Tidligere finansielle kriser har lært os, at det ikke er nok blot at regulere enkelte kreditinstitutter for at undgå de omfattende omkostninger, som kriser fører med sig. Der er behov for bredere fokus på sundheden af hele det finansielle system og økonomien.
Derfor blev Det Systemiske Risikoråd oprettet for ti år siden. Rådets opgave er klar, men ikke nem: At holde øje med det danske finansielle system – og hvis der er uadresserede risici, at henstille om tiltag til bl.a. erhvervsministeren, så økonomien kan styres uden om nye kriser.
I begyndelsen af oktober offentliggjorde rådet netop en henstilling om at aktivere en sektorspecifik systemisk buffer for kreditinstitutternes lån til ejendomsselskaber. Særligt to spørgsmål indgik i overvejelserne om et tiltag: Er der et systemisk problem? Er timingen rigtig?
I Danmark har vi oplevet to store systemiske bankkriser, som havde rod i netop erhvervsejendomssektoren. Begge gange kom banker med betydelige udlån til ejendomsselskaber i problemer. Og begge gange smittede det af på resten af økonomien med tab på lån til private og virksomheder.
Den aktuelle situation fremkalder på mange måder minder fra de to kriser. Udlån til ejendomsselskaber fylder meget i kreditinstitutternes bøger og er i vækst. En lang periode med meget lave renter har dertil givet høje ejendomspriser og for mange ejendomsselskaber store sårbarheder over for højere renter.
Nu er renterne steget markant – på meget kort tid og helt uventet. Det giver udfordringer for mange, men i særlig grad ejendomsselskaberne.
For ejendomsselskaberne er renten afgørende for både udgifter og indtægter. Højere renter betyder højere renteudgifter. De kan også føre til økonomisk afmatning med øget tomgang og dermed lavere lejeindtægter. Samlet set kan selskaberne dermed få svært ved at honorere deres gæld. Højere renter og øget tomgang har også betydning for ejendomspriserne. Falder de, falder værdien af selskabernes ejendomsporteføljer, og det udhuler egenkapitalen.
“Med tiden fortoner erindringen om tidligere kriser sig, og man kan risikere, at historien gentager sig selv
For kreditinstitutterne kan konkursramte ejendomsselskaber føre til betydelige tab. Dels har langt hovedparten af udlånet variabel rente. Dels har en væsentlig del af udlånet høje belåningsgrader. Hvis lånene misligholdes, får institutterne markante tab. Tab, som potentielt er væsentligt større end det, institutterne forventer – og som de derfor ikke har reserveret nok kapital til.
Med tiden fortoner erindringen om tidligere kriser sig, og man kan risikere, at historien gentager sig selv. Men vi har redskaberne til at gribe ind nu.
Rådet er ikke den eneste myndighed, som har rettet blikket mod ejendomssektoren. Både Det Europæiske Udvalg for Systemiske Risici, ESRB, og Den Internationale Valutafond, IMF, har peget på systemiske risici for erhvervsejendomssegmentet. Begge organisationer har opfordret de makroprudentielle myndigheder til handling – gerne ved at sikre mere kapital i institutterne.
Vores naboer i Norden og flere myndigheder i resten af Europa har allerede indført makroprudentielle kapitaltiltag for erhvervsejendomme.
En robust banksektor er nemlig en forudsætning for en robust økonomi – særligt i en tid, hvor problemer bliver ved med at opstå der, hvor vi mindst forventer det. Derfor anbefaler rådet, at kreditinstitutterne bliver bedre polstret – specifikt dem, der har eksponeringer mod ejendomsselskaberne.
En sektorspecifik systemisk buffer sikrer mere kapital netop i de institutter, der har givet disse lån, og hvor rådet vurderer, at der er systemiske risici, som der ikke er taget ordentligt hånd om. Rådets anbefaling er baseret på en vurdering af de potentielle tab, der kan følge i et scenarie med højere renter, fald i ejendomsselskabernes indtægter og faldende erhvervsejendomspriser.
Vurderingen tager højde for det, institutterne i forvejen har reserveret i nedskrivninger og kapitalmålsætning.
Det er vigtigt, at institutterne kan bære de tab, der må opstå, uden at begrænse udlånet, da en kreditstramning kan føre til større omkostninger for samfundet. Bankernes tab må ikke blive samfundets tab.
Kreditinstitutternes indtjening i 2023 tegner til at blive den højeste i mange år. Institutterne har altså god plads netop nu til at øge kapitalen for at imødekomme det nye krav. Også uden at det går ud over udlånskapaciteten.
Kapital er en del af en banks finansiering og består først og fremmest af bankens egenkapital. Egenkapitalen er de midler, som aktionærerne har skudt ind i banken, og den del af bankens overskud, der ikke er blevet udbetalt til aktionærerne.
Det er nemt at opbygge kapital, når indtjeningen er god. Institutterne skal blot tilbageholde en del af den. Når institutterne tilbageholder indtjening, forbliver den i instituttet og reducerer behovet for gældsfinansiering. Det sikrer en robust sektor og høj udlånskapacitet. Og vi skal huske på, at egenkapitalen stadig er aktionærernes, selvom den ikke udbetales.
Det nye krav skal sikre, at udlånskapaciteten bevares – også hvis der opstår problemer i ejendomsselskaberne
