Gældsplagede andelsboligforeninger med en renteswap kan med et trylleslag få forbedret deres økonomi markant. Takket være en ny regnskabsvejledning fra Erhvervsstyrelsen kan foreningerne få skjulte formuer frem i lyset.
Det kan redde flere andelshavere ud af en årelang gældsfælde, og på Vesterbro i København er en andelsboligforening i gang med forarbejdet, der foreløbig har femdoblet værdien af deres andele.
“Andelsboligforeningen skal tro på erhvervsministeren, der har gjort det klart, at bankens opgørelse ikke er et udtryk for markedsværdi
Andreas Winther Jessen, Copenhagen Simulations
“Det er langtfra sikkert, at det ender med guld og grønne skove. Men vi gør forsøget og håber på, at Nykredit også kan se meningen med det, så vi kan komme ud af vores renteswap med skindet på næsen,” siger Pau la Cour, der har en andelslejlighed i baghuset på Gasværksvej.
På grund af de senere års store rentefald har renteswappen i hans andelsboligforening ifølge Nykredit en negativ værdi på 24,3 mio. kr. Det påvirker foreningens økonomi så meget, at egenkapitalen er tabt og betyder, at foreningen ikke kan sælge tre ledige andele uden at tabe på det. Andelshaverne har af samme grund svært ved at låne penge til at lave forbedringer i deres andel.
“Vi er stavnsbundet, forstået på den måde, at vi ikke kan sælge vores lejlighed uden at tabe en masse penge,” siger Pau la Cour, der har boet med sin kæreste og tre børn i andelsboligforeningen siden 2010.
Dengang betalte familien 1,2 mio. kr. for andelen. Siden er værdien raslet ned til 117.000 kr.
Børsen har imidlertid afdækket, at prisen på swappen kan justeres markant, alt efter hvilken regnemetode foreningen vælger. Hidtil har stort set alle swapkunder i Danmark blindt accepteret bankens beregning, indtil Børsen sidste år dokumenterede, at disse beregninger både gav et misvisende billede af kundernes gæld og heller ikke fulgte de internationale regnskabsstandarder.
Andelskronen er det nøgletal, der bestemmer værdien på et andelsbevis.I tilfældet Gasværksvej 9 & 9B var andelskronen i 2019 1,39, hvilket betyder, at 100 kvm ville koste 69.500 kr. Andelskroner påvirkes af andelsforeningens samlede økonomi. Når swappens negative værdi er høj, påvirker det derfor andelskronen negativt. Når en renteswap har en negativ værdi, som det er tilfældet mange steder pga. af den lave rente, skal swappen bogføres som et passiv og lægges til andelsboligforeningens øvrige gæld.
Erhvervsstyrelsen har derfor ændret sin vejledning for, hvordan renteswap fremover skal bogføres i de forskellige regnskabsklasser.
Den enkelte andelsboligforening kan nu vælge mellem at forsyne sit regnskab med enten bankens opgørelse af markedsværdien eller købe en beregning hos en finansmatematiker. Direktør i Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) Jan Hansen er glad for, at andelsboligforeningerne selv kan bestemme, hvordan renteswappen skal bogføres.
“Der er foreninger, der vil have, at det skal være nemt at administrere renteswappen. Omvendt er der andre, der gerne vil justere swappen for de forskellige risikofaktorer. Begge muligheder er nu i spil,” siger Jan Hansen.
“Vi er stavnsbundet, forstået på den måde, at vi ikke kan sælge vores lejlighed uden at tabe en masse penge
Pau la Cour, andelsboligejer, København
AB Gasværksvej 9 & 9B har fået justeret værdien af renteswappen i tråd med de internationale regnskabsstandarder hos Copenhagen Simulations og direktør Andreas Winther Jessen. Det har ændret swappens værdi fra minus 24,3 mio. kr. til minus 13,8 mio. kr. og åbner flere muligheder, som andelsboligforeningen snart skal drøfte på sin generalforsamling.
Værdien af Pau la Cours lejlighed er ifølge en foreløbig beregning steget mere end fem gange, så den nu er omkring 610.000 kr. værd. Der er stadig langt op til den oprindelige købspris, men fra at betragte lejligheden som en stor byrde, ser familien nu nye muligheder i den.
“Vi er ikke så forgældede, som vi troede. Det giver blandt andet foreningen mulighed for på længere sigt at sælge de tre lejligheder, som vi i dag lejer ud, så vi kan styrke vores økonomi. Måske kan vi også lokke Nykredit til at indfri renteswappen til den meget lavere værdi, så vi kan starte på en frisk i stedet for at vente til 2038, hvor swappen udløber,” siger Pau la Cour.
Det sidste skal han dog ikke regne med. I et skriftligt svar til Børsen skriver Nykredit, at foreningen altid kan indfri swappen. Nykredits udgangspunkt er dog, at “foreningens valg af metode til opgørelse i eget regnskab ikke har betydning for indfrielsesværdien.”
Nykredit oplyser videre i det skriftlige svar, at det ikke vil få konsekvenser for kundeforholdet, hvis foreningen banker andelskronen i vejret og sælger de tre andele på baggrund af den nye vurdering fra Copenhagen Simulations.
Der findes ingen opgørelser over, hvor mange selskaber der har renteswap, men ifølge Børsens research har de danske banker formentlig solgt omkring 2000 renteswap alene til danske andelsboligforeninger. Adskillige af dem er teknisk insolvente – akkurat som det er tilfældet med andelsboligforeningen på Gasværksvej.
Pau la Cour erkender, at han har svært ved at forstå, hvorfor der kan være diskussion om, hvor meget renteswappen er værd.
“Jeg kan ikke begribe, at vores gæld er 10 mio. kr. mindre, end Nykredit har sagt. Den forklaring, som vi har fået fra Copenhagen Simulations, er imidlertid meget troværdig, så vi er helt trygge ved at gå med dem,” siger Pau la Cour.
Andreas Winther Jessen, der har lavet markedsværdiberegningerne for mange selskaber de seneste seks år, forstår godt, at det kan være svært at forstå, at bankens værdiansættelse af renteswappen er forkert.
“Andelsboligforeningen skal tro på erhvervsministeren, der har gjort det klart, at bankens opgørelse ikke er et udtryk for markedsværdi. Vores tilgang er baseret på de modeller, antagelser og markedspraksis, som de største europæiske investeringsbanker har brugt i årevis. Der vil altid være et element af skøn, men det bygger på en veletableret praksis og internationalt anerkendte simulationsmodeller,” siger Andreas Winther Jessen.
