Flere af de seneste års største logistik- og industriejendomstransaktioner på det danske marked har været gennemført som ”sale and lease back” transaktioner i milliardklassen. Blandt transaktionerne finder vi flere af dansk erhvervslivs sværvægtere som Danske Bank, Mærsk, Nykredit og DSV. En sale and lease back transaktion betyder, at en virksomhed sælger sin ejendom til en investor for umiddelbart derefter at leje selvsamme ejendom tilbage. Historisk set er sale and lease backtransaktioner især blevet anvendt, når der har været behov for yderligere likviditet, og andre finansieringskilder har været svære eller mindre gunstige at udnytte, som vi så det efter finanskrisen.
En sale and lease back transaktion er et finansieringsinstrument, som set fra den sælgende virksomheds perspektiv rummer flere strategiske og økonomiske fordele. Mest oplagt er, at virksomheden ved salg af sin ejendom får frigjort vigtig kapital. Disse ressourcer kan i stedet bruges på udvikling af virksomhedens kerneforretning, f.eks. til opkøb og øvrige vækstinvesteringer, mens selve driften af ejendommen overlades til den professionelle - ejendomsinvestor. Derudover ser vi ofte også en tendens til, at en ejendom handles til en højere pris i sale and lease back transaktioner end ved et stand-alone salg. Det skyldes ganske enkelt, at en fuldt udlejet ejendom - i modsætning til en tom bygning - er en mere attraktiv investering.
“Covid-19 betyder, at der er stor sandsynlighed for, at vi igen vil se flere driftsvirksomheder gøre brug af sale and lease back, som dermed bliver aktuel endnu en gang
Sven Frode Frølund og Lasse Vittus Hupfeld
Set med investors briller er en sale and lease back transaktion interessant, netop fordi man overtager en ejendom, som allerede fra overtagelsestidspunktet – og i en på forhånd aftalt periode – vil være fuldt udlejet. Den sælgende virksomhed vil ofte også være villig til at binde sig for en længere periode – i nogle tilfælde med lejeaftaler på helt op til 10-25 år, og det sikrer investor et længerevarende, stabilt afkast.
Selvom sale and lease back transaktioner umiddelbart virker som et oplagt valg, så er der flere forhold, som man bør overveje nøje. Den sælgende virksomheds fokus vil naturligt ofte være på salgsprisen for ejendommen, men her er det vigtigt at understrege, at det er mindst lige så vigtigt at undgå at påtage sig unødige forpligtelser f.eks. ved at sikre sig, at lejen ikke bliver sat for højt. Samtidig kan en lang uopsigelighedsperiode betyde, at man som virksomhed på sigt mister sin fleksibilitet til at imødekomme de behov, som opstår eller ændrer sig i løbet af uopsigelighedsperioden.
Som investor er betalingen af leje helt afgørende. Når der indgås længerevarende lejeaftaler, så vil der altid være en risiko for, at lejer på et tidspunkt ikke længere har penge i kassen til at betale lejen. Denne risiko er naturligvis svær at gardere sig imod, men som investor bør man som led i de kommercielle overvejelser altid undersøge og forholde sig til sin fremtidige lejers økonomi.
De præcise følger af covid-19 og den medfølgende lammelse af verdenssamfundet og påvirkningen af erhvervslivet er endnu uvisse, men vi er mange, der forventer at se en stigning i netop mangel på likviditet og begrænsede investeringskilder. Der er derfor stor sandsynlighed for, at vi igen vil se flere driftsvirksomheder gøre brug af sale and lease back, som dermed bliver aktuel endnu en gang.
