Sorte skyer truer børsnoterede Victoria Properties, der kan blive tvunget til afvikling af tyske ejendomme og ny kapital- indsprøjtning.
Victoria Properties er ikke længere feberhærget i FIH, men er nu på vej til intensivafdelingen i Finansiel Stabilitet med en gæld på 1,5 mia. kr.
Det børsnoterede ejendomsselskab er via den politiske feberredning af FIH på vej over i et datterselskab under Finansiel Stabilitet, hvor høje renter og marginaler truer med på kort tid at underminere værdierne i selskabet, der ejes af nogle af Danmarks rigeste familier. Det drejer sig om Hempelfonden, Aller, Danfoss-familien Clausen, Mærsk-arvingen Anette Følsgaard, ejendomskendissen Lars Thylander og lensgreve Bendt Wedell.
Store udfordringer
“Desværre medfører FIH’s nødvendige omstilling meget store udfordringer og risici for os som kunde,” siger adm. direktør Peter Westphal fra Victoria Properties.
Han understreger, at problemerne er opstået på trods af, at Victoria altid har betalt både renter og afdrag og løbende overholdt alle sine forpligtelser.
Afviklingsdirektivet fra EU betyder, at der er et krav til en mindsterente for de engagementer, som staten har involveret sig i. Mindsterenten er i øjeblikket 6,5 til 9,5 pct. Til sammenligning betaler Victoria Properties i dag ca. 4 pct. i gennemsnitlig rente.
Denne udvikling vil uden indgreb fra ledelsen kvæle forretningen Victoria, uanset at udviklingen i selskabet ellers er gunstig med høje lejeindtægter og lavere tomgang.
“Den eneste måde, hvor vi kan betale disse renter og afdrag, vil være gennem et løbende frasalg af ejendomme,” siger Peter Westphal.
Værdier på prøve
Den sunde udvikling på det tyske ejendomsmarked betyder efter hans opfattelse, at det vil kunne lade sig gøre at sælge til bogførte værdier. Under alle omstændigheder vil det være en lakmusprøve, der vil vise om Victoria Properties har betalt for meget for sine ejendomme.
I Finansiel Stabilitet nikker adm. direktør Henrik Bjerre Nielsen genkendende til Peter Westphals beskrivelse.
“Vi må ikke tage konkurrencedygtige renter, da det vil være ulovlig statsstøtte. Men Finansiel Stabilitet er på den anden side bundet af de aftaler, der er indgået med FIH med varsler og andre kundebeskyttelseshensyn,” siger Henrik Bjerre Nielsen.
Har brug for kapital
Victorias problemer kan også løses via frisk kapital fra ejerkredsen. Denne manøvre har selskabet for nylig været igennem med aktionærerne.
“Det vil ikke ligefrem være deres livret,” siger Peter Westphal.
På rygtebørsen forlyder det, at i hvert fald Bendt Wedells tålmodighed er brugt op, og at han ikke kommer med flere penge til Victoria Properties.
Et helt ordinært bankskifte står øverst på ønskelisten hos ejere og ledelse i Victoria, men denne mulighed er langt fra realistisk. Det skyldes en rentesikringsaftale, der gør det vanskeligt at skifte pengeinstitut.
“Med en rentesikringsaftale er der åbnet for en æske med potentielt store tab. Generelt er det sådan, at hvis man ønsker at skifte bank, så skal tabet på SWAP’en (rentesikringsaftalen, red.) realiseres. Hvis låntageren skylder flere penge væk end tidligere, skal dette tab dækkes, og det er den nye bank ikke altid interesseret i,” forklarer René Rømer, der er formueforvalter i investeringsselskabet Formuepleje.
Læs alle finansnyheder her
Victoria Properties er ikke længere feberhærget i FIH, men er nu på vej til intensivafdelingen i Finansiel Stabilitet med en gæld på 1,5 mia. kr.
Det børsnoterede ejendomsselskab er via den politiske feberredning af FIH på vej over i et datterselskab under Finansiel Stabilitet, hvor høje renter og marginaler truer med på kort tid at underminere værdierne i selskabet, der ejes af nogle af Danmarks rigeste familier. Det drejer sig om Hempelfonden, Aller, Danfoss-familien Clausen, Mærsk-arvingen Anette Følsgaard, ejendomskendissen Lars Thylander og lensgreve Bendt Wedell.
Store udfordringer
“Desværre medfører FIH’s nødvendige omstilling meget store udfordringer og risici for os som kunde,” siger adm. direktør Peter Westphal fra Victoria Properties.
Han understreger, at problemerne er opstået på trods af, at Victoria altid har betalt både renter og afdrag og løbende overholdt alle sine forpligtelser.
Afviklingsdirektivet fra EU betyder, at der er et krav til en mindsterente for de engagementer, som staten har involveret sig i. Mindsterenten er i øjeblikket 6,5 til 9,5 pct. Til sammenligning betaler Victoria Properties i dag ca. 4 pct. i gennemsnitlig rente.
Denne udvikling vil uden indgreb fra ledelsen kvæle forretningen Victoria, uanset at udviklingen i selskabet ellers er gunstig med høje lejeindtægter og lavere tomgang.
“Den eneste måde, hvor vi kan betale disse renter og afdrag, vil være gennem et løbende frasalg af ejendomme,” siger Peter Westphal.
Værdier på prøve
Den sunde udvikling på det tyske ejendomsmarked betyder efter hans opfattelse, at det vil kunne lade sig gøre at sælge til bogførte værdier. Under alle omstændigheder vil det være en lakmusprøve, der vil vise om Victoria Properties har betalt for meget for sine ejendomme.
I Finansiel Stabilitet nikker adm. direktør Henrik Bjerre Nielsen genkendende til Peter Westphals beskrivelse.
“Vi må ikke tage konkurrencedygtige renter, da det vil være ulovlig statsstøtte. Men Finansiel Stabilitet er på den anden side bundet af de aftaler, der er indgået med FIH med varsler og andre kundebeskyttelseshensyn,” siger Henrik Bjerre Nielsen.
Har brug for kapital
Victorias problemer kan også løses via frisk kapital fra ejerkredsen. Denne manøvre har selskabet for nylig været igennem med aktionærerne.
“Det vil ikke ligefrem være deres livret,” siger Peter Westphal.
På rygtebørsen forlyder det, at i hvert fald Bendt Wedells tålmodighed er brugt op, og at han ikke kommer med flere penge til Victoria Properties.
Et helt ordinært bankskifte står øverst på ønskelisten hos ejere og ledelse i Victoria, men denne mulighed er langt fra realistisk. Det skyldes en rentesikringsaftale, der gør det vanskeligt at skifte pengeinstitut.
“Med en rentesikringsaftale er der åbnet for en æske med potentielt store tab. Generelt er det sådan, at hvis man ønsker at skifte bank, så skal tabet på SWAP’en (rentesikringsaftalen, red.) realiseres. Hvis låntageren skylder flere penge væk end tidligere, skal dette tab dækkes, og det er den nye bank ikke altid interesseret i,” forklarer René Rømer, der er formueforvalter i investeringsselskabet Formuepleje.
Læs alle finansnyheder her
