander ÅOP på 2,71 pct.
Da F-Kort altid optages til en kurs tæt på 100, reducerer du restgælden til 2.187.000 kr. – et fald på 398.000 kr. Den månedlige ydelse efter skat bliver på 8210 kr. – altså et fald på 1420 kr.
Heraf afdrager du 4620 kr. på gælden hver eneste måned. Beholder du lånet de næste 30 år til udløb, uden at renten ændrer sig, kommer du efter skat til i alt at betale 2.910.000 kr. – altså en samlet besparelse 549.000 kr.
Konklusion: Du reducerer i gæld, i månedlige ydelse og i den samlede tilbagebetaling.
Til gengæld er din variable rente nu lige så høj, som du var vant til med fast rente.
Du har derfor fået en helt anden renterisiko ind i din økonomi. Renten for F-kort lånet fastsættes hvert halve år.
Derfor er der stor sandsynlighed for, at du vil komme til at mærke udsving undervejs i tilbagebetalingen. Skal du gøre det?
Det kommer an på robustheden i din økonomi. Måske kan du bedre tåle en rentestigning, nu hvor din gæld er lavere?
Men tænk over, hvordan husholdningsbudgettet vil se ud, hvis renten stiger med yderligere 1, 2 og 3 procentpoint. Og hvad det vil betyde for din nattesøvn.
Christian Hilligsøe Heinig: "Om man aktivt skal gå efter en reduktion af restgælden ved en rentestigning på 2 procentpoint afhænger i høj grad af ens risikoprofil. Selve rentestigningen er af en størrelse, hvor man godt kan argumentere for, at det giver mening at gå efter en restgældsreduktion – med mindre man selvfølgelig står foran et snarligt salg af boligen. Modsat konvertering ned i rente vil der dog altid være et element af spekulation ved en restgældsreduktion. Hvis renten ikke falder tilbage igen, så man på et senere tidspunkt kan konvertere ned i rente, vil man på den længere bane kunne tabe på opkonverteringen. Og omlægger man til variabel rente, er der tale om en helt anden risikoprofil – og en risiko for, at renten kan stige yderligere."
"Det er klart, at hvis man kan forudse den fremtidige rentebane, så skal man "bare" omlægge fra fast rente til variabel rente, når renterne har toppet, og så når de bunder, går man i fast rente igen. I virkelighedens verden vil det dog være mere held end forstand, hvis nogen formår at ramme plet med en sådan strategi."
Martin Riedel: "Ved en så stor rentestigning er det næsten med sikkerhed en stor fordel at lave en opkonvertering. Det kommer dog i sidste ende an på kursspændet mellem de obligationer, dit lån er baseret på, og de kurser de nye lån har. Spændets størrelse er vigtigere, end hvor tæt det nye lån er på kurs 100."
Jeppe Borre: "Jo større udsving i kurserne, desto mere batter det i husholdningsøkonomien, og det vil som udgangspunkt også gøre det mere fordelagtigt at ændre på lånet."
Et boliglån med en fast rente giver dig mulighed for at konvertere og dermed barbere godt ned i restgælden. Hvordan, hvornår og hvor meget du kan få ud af at udnytte mulighederne, får du her en række bud på.
Op. Ned. Eller bare sivende i en langstrakt sidelæns bevægelse.
Det handler om renter. Og alt efter, hvordan de opfører sig, kan de udnyttes i din boligøkonomi.
Denne guide kan gøre dig klog på konverteringer, hvor du ved at skifte fra lån med forskellige rentesatser kan score betragtelige kursgevinster.
Her får du svar på, hvornår, du med fordel kan konvertere, hvornår du skal holde dig i skindet og hvordan du gør.
Og hvis du formår at konvertere på de rigtige tidspunkter, så kan du let barbere adskillige hundredtusinder af din gæld, uden at du har afdraget en krone.
Gevinsten er oveni købet skattefri.
Input fra eksperter
Guiden bygger på input fra chefanalytiker i Totalkredit Jeppe Borre, cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig og indehaver af rådgivningsvirksomheden Realkreditkonsulenten Martin Riedel.
Udgangspunktet er, at du optager et fastforrentet boliglån. For det er i denne låntype, du har mulighed for at udnytte kursudsving bedst muligt.
Er du til variabelt forrentede lån, kan du blot nyde godt af de historisk lave renter og håbe på, at renterne forbliver lave mange år endnu.
Men optager du et fastforrentet lån, er det godt at sætte sig ind i, at lånet består af to vigtige elementer – kurs og rente. Samt et tredje mere flyvsk begreb – i fagtermer kaldet varighed.
Det vender vi tilbage til.
Renten giver for mange sig selv. På et dansk realkreditlån med en løbetid på 30 år kan du i dag optage et fastforrentet lån med en rente på 1,5 pct.
Hvordan renten havner i det niveau afgøres af flere omstændigheder: Hvordan er renteniveauet ude i verden? Hvordan ser internationale ratingbureauer på danske realkreditobligationer? Hvor glade er investorer for dansk realkredit?
Siden finanskrisen har den Europæiske Centralbank – og dermed også Danmarks Nationalbank – fulgt en strategi med at have lave renter. Ratingbureauerne vurderer de danske realkreditobligationer til at være blandt de absolut mest sikre papirer – på linje med statsobligationer – og investorerne har gennem de senere år med gældskrise, optræk til handelskrig, brexit osv. haft brug for at placere penge i "sikre" havne.
Derfor har renteniveauerne i årevis været ekstremt lave på de danske realkreditobligationer – til glæde for de danske boligejere.
Kursudviklingen er den anden del af lånet, du skal have øje på. Den hænger sammen med renteniveauet, og hvor vilde investorerne er med realkreditobligationerne.
En investor vil naturligt nok hellere have, at du betaler 2 pct. i rente til ham end 1,5 pct. Derfor er prisen – og dermed kursen på obligationen højere, hvilket også gør den mere attraktiv for dig.
Et fastforrentet realkreditlån kan optages, så længe kursen er under 100. I øjeblikket er kursen på et 1,5 procentslån lige omkring 99. Det betyder, at dit faktiske lån (hovedstolen) bliver omkring 1 pct. højere end det beløb, du egentlig skal bruge – så skal du låne 1 mio. kr. til køb af bolig, skal du reelt optage et lån på 10.000 kr. mere.
Ikke for langt under kurs 100
Generelt lyder tommelfingerreglen, at hvis kursen er under 95, så er lånet ikke attraktivt, da den "ekstra" gæld du skal optage for, at dit lånebehov bliver dækket er for højt og kursrisikoen på lånet for stort.
Jo længere væk, du optager lånet fra kurs 100 desto større risiko påtager du dig for, at kursen kan stige, så du står med en højere gæld end du optog, hvis boligen skal sælges og lånet indfries.
Denne risiko var dog mere udtalt, dengang renteniveauerne var højere. Med de lave renter, vi har set de seneste år, er sandsynligheden for, at renterne stiger, og kurserne dermed falder på eksempelvis et 1,5 eller 2 procentslån, trods alt højere, end at renterne falder, og kurserne stiger.Du kan altid komme ud af lånet til kurs 100 eller derunder. Varighed – det lidt flyvske begreb – dækker over det, man forventer, at kursen kan svinge med, hvis renten ændrer sig.
En tommelfingerregel lyder, at stiger renten 1 procentpoint, giver det et kursfald på ca. 10 kurspoint, men det er en sandhed med modifkationer. Hvor lang tid du har tilbage på lånet, hvor mange forskellige investorer, der ejer obligationerne bag, og hvilken rentesats, der er på lånet, kan have en del at sige.
Eksempel på et lån
Et nyoptaget lån med 30 år til udløb svinger eksempelvis mere i kurs end et, der har 10 år på bagen. I guiden tager vi udgangspunkt i, at du har et lånebehov på 2,5 mio. kr. – hvilket svarer til et boligkøb på 3,1 mio kr., hvoraf 80 pct. finansieres via realkredit – og at du har optaget et fastforrentet realkreditlån til en rente på 2 pct.
Beregningerne nedenfor er lavet af Totalkredit, og de er udtryk for et øjebliksbillede. Da lånet er optaget til kurs 98,7, er restgælden 2.585.000 kr. Den månedlige ydelse efter skat er 9630 kr. Heraf afdrager du hver måned 5300 kr. på gælden. I alt kommer du efter skat til at betale 3.450.000 kr. i hele lånets løbetid.
Sådan gør du, hvis renten stiger 1 procentpoint
Når renten stiger, falder kursen på det fastforrentede lån, som du i sin tid optog til en lavere rente, end det er muligt at få i dag. Du får derfor mulighed for at reducere din restgæld. Vælger du at indfri lånet og optage et nyt, kan du enten vælge et nyt fastforrentet lån eller at gå over i et boliglån med variabel rente.
Vælger du at omlægge til et nyt fastforrentet lån: Rentesatsen hedder nu 3 pct. Inklusiv bidragssats lander de årlige omkostninger i pct. (ÅOP) på 3,94 pct. Restgælden falder til 2.416.000 kr. – dvs. et fald på 169.000 kr. Den månedlige ydelse efter skat bliver på 9820 kr. – en stigning på 190 kr. Beholder du lånet de næste 30 år til udløb, kommer du efter skat til i alt at betale 3.596.000 kr. – altså 146.000 kr. mere.
Konklusion: Du reducerer i gæld, men stiger i ydelse og afdrager mindre. Desuden koster det at omlægge lånet.
Skal du gøre det? Ikke umiddelbart. Restgældsreduktionen er for lille og omkostningerne for store, men regner du med snart at sælge boligen, så kan det give fin mening at snuppe en gældsreduktion mod at betale lidt ekstra i månedlig ydelse.
Martin Riedel: "Det er klart, at på den helt lange bane, kommer du til at betale mere. Men skal du sælge om et år, så kan det give god mening. Så sparer du 169.000 kr. og betaler kun 190 kr. ekstra om måneden for det."
Vælger du at omlægge til et variabelt F-kort lån:
I øjeblikket er renten negativ på F-kort lån.
Stiger den med 1 procentpoint hedder den 0,75 pct. Tilsat bidragssatser og gebyrer lander ÅOP på 1,69 pct. I praksis stiger F-Kort og fastforrentede lån ikke nødvendigvis lige meget, men for eksemplets skyld gør de det i denne guide.
Da F-Kort altid optages til en kurs tæt på 100, reducerer du restgælden til 2.383.000 kr. – et fald på 202.000 kr. Den månedlige ydelse efter skat bliver på 8310 kr. – et fald på 1320 kr. Heraf afdrager du 5880 kr. på gælden hver eneste måned.
Beholder du lånet de næste 30 år til udløb, kommer du efter skat til i alt at betale 2.851.000 kr. med de nuværende renter og omkostninger – altså en samlet besparelse 608.000 kr.
Konklusion: Du reducerer i gæld, i månedlige ydelse og i den samlede tilbagebetaling.
Til gengæld får du en helt anden renterisiko ind i din økonomi. Renten for F-kort lånet fastsættes hvert halve år.
Derfor er der stor sandsynlighed for, at du vil komme til at mærke udsving undervejs i tilbagebetalingen.
Skal du gøre det? Det kommer an på robustheden i din økonomi. Måske kan du bedre tåle en rentestigning, nu hvor din gæld er lavere? Men tænk over, hvordan husholdningsbudgettet vil se ud, hvis renten stiger med yderligere 1, 2 og 3 procentpoint. Og hvad det vil betyde for din nattesøvn.
Christian Hilligsøe Heinig: "Besparelsen på de 608.000 kr. sker primært, fordi man går over i et lån med kort variabel rente – ikke som følge af konverteringen. Besparelsen er usikker, da ingen kender den fremtidige rente. Som udgangspunkt vil det næppe være et konverteringsvalg som mange vil benytte sig af – eller som vi vil anbefale. Almindelige boligejere har typisk valgt et fastforrentet lån på 2 pct. fordi det giver tryghed. Dem, der har øje på at opnå konverteringsgevinster, vil nok vente på at kunne skære en større bid af restgælden."
Martin Riedel: "Det er helt fint at overveje mulighederne for et FlexKort, F3- eller F5-lån, nu man omlægger. Man kan også kigge på, om et fastforrentet lån med løbetider på 15 og 20 år med en lavere rente er at foretrække. Hvis man ønsker at kunne gå tilbage til et fastforrentet lån, når renterne igen falder, så vil det dog være smartest med et fastforrentet lån, da man her kan købe lånet tilbage til kurs 100."
Jeppe Borre: "Det er svært at sige om, man skal vende tomlen op eller ned på en fremtidig situation, da det er betinget af, hvordan forventningerne derfra ser ud. Det, der er rigtig for dig, er ikke sikkert er det samme for din nabo, selvom I har fuldstændig samme lån."
Renten stiger 2 procentpoint
Vælger du at omlægge til et nyt fastforrentet lån: Rentesatsen hedder nu 4 pct. Inklusiv bidragssats lander ÅOP på 4,99 pct.
Restgælden falder til 2.216.000 kr. – et fald på 369.000 kr. Den månedlige ydelse efter skat bliver på 9790 kr. – en stigning på 160 kr.
Beholder du lånet de næste 30 år til udløb, kommer du efter skat til i alt at betale 3.644.000 kr. – altså 146.000 kr. mere.
Konklusion: Du reducerer i gæld, men stiger i ydelse og afdrager mindre. Desuden koster det at omlægge lånet.
Skal du gøre det? Måske. Restgældsreduktionen er nu til at få øje på. Måske kan du bruge gældsreduktionen til at betale en lavere bidragssats, da denne afhænger af, hvor høj din gæld er i forhold til boligens værdi.
Får du mulighed for at førtidsindfri hele eller dele af lånet, kan restgældsreduktionen også hjælpe på det.
Vælger du at omlægge til et variabelt F-kort lån:
I øjeblikket er renten negativ på F-kort. Stiger den med 2 procentpoint hedder den 1,76 pct.
Tilsat bidragssatser og gebyrer lander ÅOP på 2,71 pct.
Da F-Kort altid optages til en kurs tæt på 100, reducerer du restgælden til 2.187.000 kr. – et fald på 398.000 kr. Den månedlige ydelse efter skat bliver på 8210 kr. – altså et fald på 1420 kr.
Heraf afdrager du 4620 kr. på gælden hver eneste måned. Beholder du lånet de næste 30 år til udløb, uden at renten ændrer sig, kommer du efter skat til i alt at betale 2.910.000 kr. – altså en samlet besparelse 549.000 kr.
Konklusion: Du reducerer i gæld, i månedlige ydelse og i den samlede tilbagebetaling.
Til gengæld er din variable rente nu lige så høj, som du var vant til med fast rente.
Du har derfor fået en helt anden renterisiko ind i din økonomi. Renten for F-kort lånet fastsættes hvert halve år.
Derfor er der stor sandsynlighed for, at du vil komme til at mærke udsving undervejs i tilbagebetalingen. Skal du gøre det?
Det kommer an på robustheden i din økonomi. Måske kan du bedre tåle en rentestigning, nu hvor din gæld er lavere?
Men tænk over, hvordan husholdningsbudgettet vil se ud, hvis renten stiger med yderligere 1, 2 og 3 procentpoint. Og hvad det vil betyde for din nattesøvn.
Christian Hilligsøe Heinig: "Om man aktivt skal gå efter en reduktion af restgælden ved en rentestigning på 2 procentpoint afhænger i høj grad af ens risikoprofil. Selve rentestigningen er af en størrelse, hvor man godt kan argumentere for, at det giver mening at gå efter en restgældsreduktion – med mindre man selvfølgelig står foran et snarligt salg af boligen. Modsat konvertering ned i rente vil der dog altid være et element af spekulation ved en restgældsreduktion. Hvis renten ikke falder tilbage igen, så man på et senere tidspunkt kan konvertere ned i rente, vil man på den længere bane kunne tabe på opkonverteringen. Og omlægger man til variabel rente, er der tale om en helt anden risikoprofil – og en risiko for, at renten kan stige yderligere."
"Det er klart, at hvis man kan forudse den fremtidige rentebane, så skal man "bare" omlægge fra fast rente til variabel rente, når renterne har toppet, og så når de bunder, går man i fast rente igen. I virkelighedens verden vil det dog være mere held end forstand, hvis nogen formår at ramme plet med en sådan strategi."
Martin Riedel: "Ved en så stor rentestigning er det næsten med sikkerhed en stor fordel at lave en opkonvertering. Det kommer dog i sidste ende an på kursspændet mellem de obligationer, dit lån er baseret på, og de kurser de nye lån har. Spændets størrelse er vigtigere, end hvor tæt det nye lån er på kurs 100."
Jeppe Borre: "Jo større udsving i kurserne, desto mere batter det i husholdningsøkonomien, og det vil som udgangspunkt også gøre det mere fordelagtigt at ændre på lånet."
