Jagt på lagre får udviklere til at bygge, inden der er kunder: “Markedet er så varmt, at kunderne ikke kan vente 10-12 måneder på, at vi først skal bygge”

Den europæiske ejendomsudvikler MG Real Estate har netop sikret sig sin første lejer i dets nye logistikcenter I Taulov ved Fredericia, der over de kommende år vil strække sig over 80.000 kvm.

“

Markedet er så varmt, at kunderne ikke kan vente 10-12 måneder på, at vi først skal bygge

Christopher Thomsen, landechef,MG Real Estate

Det er logistikvirksomheden Godshotel, der sætter sig på de første 15.000 kvm af udvikleren med hovedsæde i Belgiens projekt i Trekantområdet. Det glæder MG Real Estates danske landechef Christopher Thomsen, at der nu kommer kunder i det byggeri, selskabet satte i gang i maj.

“Nu kommer vi for alvor i gang med vores satsning i Taulov, og vi byder Godshotel varmt velkommen. Vi har fuldt fokus på at udvikle vores lager- og logistikløsninger bedst muligt til markedet og vores kunder, og med en stor efterspørgsel ser det ud til at lykkes fint for os,” siger han.

I slutningen af august kunne det belgiske selskab melde alt udlejet i dets anden danske logistikejendom, da en tysk virksomhed satte sig på de sidste kvadratmeter i det 40.000 kvm store byggeri i Greve. Og der er fart på hos MG Real Estate, hvis strategi er at bygge lagerejendomme spekulativt. Det vil sige, de bygger lagerbygningerne, inden de overhovedet har kunder til det. De 40.000 kvm skal over de kommende år udvides til 100.000 kvm, fortæller landechefen.

“Vi har oplevet en forandring af virksomhedernes strategi under coronakrisen. Forbrugsmønstrene har været under særlig udvikling, hvor danskerne har handlet mere og mere online. Det har skabt et øget behov for lagerplads. Samtidig vil flere virksomheder sikre deres forsyningskæde ved at rykke varelagre tættere på den primære kundebase. Vi så allerede udviklingen inden corona, men det har uden tvivl skruet tempoet yderligere op,” fortæller Christopher Thomsen.

Andelen af ledige arealer i lager-, logistik- og produktionsejendomme er faldet med knap en halv million kvm i løbet af 2021. Det viser tal fra september opgjort af Ejendomstorvet.dk, der er Danmarks største portal for erhvervslokaler. Det er et fald på 26 pct. siden toppen i fjerde kvartal 2020, hvor der var 1,9 mio. ledige kvm. Tomgangen lyder på 2 pct., hvilket er det laveste niveau, som Ejendomstorvet.dk har registreret siden 2007.

Hos landets største erhvervsmægler Colliers ser de, at den historisk lave tomgang kombineret med en eksploderet efterspørgsel skaber gode forhold for spekulativt byggeri af lager- og logistikejendomme.

“I øjeblikket buldrer markedet fremad på bagkant af coronapandemien, og det skaber nogle særligt gode vilkår for at bygge på forhånd, inden man har en lejer,” siger Peter Lassen, partner og direktør i Colliers.

Også hos Taulov Dry Port har det brandvarme marked med lav tomgang fået selskabet til at igangsætte den næste etape af dets spekulative byggeri. Bag står det kommunaltejede aktieselskab ADP, der ejer og driver erhvervshavne i Fredericia og Nyborg, som sammen med pensionskæmpen PFA udvikler Taulov Dry Port, der strækker sig over et areal på 900.000 kvm. Der er opført 90.000 kvm lager- og logistikbyggeri, og snart sætter de gang i en udvidelse på 60.000 kvm.

“Vi mærker en efterspørgsel fra mange store danske velkonsoliderede virksomheder. Logistikkæderne er brudt ned mange steder, og det giver et behov for øget lagerkapacitet herhjemme. Vores kunder vil gerne være tæt på slutkunderne, så varerne ikke strander i Asien, hvor de ikke har styr på dem,” siger Jesper Gemmer, adm. direktør i Taulov Dry Port, og mener, at kombineret med deres gode beliggenhed tæt på motorvej, havn og jernbane, er timingen for næste etape den rette.

“Vi har i selskabet kigget i retning af europæiske logistikknudepunkter, inden vi besluttede at udvikle Taulov Dry Port. Vores undersøgelser peger på, at væksten og efterspørgslen er koncentreret i de store knudepunkter, og derfor valgte vi at bygge her,” siger han.

Både MG Real Estate og Taulov Dry Port bygger lagerejendomme, inden de har kunder til at fylde lokalerne ud. De opfører fleksible lager- og logistikejendomme, hvor kunderne kan være med til at lave de sidste justeringer på indretningen efter behov. Projekterne bliver også opført i etaper for at sikre mod for høj tomgang.

Det er et kriterium for de to firmaer, at deres projekter ligger tæt ved store transportkorridorer. Begge firmaer bygger i Taulov ved Fredericia, som er tæt på gode transportforbindelser med både jernbane, havn og motorvej.

Christopher Thomsen fortæller, at MG Real Estate over de kommende år vil fordoble deres kvm i Danmark fra de nuværende 180.000 kvm, og for fremtidige byggerier skal de samme kriterier være opfyldt.

“Vi har store planer om at udvide i Danmark. Logistikmarkedet har haltet efter i forhold til nabolandene, men den efterspørgsel kommer nu. Vi vil ligge nær de store byer og motorvejsfletninger, for kunden vil også gerne være tæt på der, hvor produkterne skal ende,” siger han.

En undersøgelse fra brancheforeningen for ejendomsejere og -udlejere, Ejendomdanmark, viser, at branchen klart har de største forventninger til markedet for industri- og logistikejendomme i forhold til både kontor, butik og bolig.

Morten Marott Larsen, underdirektør i Ejendomdanmark, mener derfor også, at det giver god mening, at aktører kigger mod at bygge projekter, så de kan stå klar til lejerne med det samme, de skal bruge dem.

“Samfundsmæssigt kan det være fornuftigt at bygge spekulativt til fremtiden, hvis der er en god forventning om, at der kommer lejere. Det kan være fornuftigt at tage noget risiko og bygge, inden lejeren står der, for ellers risikerer man at miste en mulig lejer, hvis man ikke har noget ledigt,” siger han.

Selvom tomgangen er historisk lav, og virksomheder skal bruges mere lagerplads, så tror man hos erhvervsmægler EDC Poul Erik Bech ikke, at markedet for spekulativt byggeri er særlig lukrativt for større virksomheder.

“De fleste større virksomheder har specifikke ønsker til deres ejendomme, og det kan være dyrt at tilpasse, hvis ejendommen allerede er bygget. Mange af mine virksomhedskunder har en klar plan om, hvordan deres lager skal se ud, og så er det ikke særlig tiltrækkende med et, der er bygget i forvejen,” siger Kenneth Hauge Jakobsen, der er EDC's industri- og logistikspecialist.

Han understreger, at det som investering kan være meget usikkert at sætte sine penge i spekulativt byggeri, for det kan være vanskeligt at regne prisen og afkastet ud, når omkostningerne ved at ombygge til kundens behov kan blive “vanvittigt dyrt.”

Christopher Thomsen anerkender, at der er en større risiko ved at opføre projekter uden at have en kunde, men ifølge ham er det en chance, der er værd at tage.

“Vi investerer en masse penge i noget, hvor vi i princippet ikke har en kunde på forhånd. Vi tror på vores produkt, og vi køber jo ikke en byggegrund, hvis vi ikke kan se et potentiale i det. Markedet er så varmt, at kunderne ikke kan vente 10-12 måneder på, at vi først skal bygge ejendommen. Det er en kalkuleret risiko,” siger han og kan ikke uddybe, hvor meget MG Real Estate vil investere i Danmark.

Når Taulov Dry Port om fem-seks år er færdig med udviklingen af transport- og logistikcenteret i Taulov, og det når op på 300.000 kvm, har byggeriet krævet en investering på ca. 2 mia. kr., fortæller Jesper Gemmer. Modsat Kenneth Hauge Jakobsen ser han det som en fordel for investeringen, at de mere generiske lagerbygninger kan tilpasses hver enkelt kunde, og det gør udlejningsmulighederne mere fleksible.

“Hvis du bygger et domicil til en kunde, så skal det afskrives over en længere periode, f.eks. en 20-årig lejekontrakt. Men når en domicillejer flytter ud, så kan du ikke lige finde en, som passer ind 100 pct., og så har du nogle omkostninger ved at skulle bygge om. Hvorimod ved noget mere generisk og ensartet, så skal du ikke bygge meget om. Derfor kan du også arbejde med kortere lejetid.” siger Jesper Gemmer og fortæller, at han ser markedet flytte sig mod mere fleksible lejeforhold.

“Meget ofte er virksomhederne usikre på, om de skal leje eksempelvis 2000 kvm eller 6000 kvm, når de kommer til os. Her kan de udvide lejemålet, og den fleksibilitet og kortere lejekontrakter er store tendenser, vi ser.”

Hos Colliers ser de ingen tegn på, at efterspørgslen på logistiklokaler vil aftage den kommende tid. Trods større risiko ved spekulativt byggeri end ved forhåndsudlejet byggeri vurderer erhvervsmægleren, at den merrisiko er på sit laveste niveau i over ti år.

“I lyset af det enorme behov, der er i markedet lige nu, så mener vi, at investorer bør overveje at tage mere risiko og bygge, inden kunden står klar med penge i hånden, da det kan vise sig at blive en særdeles god investering,” siger Peter Lassen.