Det politiske indgreb for de såkaldte § 5 stk. 2-ejendomme trådte i kraft den 1. juli 2020, men forinden havde stor usikkerhed allerede reduceret handlen med denne type ejendomme voldsomt. Et halvt år senere kan man nu for alvor se effekterne af lovindgrebet.
Formålet med det politiske indgreb var at begrænse udenlandske kapitalfondes opkøb af boligudlejningsejendomme i den gamle boligmasse og indskrænke mulighederne for at modernisere og derefter opkræve højere husleje.
Kapitalfonden Blackstone købte i 2018 OMK-ejendomme for 3,8 mia. kr. svarende til 33 pct. af handlen i dette segment.I 2019 stod de for 12 pct. af et langt mindre marked svarende til opkøb på ca. 700 mio. kr.I 2020 var Blackstones opkøb af OMK-ejendomme på 0. Privates andel Ejendomsselskabers andel
Kilde: Cushman & Wakefield RED
”Om man bryder sig om det politiske indgreb eller ej, kan det konstateres, at det har haft den ønskede effekt. De udenlandske investorer har været totalt fraværende i 2020,” siger partner Lior Koren fra Cushman & Wakefield RED.
Der har således ikke været et eneste opkøb fra udenlandsk kapitalfonde siden indgrebet.
Det betyder dog ikke, at handlen er gået helt i stå, men ifølge en opgørelse fra Cushman & Wakefield RED er der tale om noget, der ligner en halvering af handelsomfanget i forhold til niveauet i 2018. Faldet kom allerede i 2019, da der var varslet et indgreb, men hvor indholdet af indgrebet endnu var uklart. I en længere usikkerhedsperiode var handlen næsten gået i stå, og efter at der er kommet klarhed over, hvad de nye regler betyder, er der igen handel, men altså på et noget lavere niveau.
Lior Koren vurderer, at handelsomfanget derfor synes at have fundet en bund. Den store forskel i forhold til tidligere år er, at investortypen har skiftet karakter. De udenlandske fonde og de danske pensionskasser har været yderst tilbageholdende, mens de private investorer er tilbage på markedet.
Efter ændringen i §5 stk. 2 skal investorernes investeringsstrategier tilpasses en femårig karensperiode, hvor investorer ikke må istandsætte tomme lejemål og realisere gevinsten som følge heraf ved at udleje til det lejedes værdi. I denne periode er det i stedet de omkostningsbestemte lejeindtægter, der er investorernes primære kilde til afkast.
”Før der var politisk klarhed omkring ændringer i boligreguleringsloven, har vi hos RED tidligere kommenteret, at en forøgelse af beløbsgrænsen for renoveringer af lejligheder vil kunne give prisfald på op til 15-20 pct. Vi kan dog nu konstatere et begrænset prisfald i niveauet 8-12 pct. på de første OMK-ejendomme, der har været handlet efter det politiske indgreb. Dette kan blandt andet skyldes, at investorbilledet er skiftet, og vi ikke længere oplever ejendomsfonde som de højstbydende investorer,” siger Lior Koren.
Bankernes negative renter og forringede indtjeningsmuligheder på alternative aktivklasser får flere private investorer til at søge mod investeringsejendomme.
“Vi har i andet halvår af 2020 været i markedet med en række boligudlejningsejendomme i den gamle boligmasse og oplevet en stor interesse. Særligt blandt private købere. Vi kan konstatere, at de danske pensionskasser lige nu forventer en større prisjustering som følge af regelændringerne, end der faktisk har været i markedet. Vi forventer dog, at pensionskasserne vil komme mere på banen i 2021, når usikkerheden har lagt sig, og der er bedre evidens for det nye prisniveau,” siger Lior Koren.
