Boligpriserne i Sverige ligger netop nu nogenlunde stille efter et rædselsår på det svenske boligmarked. Nye tal fra Valueguard viser, at priserne på lejligheder er krøbet en anelse i vejret med 1,4 pct. i april, mens priserne på huse faldt 0,1 pct.
Men det kan være stilhed før storm, for selve boligsalget er ude i en katastrofeopbremsning. Ifølge nye tal fra Mäklerstatistik, er boligsalget styrtdykket i både marts og april.
Siden februar er salget af lejligheder dykket med 24 pct., og salget af huse er dykket med 23 pct. Så på bare to måneder er handelsaktiviteten banket tilbage til det laveste niveau i fire år.
Opbremsning på 30 pct. i Stockholm
Og ser man på Stockholm er den hårde opbremsning oppe på hele 30 pct. Det er et alarmsignal om lavere priser forude, vurderer Tore Stramer, cheføkonom i Nykredit.
"Det kan ses som et varsel om, at pristilpasningen på boligmarkedet i Sverige endnu ikke er ovre. Vi forventer, at huspriserne på landsplan vil falde med yderligere 5 pct. i 2018, og det vil bringe det samlede fald op på 10 pct.," siger Tore Stramer.
Men det bliver langt værre, hvis man kigger isoleret på de store byer som Stockholm, Göteborg og Malmø.
"Vi ser en risiko for større prisfald i de store byer. Vi forventer, at det samlede prisfald på ejerlejlighedsmarkedet i Stockholm vil nå et niveau omkring 15 pct. i løbet af 2018. Lignende prisfald kan forventes i Göteborg," siger Tore Stramer.
Allerede faldet med 10 pct.
Og det kommer altså oveni det fald på 10 pct. siden maj sidste år, der allerede har rystet boligejerne i Stockholm.
"Priserne ligger fortsat på et meget højt niveau – også sammenlignet med indkomsterne. Det kan ikke udelukkes, at prisudviklingen i en periode til har været drevet af spekulation og en forventning om yderligere prisstigninger," siger Nykredits cheføkonom.
Når handelerne er gået i stå, kan det skyldes, at der fra marts er indført nye og strengere krav til de mest gældsatte boligejere, der skal afdrage mere.
Hvis boligejeren har en gæld, der overstiger 4,5 gange bruttoindkomsten og har en belåningsgrad på over 60 pct., skal boligejeren afdrage mindst 3 pct. af gælden hvert år.
Har fremrykket boligkøb?
"De nye strenge krav kan have fået flere købere til at fremrykke deres boligkøb for at undgå de nye strengere krav. Dermed har der også været færre købere i markedet i både marts og april, hvilket har forstærket nedgangen i handelsaktiviteten," siger Tore Stramer.
Han tror dog ikke, at vi vil se samme mønster i København.
Men det kan være stilhed før storm, for selve boligsalget er ude i en katastrofeopbremsning. Ifølge nye tal fra Mäklerstatistik, er boligsalget styrtdykket i både marts og april.
Siden februar er salget af lejligheder dykket med 24 pct., og salget af huse er dykket med 23 pct. Så på bare to måneder er handelsaktiviteten banket tilbage til det laveste niveau i fire år.
Opbremsning på 30 pct. i Stockholm
Og ser man på Stockholm er den hårde opbremsning oppe på hele 30 pct. Det er et alarmsignal om lavere priser forude, vurderer Tore Stramer, cheføkonom i Nykredit.
"Det kan ses som et varsel om, at pristilpasningen på boligmarkedet i Sverige endnu ikke er ovre. Vi forventer, at huspriserne på landsplan vil falde med yderligere 5 pct. i 2018, og det vil bringe det samlede fald op på 10 pct.," siger Tore Stramer.
Men det bliver langt værre, hvis man kigger isoleret på de store byer som Stockholm, Göteborg og Malmø.
"Vi ser en risiko for større prisfald i de store byer. Vi forventer, at det samlede prisfald på ejerlejlighedsmarkedet i Stockholm vil nå et niveau omkring 15 pct. i løbet af 2018. Lignende prisfald kan forventes i Göteborg," siger Tore Stramer.
Allerede faldet med 10 pct.
Og det kommer altså oveni det fald på 10 pct. siden maj sidste år, der allerede har rystet boligejerne i Stockholm.
"Priserne ligger fortsat på et meget højt niveau – også sammenlignet med indkomsterne. Det kan ikke udelukkes, at prisudviklingen i en periode til har været drevet af spekulation og en forventning om yderligere prisstigninger," siger Nykredits cheføkonom.
Når handelerne er gået i stå, kan det skyldes, at der fra marts er indført nye og strengere krav til de mest gældsatte boligejere, der skal afdrage mere.
Hvis boligejeren har en gæld, der overstiger 4,5 gange bruttoindkomsten og har en belåningsgrad på over 60 pct., skal boligejeren afdrage mindst 3 pct. af gælden hvert år.
Har fremrykket boligkøb?
"De nye strenge krav kan have fået flere købere til at fremrykke deres boligkøb for at undgå de nye strengere krav. Dermed har der også været færre købere i markedet i både marts og april, hvilket har forstærket nedgangen i handelsaktiviteten," siger Tore Stramer.
Han tror dog ikke, at vi vil se samme mønster i København.
"Selv om de nye kreditstramninger i Sverige har ramt handelsaktiviteten hårdt, så skal man ikke forvente at se samme kollaps i handelsaktiviteten i Danmark," siger Tore Stramer.
F1 og F3 er ude
Siden nytår er der strammet en anelse op i Danmark, så de mest gældsatte danske boligejere har fået en mindre vifte af lån at vælge imellem. De mest risikable og billige - såsom F1 og F3 - er pillet ud af låneviften.
"Handelsaktiviteten på ejerlejlighedsmarkedet er aftaget en smule her i starten af året, men det er endnu for tidligt at tale om en ny tendens. Vi forventer, at handelsaktiviteten vil bevæge sig nogenlunde fladt på ejerlejlighedsmarkedet det kommende år, hvor udsving fra måned til måned kan forekomme," siger Tore Stramer.
