Når et boligkøb finansieres gennem et realkreditinstitut, udsteder instituttet obligationer, som købes af investorer – i Danmark typisk pensionskasser, realkreditinstitutter eller investeringsforeninger.
Vælger man som boligejer et fastforrentet lån, er gevinsten for investorerne de 3 pct., som de 30-årige realkreditobligationer lige nu udstedes med som rente.
Når renterne fastsat af Den Europæiske Centralbank og Nationalbanken stiger, stiger renterne på de nyudstedte fastforrentede lån også.
Stiger renterne, vil samme type lån, som i dag finansieres med 3 pct. i rente, eksempelvis om fem år blive finansieret med et lån på 5 pct.
Derfor falder investorernes interesse for obligationer med lave renter og dermed falder realkreditobligationen i kurs.
En tommelfingerregel siger, at stiger renten 1 procentpoint, giver det kursfald i omegnen af 10 kurspoint på obligationen bag lånet.
Et fastforrentet lån kan altid indfries til kurs 100 eller under.
Så falder kursen på det lån, man i dag optager til tæt på kurs 100 til kurs 80 om fem år, er det altså muligt at skære 20 pct. af restgælden.
Tre typer konvertering
Der findes tre begreber inden for konvertering: opkonvertering, nedkonvertering eller skrå konvertering.
Skrå konvertering betyder, at man konverterer fra et fastforrentet lån til et flekslån.
Begrebet opkonvertering bruges, når man skifter sit nuværende fastforrentede realkreditlån ud med et andet fastforrentet lån med højere rente og dermed højere kurs.
F.eks. konverteres et lån på 1 mio. kr. i kurs 80 til et lån med højere rente i kurs 100. Godt nok kommer man til at betale en højere rente, til gengæld er restgælden skrumpet fra 1 mio. til 800.000 kr.
Nedkonvertering betyder, at man skifter et lån med en høj rente og en høj kurs ud med et lån med en lavere kurs.
Har man eksempelvis et 5 pct.-lån, der i øjeblikket ligger over kurs 100, vil man altid kunne indfri det til kurs 100 og optage et nyt lån.
Restgælden bliver ikke reduceret med denne metode, til gengæld falder den månedlige ydelse.
Vælger man som boligejer et fastforrentet lån, er gevinsten for investorerne de 3 pct., som de 30-årige realkreditobligationer lige nu udstedes med som rente.
Når renterne fastsat af Den Europæiske Centralbank og Nationalbanken stiger, stiger renterne på de nyudstedte fastforrentede lån også.
Stiger renterne, vil samme type lån, som i dag finansieres med 3 pct. i rente, eksempelvis om fem år blive finansieret med et lån på 5 pct.
Derfor falder investorernes interesse for obligationer med lave renter og dermed falder realkreditobligationen i kurs.
En tommelfingerregel siger, at stiger renten 1 procentpoint, giver det kursfald i omegnen af 10 kurspoint på obligationen bag lånet.
Et fastforrentet lån kan altid indfries til kurs 100 eller under.
Så falder kursen på det lån, man i dag optager til tæt på kurs 100 til kurs 80 om fem år, er det altså muligt at skære 20 pct. af restgælden.
Tre typer konvertering
Der findes tre begreber inden for konvertering: opkonvertering, nedkonvertering eller skrå konvertering.
Skrå konvertering betyder, at man konverterer fra et fastforrentet lån til et flekslån.
Begrebet opkonvertering bruges, når man skifter sit nuværende fastforrentede realkreditlån ud med et andet fastforrentet lån med højere rente og dermed højere kurs.
F.eks. konverteres et lån på 1 mio. kr. i kurs 80 til et lån med højere rente i kurs 100. Godt nok kommer man til at betale en højere rente, til gengæld er restgælden skrumpet fra 1 mio. til 800.000 kr.
Nedkonvertering betyder, at man skifter et lån med en høj rente og en høj kurs ud med et lån med en lavere kurs.
Har man eksempelvis et 5 pct.-lån, der i øjeblikket ligger over kurs 100, vil man altid kunne indfri det til kurs 100 og optage et nyt lån.
Restgælden bliver ikke reduceret med denne metode, til gengæld falder den månedlige ydelse.
