Hvis vi ellers ser bort fra et overraskende stabilt arbejdsmarked, så bliver sprækkerne i dansk økonomi fortsat tydeligere.
Kombinationen af reallønsfald og stigende nominelle renter gør ondt på danskernes privatøkonomi, og det er nu også ved at forplante sig til erhvervslivet, som ellers længe har været ved overraskende godt mod.
For det første bliver det tydeligere og tydeligere, at boligmarkedet er i krise. Før sommeren skrev jeg en analyse,hvor jeg konkluderede, at boligfesten er slut, og at prisfald på 15-20 pct. ikke ville overraske – vel at mærke nominelle prisfald.
“I mine øjne er det kun et overraskende rentefald, der kan stoppe boligmarkedskrisen
Siden er vendingen blevet tydeligere, og særligt priserne på ejerlejligheder i de store byer er faldende. Det er ikke overraskende, at priserne falder kraftigst i de store byer, hvor priserne i udgangspunktet var højest.
Vendingen på boligmarkedet er drevet af den meget markante rentestigning, vi har set over det seneste år – og boligmarkedet er mere rentefølsomt i de dyre områder end i de billigere dele af landet. Så længe renterne er presset helt i bund, så gør det ikke en stor forskel, om man skal låne en million mere, men sådan er det ikke, når renterne ligger i niveauet 5-6 pct., som tilfældet jo er i øjeblikket.
Ifølge Danske Bank er priserne på ejerlejligheder i København nu faldet med 14 pct. siden toppen – og selvom priserne er faldet kraftigt, så er handelsaktiviteten fortsat lav. Det indikerer, at pristilpasningen ikke er tilendebragt. Renterne er steget så kraftigt, at selv et prisfald på 14 pct. ikke er nok til at få køberne på banen – så priserne skal længere ned.
Huspriserne falder også – men her er prisfaldet mere afmålt. På landsplan er huspriserne faldet med knap 6 pct. siden toppen. Her er handelsaktiviteten også lav, så det synes sandsynligt, at priserne vil falde yderligere.
I mine øjne er det kun et overraskende rentefald, der kan stoppe boligmarkedskrisen. Hvis renterne bliver på det nuværende niveau, tror jeg faktisk, at mit skud fra forsommeren om prisfald på i størrelsesordenen 15-20 pct. kan vise sig at være et for forsigtigt bud. Det er virkelig et meget stort hop i renten, som boligmarkedet skal absorbere.
Et prisfald på 15-20 pct. svarer til, hvad vi så under finanskrisen. Den aktuelle krise er dog ikke en finanskrise – så dynamikken er en anden – men ligesom under finanskrisen kan udviklingen blive selvforstærkende. Når priserne på fast ejendom falder, så bliver banker og realkreditinstitutter mere forsigtige, og dermed får flere “nej” til lån – og så går markedet endnu mere i stå, og priserne skal derfor falde endnu mere for at få den fastlåste situation til at løsne sig.
At boligpriserne trods alt ikke faldt mere under finanskrisen skyldtes, at renterne efter den indledende panik i efteråret 2008 faldt voldsomt. Et tilsvarende kraftigt rentefald synes ikke sandsynligt i den nuværende krise, da det grundlæggende problem jo er, at inflationen er for høj. Til gengæld er bankerne i langt bedre form end i 2008, så jeg tror, at vi slipper for denne del af problemerne.
Selvom jeg ikke tror, at renterne kan falde med samme hast som i 2009, så kan renterne godt falde, hvis krisestemningen for alvor bider sig fast i amerikansk og europæisk økonomi. Jeg tror dog ikke, at rentefaldet bliver stort nok til at forhindre yderligere prisfald.
Det er ikke kun boligmarkedet, der er i krise. Vi begynder også at se konsekvenserne af de udfordringer, som erhvervslivet står med. I oktober steg antallet af konkurser i aktive virksomheder til det højeste niveau siden finanskrisen.
Modvindsfaktorerne er mange. Her et forsøg på bare at liste nogle af faktorerne i uprioriteret rækkefølge. For det første blev mange virksomheder tvunget til at stifte gæld under coronakrisen. Den gæld skal afvikles, men ikke alle virksomheder har finansiel styrke til at kunne håndtere afdragene.
Dertil kommer effekterne af den høje inflation. Inflationen påvirker mange virksomheders omkostninger, men det er ikke alle virksomheder, der har mulighed for at sende omkostningsstigningen videre til kunderne.
Det er også en selvstændig udfordring, at vi på kort tid er gået fra forsyningskædeproblemer og vareknaphed til manglende efterspørgsel som følge af den høje inflation. En del virksomheder har købt ind til lager – hvilket ikke er uproblematisk, hvis efterspørgslen svigter. Og det gør den jo i nogle tilfælde, som følge af det meget markante reallønsfald, den høje inflation giver anledning til.
Den højere rente er selvsagt også en modvindsfaktor for mange virksomheder, da højere renter både dæmper efterspørgslen, og gør det dyrere at få likviditet, hvilket mange virksomheder løbende har brug for.
Hvis solvens er en udfordring, så er det at skaffe kapital også vanskeliggjort som følge af de faldende aktiekurser. Og så rammer strammere kreditgivning i bankerne også virksomhederne. Livet er ofte uretfærdigt, når man ikke har brug for at låne penge, så er det nemt – når man omvendt har brug for en hjælpende hånd, så er det ofte svært.
Jeg tror bestemt ikke, at vi har set toppen på konkursbølgen på nuværende tidspunkt. Modvinden kommer til at fortsætte en tid endnu. Vi fik ikke en konkursbølge som følge af de umiddelbare effekter af corona, men nu er der desværre så meget modvind, at vi næppe undgår det.
