2019 blev et rigtig godt år for de børsnoterede ejendomsselskaber. Flere selskaber gav således investorerne afkast, der er endnu højere end det generelle aktiemarkeds ellers imponerende 26 procent. Men et blik ned over de danske børsnoterede ejendomsselskaber afslører, at vi halter ganske langt efter f.eks. Sverige, når det gælder investorernes mulighed for at finde aktier inden for ejendomsområdet.
Det suverænt største børsnoterede ejendomsselskab er Jeudan med ejendomme for 25 mia. kr. Mere end 80 procent af aktierne i Jeudan ligger dog relativt fast placeret med 42 procent hos William Demant A/S og godt 40 procent hos Chr. Augustinus Fabrikker. Dermed er det kun knap 18 procent af aktierne, der er i fri handel.
Efter Jeudan er der ganske langt ned til det næststørste børsnoterede ejendomsselskab, nemlig Bostad med ejendomme for tre mia. kr. efter deres opkøb i slutningen af 2019. Samlet har de danske børsnoterede ejendomsselskaber en ejendomsportefølje på beskedne 35 mia. kr. Til sammenligning har de syv store børsnoterede svenske ejendomsselskaber en beholdning af ejendomme på næsten 600 mia. SEK. De store forskelle er til dels af historiske årsager.
Der er ikke en enkelt forklaring på de store forskelle, men en kombination af flere forhold.
Direktør Per Hallgren fra Jeudan peger på, at Danmark i forhold til Sverige har en række pensionskasser, der er meget aktive på ejendomsområdet.
Det betyder f.eks., at det næststørste ejendomsselskab i Danmark er ATP, der størrelsesmæssigt ligger lige under Jeudan. Herefter kommer Dades, der er delvist fondsejet. På de næste pladser følger pensionsområdet med PFA og Danica og længere nede ad listen en stribe pensionskasser med egne ejendomsselskaber. Også store familieejede ejendomsselskaber fylder rigtig godt på det danske marked. Til gengæld halter det altså en del, når det kommer til børsnoterede ejendomsselskaber, og dermed er adgangen for investorerne i Danmark ikke så direkte, som det f.eks. er tilfældet i Sverige.
Per Hallgren så gerne, at Jeudan fik selskab.
”Det ville glæde mig, hvis der var to-tre flere store børsnoterede ejendomsselskaber i Danmark,” siger han.
Han peger på, at det dermed ville være nemmere for Jeudan at måle sig mod sammenlignelige selskaber i stedet for at skulle sammenligne med udenlandske selskaber.
”Det har taget os 25 år at komme dertil, hvor vi er nu. Vi kan da også klart mærke, at situationen med nul-renter er med til at øge interessen for at investere i ejendomme. Flere store spillere ville være med til at gøre hele markedet mere transparent, og det ville være positivt. Jeudan er i dag blandt de mest transparente ejendomsinvestorer,” siger Per Hallgren.
Børsreglerne betyder i sig selv en større gennemsigtighed end det, der gælder på det øvrige marked. For mange store ejendomshandler gælder det i dag, at handelsprisen ikke bliver offentliggjort. ”Er man børsnoteret, så er man forpligtet til at give den type information, og det ville give en større transparens på ejendomsmarkedet og dermed være til gavn for markedet,” siger Per Hallgren.
Mens der således utvivlsomt er et behov hos investorerne for flere ejendomsselskaber at vælge imellem, så er det svært at se, hvad der skulle få nye aktører på banen.
Direktør Hans Peter Christensen fra det uafhængige rådgivningsfirma Uvildige.dk peger på, at en af forklaringerne på, at der i øjeblikket er mangel på større børsnoterede ejendomsselskaber, er, at der ikke er oplagte incitamenter til at etablere nye børsnoterede ejendomsselskaber. Derimod kan der måske blive tale om, at nogle af de selskaber, der allerede er noteret, kan vokse og få kritisk masse – enten ved sammenlægning med andre selskaber eller ved større opkøb af ejendomme.
”Der er klare fordele ved investering gennem børsnoterede selskaber, investeringsforeninger eller ETF’er. Investor opnår både nem omsættelighed og større gennemsigtighed, så for mange investorer vil det være en fordel at foretage ejendomsinvestering via et børsnoteret selskab eller fond,” siger Hans Peter Christensen.
Hans Peter Christensen vurderer, at investering i ejendomme vil være attraktivt for langsigtede investorer, så længe vi har en situation med et betydeligt yield gap. Her udgør det aktuelle ekstremt lave renteniveau det ene ben, mens driftsindtjeningen på ejendommene udgør det andet ben.
Et af de selskaber, der netop har øget balancen ganske betydeligt, er BoStad, der tidligere hed Admiral Capital. De meldte efter navneskiftet i 2019 ud, at strategien var at blive større. I 2019 blev der gennemført en kapitaludvidelse, og kort før jul meldte selskabet ud, at man har købt en større portefølje af boligudlejningsejendomme for mere end en mia. kr.
Der er tale om nybyggeri, hvoraf noget er klar til udlejning fra september i år og noget først i begyndelsen af 2021. Købet betyder, at ejendomsselskabet med et slag øger antallet af boliger til udlejning fra lidt over 1.000 til omkring 1.500. Købet er dermed et element i at realisere målet om at gøre BoStad til det førende regionale boligselskab i Danmark.
For selskabet Fast Ejendom, der i 2019 var det børsnoterede danske ejendomsselskab, der leverede det højeste afkast til investorerne, kommer ønsket om en øget balance først på den lidt længere bane.
”Vi har meldt ud, at vi de kommende år har et mål om at forrente den indre værdi med i gennemsnit ti procent om året. Vi vil i første omgang have fokus på at udvikle den eksisterende portefølje af ejendomme,” siger bestyrelsesformand Niels Roth.
Fast Ejendom har dog i 2019 tilkøbt en større ejendom i Brøndby, der har øget selskabets beholdning fra omkring 150.000 kvm til 170.000 kvm. Planen er over de kommende par år at udvikle denne ejendom.
”Vi vil arbejde på at gøre den nuværende beholdning af ejendomme mere profitable og på den måde sikre, at vi kan forrente aktionærernes penge med ti procent,” siger Niels Roth.
En del af forklaringen på det store afkast til aktionærerne i løbet af 2019 er, at en del af den discount, der tidligere var på aktien i forhold til indre værdi, nu er mere end halveret.
Ved siden af de børsnoterede aktier er der på det danske marked en investeringsforening, der investerer i 20-25 europæiske ejendomsselskaber. Afdelingen hedder Gudme Raaschou Europæiske Ejendomsaktier og administreres af REIT Advisor.
Ifølge Morten Schou fra REIT Advisor retter investeringsforeningen sig både mod den private investor og større investorer. Afdelingen blev etableret ultimo april 2019, og der er således ikke tale om et helt års afkast. Morten Schou og partneren Søren Gjelstrup har dog gennem seks år arbejdet med netop denne type investeringer med et mandat fra en institutionel investor, og det er altså denne metode, der nu er bredt ud til et bredere publikum.
”Vi har udvalgt 20-25 selskaber blandt de omkring 500 børsnoterede europæiske ejendomsselskaber. Vi har udvalgt selskaberne, så vi i gennemsnit har købt til lige under den indre værdi. Samtidig kan vi holde de samlede omkostninger i foreningen nede på 0,6 procent,” siger Morten Schou.
Det forventede årlige afkast er på syv procent.
