Stor guide: Find de skjulte kursgevinster i dit boliglån

Mange danske boligejere har helt styr på at følge rente­udviklingen på realkreditlån, men færre tænker over de obligations­serier, som ligger bag lånene. Hvis du er opmærksom på obligations­serierne, og hvornår de bliver skiftet ud, kan du imidlertid spare penge i forbindelse med både køb, salg og låne­omlægning.

“De fleste har jo ikke deres lån til udløb. De lægger om, fordi det kan betale sig for dem, eller de sælger deres bolig og tager et nyt lån. Så handler man jo også med obligationer,” siger Brian Friis Helmer, privatøkonom i Arbejdernes Landsbank.

En ting, som er vigtig at holde øje med, er serieskift. Sådan et sker der netop nu i september 2020. De fastforrentede obligationer, som udløber i 2050, bliver skiftet ud med en ny serie, nemlig 2053-obligationerne. Serieskift sker en gang hvert tredje år, og det har betydning for boligejere, som skal købe bolig eller lægge deres lån om.

Som udgangspunkt er det dyrere at tage et nyt fastforrentet lån nu, end det var for et par måneder siden, da boligejere stadig kunne sikre sig i lån i de gamle obligationer.

“Kursen er en smule lavere på de nye obligationsserier end på de gamle. Hvis vi ser på et 1 pct.-lån, som er årgang 2050, i forhold til et 1 pct.-lån, som er årgang 2053, er der ca. et kurspoints forskel på de to obligationsserier. Man får et større kurstab på den nye serie. Det er selvfølgelig ulempen, hvis man skal bruge et boliglån efter 1. september,” konstaterer Brian Friis Helmer.

Når kursen er lavere lige efter et serieskift, skyldes det, at løbe­tiden på de nye obligationer er længere end på de gamle. Det tager investorerne sig betalt for.

Selvom den lavere kurs på de nye obligationer er en ulempe for boligejerne, er der også fordele ved den nye serie. 2053-obligationerne er nemlig mere kursfølsomme, så hvis du tegner et fastforrentet lån nu, har du chance for en større kurs­gevinst, end hvis du gjorde det for nogle måneder siden. Det kræver dog, at renten stiger, og du husker at udnytte det ved at konvertere dit lån op.

Generelt er det en god idé at holde øje med serieskiftene. Det kan nemlig sikre dig en besparelse at være vågen.

“Hvis du er i markedet for at købe en bolig, som du finansierer med et fastforrentet lån, eller du skal lægge dit lån om, så betyder serieskiftene noget. Hvis man kan vælge mellem at lægge om lige før et serieskift eller lige efter, er det oftest bedst at gøre det før,” siger Brian Friis Helmer.

Hvis du har sikret dig et lån i 2050-obligationerne, har du umiddelbart lavet en bedre handel, end hvis du har taget et lån i 2053-obligationerne. Men det er ikke helt sikkert. Hvis du har et lån i 2053-obligationerne, skal du håbe på, at renten stiger. Så kan du nemlig udnytte den højere kursfølsomhed på lånet, lægge om til en højere rente og skære en større del af din restgæld end boligejere, som har et lån i 2050-obligationerne.

“Kursfølsomheden er større, fordi obligationen i 2053-serien i princippet er tre år længere, så du får den til en lavere kurs, når du skal hjemtage lånet, men du kan så til gengæld se frem til en større gevinst, hvis der kommer en rentestigning,” siger han.

“

Det kan lyde lidt teoretisk med den indlåsningseffekt, men der er altså tale om et vigtigt opmærksomhedspunkt

Brian Friis Helmer, privatøkonom i Arbejdernes Landsbank

“Det, der er med en opkonvertering, hvor du indfrier dit lån og får en lavere restgæld, det er, at du på et eller andet tidspunkt skal lægge lånet om og komme ned i rente igen. For ellers sidder du med en permanent højere rente. Det kan godt være, at du har en lavere restgæld, men renteudgifterne kommer en dag til at æde besparelsen,” siger Brian Friis Helmer.

Skal du have et lån i 2053-obligationerne, og håber du på at konvertere op på et senere tidspunkt, skal du også håbe på, at rentestigningen ikke kommer alt for hurtigt. Hvis det sker, er der risiko for indlåsningseffekt i de nye serier. Fordi serierne ikke har været på markedet så længe, skal der lige gå noget tid, hvor der kommer flere obligationer til, indtil mængden er så stor, at prisdannelsen fungerer effektivt.

Hvis en stor del af en obligationsserie er ejet af få investorer, kan de store investorer kræve højere kurs end den forventede markedskurs og dermed få profit.

“Det kan lyde lidt teoretisk med den indlåsningseffekt, men der er altså tale om et vigtigt opmærksomhedspunkt. For hvis en obligationsserie er meget lille, kan det betyde, at man som boligejer risikerer at skulle indfri lånet til en højere kurs end ellers,” siger Brian Friis Helmer.

Man er altid garanteret at kunne indfri et fastforrentet lån til kurs 100, men indlåsningseffekten udgør altså alligevel en ekstra risiko, når man tager et lån lige efter et serieskifte som det, der sker i september 2020.

“Det er noget, man skal være opmærksom på, når man køber en bolig eller omlægger et lån. I den serie, man ønsker at optage lånet i, skal der helst være lån for mindst 5 mia. kr., så man undgår indlåsningseffekt,” siger Brian Friis Helmer.

Så hvis man har taget et lån i en helt ny obligationsserie, skal man håbe på, at renteniveauet holder sig stabilt et stykke tid. Så bliver der opbygget tilstrækkelig likviditet, og man undgår en irriterende ekstraudgift, hvis man bliver nødt til at indfri sit lån.

“Jo mere stabilt renteniveauet er, desto længere tid vil obligationen være åben for tilbudsgivning og dermed have mulighed for at bygge likviditet op. Hvis ren­ter­ne derimod falder kort tid efter årgangsskiftet, og serien lukker for tilbudsgivning – eller at renterne stiger så meget, at kursen bliver for lav og anden obligation tager over som den tone­angivende – så vil der ikke komme så meget likvi­ditet ind i serierne,” siger Christian Hilligsøe Heinig, chef­økonom i Realkredit Danmark.

Selv hvis man som boligejer ender i den situation, er der håb. Hvis rente­niveauet ændrer sig endnu en gang, og den obligation, man har sit lån i, igen åbner for tilbudsgivning, kan den vokse sig større. Så vil prisdannelsen fungere effektivt.

Uanset om man står over for et serieskift eller ej, skal man tage stilling til kursbevægelser, når man køber bolig. Typisk går der nogle måneder, fra man skriver under, til man reelt overtager boligen, og i den periode kan kursen nå at svinge en del. Sidste gang, det skete, var i marts, hvor coronakrisen på kort tid sendte renten på et fastforrentet lån op fra 0,5 pct. til 2 pct., og den gruppe boligkøbere, som ikke havde kurssikret deres lån, fik sig en slem overraskelse.

Vil man undgå det, har man mulighed for at låse kursen fast, og det anbefaler Christian Hilligsøe Heinig som udgangspunkt, at boligkøbere gør.

“Når vi snakker fastforrentede lån, så anbefaler vi altid, at man kurssikrer sit lån. Hvis man ikke kurssikrer, så er det ren og skær spekulation i den fremtidige rente, og det kan gå godt, men det kan også gå rigtig galt. Det så vi senest i forbindelse med starten af coronakrisen,” siger Christian Hilligsøe Heinig.

“Mange boligejere vælger netop fastforrentede lån for at få noget sikkerhed ind omkring den fremtidige rente, og så virker det mærkeligt, hvis man er villig til at gamble med kurserne frem mod udbetaling.”

Lise Nytoft Bergmann, der er boligøkonom og chefanalytiker i Nordea Kredit, anbefaler også, at man som boligkøber kurssikrer sit realkreditlån.

“Vi anbefaler, at man tegner en kurssikring, hvis man ønsker at finansiere sin nye bolig med et fastforrentet lån. Det gælder uanset købstidspunktet, og serieskiftet spiller således ikke ind på vores anbefaling,” siger hun.

Fordelen ved kurssikring er, at man ved, hvad man skal betale for sit realkreditlån hver måned og derved undgår kedelige over­raskelser, hvis renten stiger.

“Ulempen ved at kurssikre er, at det koster penge at overdrage renterisikoen til andre. I øjeblikket skal man forvente et kurs­fradrag på ca. 0,7 kurspoint, hvis man tegner en kurssikring på ca. tre måneder. Det svarer til ca. 7000 kr. pr. lånt mio. kr.,” siger Lise Nytoft Bergmann.

Kurssikring giver rigtig god mening i et lavrentemiljø som det, vi efterhånden har haft i en del år. Lise Nytoft Bergmann fortæller nemlig, at lavere kuponrenter på et realkreditlån alt andet lige betyder større kursfølsomhed. Derfor har kurserne svinget mere de seneste år, hvor renterne igen og igen har sat bundrekorder. Når en obligationsserie er ny, forstærkes kurs­følsom­heden endnu mere, og derfor skal man som boligejer være hurtig til at slå til og lægge sit lån om, når det kan betale sig. Ellers kan kursen hurtigt ændre sig igen.

Har man et variabelt forrentet lån, er kursfølsomheden sjældent lige så høj som med et fastforrentet lån, og der er heller ikke samme problematik omkring serieskift.

Har man for eksempel et F1- eller F10-lån, skifter boligejeren i prin­cippet obligationer, hver gang vedkommende får en ny rente. Med et F-kort-lån, som får ny rente hvert halve år, fungerer det lidt ander­ledes. Her skifter obligationerne bag lånet hvert tredje år. Indfrier man sit variabelt forrentede lån, og sker det ikke i for­bindelse med en refinansiering, har man – modsat boligejere med et fastforrentet lån – ikke nogen garanti for at kunne indfri lånet til kurs 100.

Taber man penge på at indfri sit variabelt forrentede lån før tid, kan tabet ikke trækkes fra i skat.

“Kursgevinster ved indfrielse på andre tidspunkter end ved lånets refinansiering er skattepligtige, mens kurstab ikke kan træk­kes fra. Boligejeren skal selv være opmærksom på, at Skat får de korrekte oplysninger,” siger hun.

Får man en kursgevinst på sit variabelt forrentede lån, når man sælger boligen, er den til gengæld skattefri.

Jo tættere, man kommer på refinansieringen, jo mindre vil risikoen for et kurstab være. Derfor anbefaler Realkredit Danmark ikke sine kunder at tage variabelt forrentede lån med alt for lang rentebinding.

“Jo længere en rentebinding på det variabelt forrentede lån, desto større kursrisiko. Derfor anbefaler vi heller ikke boligejere at optage F6-F10-lån, da det kan blive dyrt at skulle ud af sit lån før tid i tilfælde af, at renterne er faldet, siden man optog lånet. Hvis renterne er steget, kan man til gengæld ende med en kursgevinst,” siger Christian Hilligsøe Heinig.

Han råder også boligejerne til at skifte til en kortere rente­binding, hvis de ved, at de står over for et salg inden for den nær­meste fremtid.

“Hvis man har flekslån og ved, at man inden længe formentlig skal sælge sin bolig, så gælder det om at mindske sin kursrisiko, hvis man står foran en snarlig refinansiering. Det betyder, at man skal binde sin rente kortest mulig tid i forbindelse med refinansieringen – eksempelvis ved at søge ned i et F1-lån. Hvis man omvendt står og skal sælge sin bolig inden for kort tid, og der er lang tid til næste refinansiering, er der ikke så meget at gøre,” siger han.

Vælger man et variabelt forrentet lån, skal man også huske, at der – ud over renterisikoen – er en anden slags kursrisiko end med et fastforrentet lån, hvis man pludselig ender i en situation, hvor man skal indfri lånet før tid.

“Med et F1- eller F3-lån har du ikke den garanti, du har med et fastforrentet lån, med at du altid kan indfri lånet til kurs 100. Det betyder jo faktisk, at du så skal betale mere, end det du reelt skylder på lånet nu og her, hvis kursen på obligationerne er over 100. Jo tættere, du kommer på, at du skal have rentetilpasset, jo tættere vil kursen typisk være på kurs 100. Så hvis du lige har taget et F5-lån i dag og så vil indfri det et år efter, så vil overkursen typisk være højere, end hvis du er tættere på refinansiering. Det er en af de risici, der er ved variabelt forrentede lån,” siger Brian Friis Helmer.