På langt sigt bør boligpriser og indkomster ifølge økonomerne følges ad, men det har langtfra været tilfældet de sidste to årtier. Især i hovedstadsområdet er boligpriserne stukket helt af fra lønudviklingen.
Hvis priserne havde fulgt lønudviklingen, var et hus på 140 kvm i København By blevet 1.210.000 kr. mere værd siden 2000. Men sådan er det ikke gået. Faktisk er sådan et hus steget 4.570.000 kr. i værdi. Altså en prisstigning på 3,36 mio. kr., som ikke kan forklares gennem lønudviklingen, viser beregninger fra Nordea Kredit.
“Det er primært de lave renter, som er forklaringen på det her. Og så spiller det også en rolle, at samtidig med, at boligpriserne accelererer, har vi et skattestop, et grundskyldsloft og nogle ejendomsvurderinger, som er gået i stå,” siger Lise Nytoft Bergmann, chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit.
Skattestoppet og de fastfrosne ejendomsvurderinger gælder kun indtil 2024, hvor et helt nyt skattesystem træder i kraft. Noget, som økonomerne også forventer vil trække priserne ned på boliger i de dyre områder. Men har man allerede købt bolig inden de nye regler træder i kraft, vil man få en skatterabat, så man ikke kommer til at betale mere end før.
Samtidig har man altså nydt godt af stigninger, som kommende boligkøbere muligvis ikke kommer til at opleve i samme grad, efter de nye skatteregler træder i kraft.
Ud over skat og renter er nye typer af lån også en del af forklaringen på, at boligpriserne er galoperet væk fra lønningerne. Både rentetilpasningslån og afdragsfrie lån vandt indpas i 2000’erne, og det har fået boligkøberne til at købe lidt dyrere end ellers.
“Afdragsfriheden burde teoretisk set ikke puste priserne op, da afdrag er opsparing og ikke en egentlig udgift, men hvis boligejerne ikke værdsætter den oparbejdede friværdi – og dermed opfører sig irrationelt – kan det alligevel presse boligpriserne op,” siger Lise Nytoft Bergmann.
Boligprisstigningerne har været størst i og omkring hovedstaden.
Siden 2000 er boligpriserne i landsdelen København By steget med 273 pct., mens den gennemsnitlige løn på landsplan kun er steget med 69 pct. Det hænger ifølge Lise Nytoft Bergmann sammen med, at de højtlønnede fylder mere og mere i København, mens den gennemsnitlige lønmodtager bliver presset ud.
“Og så er der det særlige ved hovedstaden, at der ikke er ret mange ledige byggegrunde. Man kan ikke bare bygge sig ud af det her. Det kan man andre steder i landet for i takt med, at priserne stiger, bliver det mere rentabelt at bygge på ledige byggerunde, og det er i sig selv dæmpende på priserne. Men i hovedstaden har man ikke de her ledige byggegrunde, man kan tage i brug,” siger Lise Nytoft Bergmann.
På landsplan er gennemsnitsprisen for et hus på 140 kvm steget 520.000 kr. mere siden 2000, end man kunne forvente ud fra den almindelige lønudvikling. I landsdelen Vestjylland, som har haft de laveste prisstigninger, er priserne steget 20.000 kr. mere, end lønudviklingen forklarer. I København By, Københavns omegn og Nordsjælland er boligejernes friværdi blevet mindst 1 mio. kr. større, end man kan forvente ud fra lønudviklingen.
“Danskere, som bor i de mindre begunstigede dele af landet, vil have svært ved at tage et job i de områder, hvor priserne er steget, fordi de ikke kan komme ind på boligmarkedet
Lise Nytoft Bergmann, Nordea
Ifølge Lise Nytoft Bergmann er det usundt for boligmarkedet, at prisstigningerne er så ujævnt fordelt: “Det svækker mobiliteten på tværs ad landet. Det gør, at danskere, som bor i de mindre begunstigede dele af landet, vil have svært ved at tage et job i de områder, hvor priserne er steget, fordi de ikke kan komme ind på boligmarkedet,” siger hun.
Ifølge Birthe Larsen, lektor i økonomi på Copenhagen Business School, har boligprisstigningerne både skabt ulighed mellem landsdele, mellem generationer og mellem familier, som er inde på boligmarkedet og familier, som ikke er.
“Hvis du har nogle forældre, som har købt bolig for mange år siden, har de lettere ved at hjælpe dig ind på boligmarkedet. Boligmarkedet skaber ulighed mellem de generationer, som har købt på et gunstigt tidspunkt og dem, som ikke har. Og mellem familier, som har ejerbolig, og dem der ikke har,” siger hun.
Birthe Larsen refererer til et Facebook-opslag, Liberal Alliances gruppeformand Ole Birk Olesen skrev tidligere på ugen om, at et par med gennemsnitlige lønninger sagtens kan købe en bolig i København, hvis de lægger en udbetaling på 500.000 kr.
“Er 500.000 kr. i opsparing et urealistisk tal for f.eks. et 30-årigt par, som er på udkig efter en bolig med et børneværelse? Slet ikke. Hvis man er 30 år gammel og købte en toværelses lejlighed i København, da man var en nyuddannet 25-årig, så har man mere end en halv million i friværdi at skyde i en ny bolig,” skrev Ole Birk Olesen.
pct. af en boligs værdi skal køberen selv lægge i udbetaling
Og det er netop pointen, siger Birthe Larsen. For at komme ind på boligmarkedet i storbyen kræver det ofte, at man har tjent penge på boligmarkedet i forvejen.
“Det er sagen i en nøddeskal. Det er rigtigt, at det er superbilligt at låne, men du skal bare have en halv million i kontanter. Du har brug for noget formue, og den kan du have, enten fordi du kommer fra en rig familie, eller fordi du har haft en anden bolig, som har genereret noget formue,” siger Birthe Larsen og håber, at den kommende boligskattereform vil betyde, at priserne i hovedstaden stiger i lidt roligere tempo i fremtiden.
Det vil så til gengæld i en periode øge forskellen på dem, som var heldige at købe nogle år inden reformen og få de voldsomme prisstigninger med, og dem, som køber efter reformen, betaler højere skat og muligvis ikke scorer lige så store gevinster på boligmarkedet.
“Sådan er det, når man laver en reform. Den vil forhåbentlig mindske uligheden på boligmarkedet på sigt, men i en overgangsperiode er der nogle, der vil blive ramt,” siger Birthe Larsen.
Mira Lie Nielsen, boligøkonom og chefanalytiker i Nykredit, påpeger, at selvom boligpriserne er steget voldsomt gennem flere årtier, er det først for nyligt, at det reelt er blevet dyrere hver måned at være boligejer.
Det skyldes, at de lave renter har holdt udgifterne til boligen nede på et lavt niveau, og derfor er det først for kort tid siden, at den såkaldte boligbyrde – den del af lønnen, som går til at betale for boligen – er begyndt at stige.
“Selvom priserne er løbet hurtigere end lønningerne, er de – på grund af rentefaldet – ikke løbet hurtigere, end at det i en lang periode har været billigere og billigere at købe en bolig i Danmark. Det har kun været lige i løbet af det sidste års tid, hvor vi har set priserne stige meget, mens renterne ikke har haft den samme retning, at det er blevet dyrere at købe bolig,” siger Mira Lie Nielsen.
Men selvom de lave renter gør boligejernes liv lettere, har de høje huspriser stadig konsekvenser. Når man køber en bolig, skal man kunne lægge 5 pct. af prisen på bordet selv. Og de 5 pct. bliver sværere og sværere for førstegangskøbere at skaffe, når priserne stiger.
“Udbetalingen bliver sværere og sværere at skrabe sammen, når priserne stiger. Man skal jo lægge 5 pct. af boligens værdi, så det bliver en større og større del af indkomsten, man skal spare op. Det gør, at det tager længere tid at spare op til at komme ind på boligmarkedet. Især der, hvor priserne er steget meget mere end lønningerne,” siger Mira Lie Nielsen.
