Pau la Cour og hans kæreste følte sig som de heldige vindere i boliglotteriet, da de efter et åbent hus-arrangement i 2010 fik kæmpet sig forrest i køen og blev ejere af en andelslejlighed på 168 kvm på Vesterbro i København.
“Der var kø, da vi var til åbent hus, og vi havde næsten opgivet at komme i betragtning,” husker Pau la Cour.
Parret betalte 1,2 mio. kr. for andelen til foreningen i den gamle lagerejendom, der består af 13 lejligheder og en butik, og lejligheden har lige siden været en ideel fysisk ramme for familien, der også består af tre børn.
Glæden ved at bo godt overskygges dog tit af skuffelsen over, at købet har vist sig at være en meget dårlig økonomisk investering, da værdien af andelen er skrumpet til 117.000 kr. Andelsboligforeningen blev stiftet i 2008, da beboerne købte ejendommen ud af et vejlensisk konkursbo efter et af finanskrisens første ejendomskrak.
“På et tidspunkt måtte vi erkende, at vi skulle have is i maven og blive boende her til 2038
Pau la Cour, andelshaver, Vesterbro
De nye ejere lånte de 33,3 mio. kr. til købet i Nykredit og købte desuden en renteswap i Nykredit Bank, så de var garanteret en fast rente på deres afdragsfrie lån på 4,5 pct. frem til 2038.
Pau la Cour og hans kæreste lånte alle pengene til andelsbeviset i deres bank, da de købte sig ind i ejendommen, og de oplevede, at renteswappen gav dem en tryghed.
De følte, at det var vigtigt, at der var styr på renten, men den følelse ændrede sig hurtigt, da det stod klart, hvorfor en renteswap også er kendt for at være et spekulativt produkt med stor risiko. Mange års rentefald har for eksempel betydet, at renteswappen har udviklet sig negativt, så andelsboligforeningens samlede gæld har rundet 50 mio. kr. i de seneste årsrapporter.
“Først blev vi ærgerlige over, at vi var låst fast til en høj rente, når renten faldt generelt på alle andre lån. Men det blev endnu værre, da det gik op for os, at vi ikke kunne sælge vores lejlighed uden at tabe utrolig mange penge på det,” siger Pau la Cour.
Planen om eventuelt at købe et hus med have blev parkeret og til sidst helt opgivet.
Når en renteswap har en negativ værdi, skal den bogføres som et passiv og lægges til andelsboligforeningens øvrige gæld.
“På et tidspunkt måtte vi erkende, at vi skulle have is i maven og blive boende her til 2038,” siger han.
Situationen har været den samme for de øvrige andelshavere. Ingen af dem har forsøgt at sælge deres andel siden 2014, og foreningen har dispenseret fra vedtægterne, så de beboere, der har været nødt til at flytte, kan fremleje deres lejlighed i stedet for at sælge med tab.
Foreningen har også tre andele, som de gerne vil sælge for at få penge i kassen – men det kan de heller ikke, fordi prisen er for lav. I stedet lejer de lejlighederne ud og har indført mødepligt til de arbejdsdage, hvor andelshaverne vedligeholder ejendommen.
Forvirringen omkring renteswap har den seneste måned nået et nyt niveau i den lille andelsboligforening. Efter en række artikler i Børsen om, hvordan markedsværdien på en renteswap kan opgøres, tillader Erhvervsstyrelsen nu, at andelsboligforeninger kan beregne værdien helt anderledes.
I stedet for udelukkende at bruge den værdi, som banken oplyser, kan andelsboligforeningen få lavet en mere avanceret beregning. I de fleste tilfælde vil den beregning få gælden til at være meget mindre, fordi beregningen tager højde for flere faktorer, der påvirker swappens værdi, hvis den for eksempel skal sælges i markedet.
I AB Gasværksvej 9 & 9B’s tilfælde betyder det, at swappens negative værdi rasler ned fra minus 24,3 mio. kr. til minus 13,8 mio. kr. For Pau la Cour betyder det, at værdien af familiens andelslejlighed vil stige mere end fem gange til omkring 610.000 kr.
Den nye værdi skal med i andelsboligforeningens årsregnskab og har tændt et håb hos Pau la Cour og de øvrige andelshavere. Hvis Nykredit for eksempel vil lade andelsboligforeningen indfri swappen til den nye værdi, vil de kunne lægge deres lån om og starte på en frisk med nye lån.
Mens Nykredit ikke har noget imod, at foreningen skruer andelskronen i vejret på baggrund af en vurdering, der er helt anderledes positiv end Nykredits egen, afviser finanskoncernen at tage lånet hjem til den nye pris.
“Jeg kan oplyse, at vi selvfølgelig altid er klar til at drøfte, hvordan en forening kan indfri sin swap, hvis den ønsker det. Vores udgangspunkt er dog fortsat, at foreningens valg af metode til opgørelse i eget regnskab ikke har betydning for indfrielsesværdien,” skriver seniorkonsulent i Nykredit Mikkel Svane-Petersen til Børsen.
