Der er blandt investeringsrådgivere udpræget enighed om, at et sted mellem ti og 30 pct. af formuen bør placeres i ejendomme. For investor er overvejelsen herefter, om der skal være tale om en passiv investering eller en direkte investering, hvor man selv køber og driver udlejningsejendommen.
For dem, der vælger den direkte investering, er der en række overvejelser, man bør foretage inden købet af ejendommen.
Statsautoriseret revisor og ejer af rådgivningsfirmaet Skatteinform Inge Nilsson har i flere årtier rådgivet bl.a. investorer med udlejningsejendomme. Det gælder både i forbindelse med købsprocessen, den efterfølgende drift af ejendommen og endelig omkring salg af ejendommen.
”Min erfaring viser, at det er afgørende vigtigt at gøre forarbejdet ordentligt. Det er utroligt vigtigt for at undgå senere problemer og ærgrelser, og omvendt er der også en række rigtig gode muligheder som ejer af en udlejningsejendom,” siger Inge Nilsson.
Man skal gøre op med sig selv, hvilken type ejendom man vil investere i, fordi der er forskellige problematikker, afhængig af om det er boligudlejning, eller om det f.eks. er kontorer, logistik eller detail. Her ser vi alene på boligudlejningsejendomme.
”Derefter skal man kigge grundigt på sig selv for at få afklaret, hvilken rolle man gerne vil have i forhold til ejendomsinvesteringen. Mange har f.eks. en håndværksmæssig baggrund, der betyder, at man som investor gerne vil inddrage de kompetencer,” siger Inge Nilsson.
Det kan så betyde, at man skal købe sig til en række andre kompetencer. Har man omvendt en række administrative kompetencer, er det dem, man selv kan bidrage med og så købe sig de andre områder.
Selvom der ikke er et enkelt punkt i hele processen, der er vigtigere end andre, så fremhæver både Inge Nilsson og flere andre eksperter, at netop reglerne for beregningen af huslejen er ekstremt komplicerede.
”Lejelovgivning er et farligt område, og mange tror, at de kan finde ud af det uden alligevel at have helt styr på det. Derfor er det her ekstra vigtigt at trække på ekspertise eller sætte sig grundigt ind i det,” siger Inge Nilsson.
Herudover er det vigtigt i samråd med rådgivere at få afklaret, på hvilken måde man vil placere ejerskabet. Her er der en vifte af muligheder lige fra det personlige ejerskab til en række forskellige selskabskonstruktioner. Her peger Inge Nilsson på, at der er store forskelle på, i hvilket omfang investor selv hæfter, og det er et af de forhold, der skal med i betragtningen.
Brian Icedor Petersen, der er direktør og grundlægger af ejendomsadministrationsvirksomheden Connla, har mere end 20 års erfaring med ejendomsadministration. Han har opstillet en checkliste for nye ejendomsinvestorer, der handler om den proces, den nye investor bør gå igennem, inden selve investeringen foretages.
”Det er de overvejelser, investor bør foretage, inden man når frem til at kigge på papirerne for den konkrete ejendom, man vil investere i,” siger Brian Icedor Petersen.
Der er for en ejendomsinvestor egentlig ikke nogen nedre grænse for størrelse af ejendom.
”Overvejelsen bør gå på, hvorledes man ønsker at finansiere og strukturere sig. Herudover skal det være en størrelse, der både er håndterbar for investoren, men stadig af en beskaffenhed, så den forretningsmæssigt giver mening for den enkelte. Så et parcelhus til udlejning i provinsen kan sagtens være en god løsning for den lokale investor – men næppe et interessant køb for de større investorer,” siger Brian Icedor Petersen.
Dette er en meget strategisk del af ens beslutning, når man investerer i ejendomme. Der er tre vidt forskellige måder at tjene penge på i ejendomsmarkedet, og de kan ligeledes kombineres.
”Med et udviklingsprojekt er den klassiske, at man køber et dødsbo eller en bolig på tvangsauktion, sætter det i stand og sælger det igen,” siger Brian Icedor Petersen.
En afkastejendom er en ejendom, som man køber, da man ved, at det løbende afkast er så højt, at det kan nedbringe gælden eller give en pæn forrentning af de penge, man har investeret. Her er der ikke nødvendigvis nogen forventning om værdistigninger.
Værdistigningsejendommen er en ejendom, der købes i et område, hvor man forventer generelle prisstigninger. Derfor kan man også acceptere et langt lavere løbende afkast. Det er ikke usædvanligt, at udlejningen alene dækker de løbende omkostninger ved at have ejendommen.
Man skal overveje, hvor aktiv man vil være omkring ejendommen. ”Jo mere man skal stå for selv, jo tættere på ens eget hjem bør ejendommen ligge. Det er ikke en god idé at købe en udlejningsejendom i Skagen, bo i København og tro, man skal se ejendommen en gang om året i solskin,” siger Brian Icedor Petersen.
Hvis man vil have professionelle til at administrere, skal man være opmærksom på, om det er en administrator, der løbende også fysisk tilser ejendommen, og hvilke aftaler der er omkring dette. Det er ligeledes en god idé at indbygge i lejekontrakter, at man kan besigtige lejligheden årligt.
Grundlæggende er ejendomsinvesteringer kunsten omkring det lange, seje træk. Så en ejendomsinvestering under ti år er en blanding af held og godt købmandskab. Og at finde begge dele hver gang er ikke realistisk, så man skal forholde sig til en realistisk tidshorisont.
”Det betyder også, at man skal overveje en exitstrategi. Det kan godt være, at strategien er, at man gerne vil beholde den, til man dør. Men her bør man drøfte nærmere med sine skatterådgivere, hvorledes dette bedst strikkes sammen, i et selskab eller som personligt ejet. Det er vigtigt, man ikke begynder at agere med de to basisfølelser frygt og grådighed. Så laver man de forkerte beslutninger,” siger Brian Icedor Petersen.
Brancheforeningen EjendomDanmark er den største brancheorganisation for både investorer med egne ejendomme og administratorer af udlejningsejendomme. Adm. direktør Jannick Nytoft peger på fem fokuspunkter for nye direkte ejendomsinvestorer.
Ejendomme skaber værdi
Ejendomme sikrer stabile afkast
Vær opmærksom på lejelovgivningen
Husk, at der altid er en risiko
Kend dine mursten
”Ejendomsinvestering er både en langsigtet investering, og det er også dyrt og besværligt at komme ind og ud af investeringen. Men til gengæld er det et område, der giver stabile afkast og har en lavere risiko end aktieinvesteringer,” siger Jannick Nytoft.
Helt på linje med andre eksperter fremhæver han, at den danske lejelovgivning er særdeles kompliceret.
”På dette område er en aftale ikke altid en aftale,” siger han.
Det betyder, at man som investor bør sætte sig godt ind i både disse regler og i øvrigt også på mange andre områder omkring ejendomsinvestering. Det kan både være via rådgiver og gennem kurser, hvor f.eks. EjendomDanmark afholder kurser på en række relevante områder for deres medlemmer.
Særligt omkring finansiering og gearing peger Jannick Nytoft på, at man skal være forsigtig.
”Det kan godt være, at man som investor kan få 80 pct. belåning i realkreditinstituttet, men man skal bare være klar over, at hvis ejendommen falder i værdi, så kommer der også en reaktion på bidragssatsen. Derfor er det vigtigt at have midler ved siden af eller at køre med en lavere belåning, så man ikke er alt for følsom ved prisfald,” siger han.
Derudover fremhæver han, at det er godt at sørge for en ordentlig teknisk undersøgelse af ejendommen før købet.
