For nylig havde jeg en hyggesnak med min søn Kornelius på snart 19 år, hvor han spurgte mig: “Mor, hvornår anbefaler du egentlig, at man køber ejerbolig?”
Mit svar til Kornelius var: “Du bør købe bolig efter behov.” Og efter lidt betænkningstid med fortsættelsen: “Og så hurtigt din økonomi og tidshorisont tillader det.”
Der er fire elementer i det svar, og de tre første er enkle. For det siger sig selv, at man skal have en vis opsparing og en fornuftig indkomst for at få et boliglån. Og da det samtidig er dyrt at handle bolig, bør man desuden have en tidshorisont på minimum fem år. Dertil kommer, at man selvfølgelig ikke bør købe bolig, hvis man ikke har behovet.
Det fjerde element i min mor-søn-rådgivning kan derimod dele vandene. Her anbefaler jeg nemlig, at boligkøbet sker hurtigst muligt, når de tre øvrige betingelser er opfyldt. Det skyldes ikke mindst, at en ejerbolig kan være det nemmeste sted at spare op. Det særlige ved et boligkøb er nemlig, at der er tale om en gearet investering, da de færreste køber bolig kontant.
For at forstå gearingsprincippet kan man forestille sig, at man har sparet 100.000 kr. op, som enten kan bruges på værdipapirer eller på at komme ind på boligmarkedet. Vælger man den første mulighed, får man en gevinst på 4500 kr., hvis værdipapirerne stiger med 4,5 pct. det første år.
Vælger man derimod at bruge de 100.000 kr. på den lovpligtige minimumsudbetaling på 5 pct., kan man købe en ejerbolig til 2 mio. kr. Stiger boligpriserne med 4,5 pct. det første år, vil man stå med en gevinst på 90.000 kr., dvs. 20 gange så meget som eksemplet ovenfor.
Stigningen på 4,5 pct. svarer til den gennemsnitlige årlige prisstigning på et parcel- og rækkehus i perioden 1992-2023.
Jeg ved selvfølgelig godt, at man skal være varsom med at sammenligne de to eksempler pga. forskelle i bl.a. skat, omkostninger og risiko, men min pointe er, at gearingsmuligheden er unik for boligmarkedet. Det er nemlig svært at forstille, at en ung familie kan låne 1,9 mio. kr. til værdipapirkøb.
En ejerbolig kan derfor give mulighed for at spare hurtigt op, hvis boligpriserne vel at mærke fortsætter med at stige. Sidstnævnte er der selvfølgelig ikke garanti for, men personligt ville jeg ikke være voldsomt bekymret for at kaste mig ind på boligmarkedet, hvis min tidshorisont var lang nok til, at jeg kunne “svede” eventuelle boligprisfald af undervejs, og boligen lå i et område med tilflytning.
Leger vi med tanken om, at boligpriserne fortsætter med at stige med 4,5 pct. om året, og lægger vi afdragene på en standardfinansiering med fast rente oveni, vil boligkøberen i eksemplet fra før stå med en friværdi på 669.000 kr. efter fem år og 1.503.000 kr. efter ti år. Det er så store beløb, at det er svært at spare op på anden vis.
I eksemplet udgør den månedlige ydelse til bank og realkredit 8500 kr. efter skat, og det kan selvfølgelig være dyrere end at bo til leje. Men da de 2700 kr. er afdrag, og da boligpriserne normalt stiger over tid, er ejerboligen ofte et godt valg.
