Markedet for ejendomstransaktioner er brandvarmt. I august lød det samlede transaktionsvolumen for første halvår 2021 på 41,7 mia. kr., viser en opgørelse fra Red Property Advisers P/S. Det bliver sandsynligvis et år med nye rekorder for transaktionsvolumen, men særligt én hindring kan spolere festlighederne: Begrænset udbud.
Der er simpelthen ikke nok ejendomme og udviklingsprojekter til salg til de mange sultne investorer. Det har betydet, at det igennem længere tid har været ”sælgers marked”. Det bidrager til en tendens, hvor investorerne er villige til at påtage sig en relativt større risiko uden nødvendigvis at kræve et større startafkast.
“Konkret betyder
det, at køber i nogle tilfælde accepterer
at stå med hele udviklingsrisikoenChristoffer Hornslet, senioradvokat i Bech-Bruun
Tager du udviklingsrisikoen?
Stort set alle nybyggede udlejningsejendomme, som opføres med henblik på salg til en investor, sælges, før byggeriet er færdigt. Det sker enten på vilkår om forward purchase, hvor overdragelsen og betaling først sker, når byggeriet er færdigt. Eller forward funding, hvor overdragelsen sker, før byggeriet er færdigt, og betaling sker løbende i takt med byggeriets fremdrift. Det mest normale er, at sælger forestår byggeriet og afleverer et færdigt projekt til køber.
Men hvem bærer udviklingsrisikoen efter overdragelsen til køber? Det er som alt andet en forhandling, men jeg ser en tendens til, at køberne – i kampen om at være mest attraktive overfor sælgerne – accepterer at påtage sig en del af udviklingsrisikoen. Konkret betyder det, at køber i nogle tilfælde accepterer at stå med hele udviklingsrisikoen efter en kortere årrække, f.eks. risikoen for fejl og mangler ved byggeriet.
Hvad er det egentlig for en ejendom, investor har købt?
Det er sædvanligt, at ejendomsudviklingsprojekter sælges på forward purchase-vilkår, mens projektet er på et meget spædt stadie. Der vil som regel ligge et skitseprojekt, men det er ikke givet, at der ligger meget mere end det eller en overordnet beskrivelse eller materialeliste.
Det giver sig selv, at det efterlader usikkerhed om, hvad køber egentlig kan forvente at stå tilbage med, når byggeriet er færdigopført. Derved opstår der et modsætningsforhold mellem sælger og køber.
Sælger vil som udgangspunkt foretrække at vælge så billige løsninger som muligt for derved at optimere fortjenesten. Sælger har nemlig ikke længere nogen langsigtet interesse i at højne kvaliteten af ejendommen, udover et naturligt behov og ønske om at honorere købsaftalen og bevare sine kommercielle relationer. Køber vil omvendt foretrække løsninger af en så høj kvalitet som muligt, uden at det udløser merbetaling til sælger.
Denne interessekonflikt mellem sælger og køber kræver omhyggelig regulering af aftaleforholdet, men også her ser jeg en tendens til, at investorerne generelt accepterer, at sælger får et større råderum til at opføre byggeriet.
Det er ikke vanskeligt at forestille sig, at trenden i transaktionsmarkedet fortsætter, og at køberne derfor – i jagten på de mest eftertragtede ejendomsprojekter og et acceptabelt afkast – bliver mere og mere villige til at påtage sig en større andel af udviklingsrisikoen eller slet og ret bevæger sig længere op ad værdikæden, f.eks. ved at påtage sig rollen som ejendomsudvikler frem for passiv investor. Det medfører en væsentligt forøget kompleksitet i parternes aftalegrundlag og større krav til købers risikoafdækning – men til gengæld vil besværet udløse en betydelig konkurrencefordel for de investorer, der har musklerne og mandatet til at gennemføre transaktionerne.
