Big box-ejendomme er tilsyneladende ikke i så høj kurs hos ejendomsinvestorerne som en række andre ejendomme. Ifølge en analyse fra Red handles disse ejendomme til afkastkrav, der ligger markant højere end andre dele af retailmarkedet.
Partner Lior Koren fra Red peger på, at afkastkravet til high-street butiksejendomme til sammenligning de seneste år er faldet markant, og at man nu handler disse ejendomme til afkastkrav helt ned omkring tre procent.
”Også shoppingcentre handles til lavere afkastkrav, og det kræver en stor grad af management at drive et shoppingcenter i sammenligning med big box-ejendomme. Derfor kan prissætningen af big box virke som om, der er indregnet en meget voldsom risikopræmie,” siger Lior Koren.
Det er generelt kapitalstærke lejere i big box-ejendommene, og det plejer at være en fordel set med investorøjne. Lior Koren peger på, at Red oplever lavere efterspørgsel og høje risikotillæg på selv de bedst beliggende big box-ejendomme.
”En af årsagerne er, at denne ejendomstype for en del investorer er svære at finansiere, og det er med til at gøre markedet mere illikvid, end det kunne være,” siger Lior Koren.
Bevægelsen hos investorerne har gennem en længere periode været, at f.eks. boligudlejningsejendomme bliver handlet til stadig lavere afkastkrav.
”Her bevæger investorerne sig stadig længere væk fra beliggenheder centralt i de store byer for at finde boligudlejnings-ejendomme med et lidt højere afkast,” siger Lior Koren.
Når det gælder big box, viser en række handler derimod ikke tegn på lavere afkastkrav.
”I de seneste år har vi registreret flere big box-transaktioner, hvor afkastkravene starter fra syv pct. for selv de bedre beliggende ejendomme. Investorerne kræver dermed det dobbelte i afkast for big box-ejendomme i forhold til high-street, og også i forhold til andre segmenter, herunder kontor- og boligejendomme i storbyerne,” siger Lior Koren.
Flere grupper investorer styrer tilsyneladende helt uden om disse ejendomme. Det gælder udenlandske investorer, og det gælder ligeledes pensionskasser. ATP har dog bevæget sig ind på et marked, der ligger lige op ad big box, nemlig store supermarkeder.
Ifølge Lior Koren er det i høj grad private investorer, der optræder som ejere af big box.
En af de store aktører på dette område er Blue Capital, der har formidlet en række ejendomme – også i big box-segmentet til private investorer gennem K/S-projekter.
”Vi ser med undren på, at afkastkravet til boligejendomme bare er faldet og faldet. De big box projekter, vi går ind i, er typisk med 10-15 års lejekontrakter, og så betyder de højere afkast, at der er noget at stå imod med senere,” siger direktør og partner Martin Kibsgaard fra Blue Capital.
Mens f.eks. shoppingcentre under coronakrisen har nogle udfordringer, så er big box segmentet kendetegnet ved, at det er brancher, der oplever stor aktivitet, og altså langt hen ad vejen har haft fremgang her under pandemien.
”Det giver ikke særlig meget mening, at der er så stor forskel i de afkast, ejendommene handles til. Min vurdering er, at boligejendommene efterhånden er blevet for dyre,” siger Martin Kibsgaard.
Billedtekst 1: Partner Lior Koren fra Red følger markedet for big box tæt. Foto: Børsen
